창원지방법원 2025타경802. 김해시 어방동 성도빌라 비동 2층 202호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상 4층이며 사용승인일은 1994.03.29입니다. 현재 소유자는 김성효로, 2010.04.20 거래가액 51,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리의 기준점은 2012.11.21 설정된 동김해새마을금고 근저당권 3,900,000원입니다.
그 뒤 동김해새마을금고 근저당권 6,500,000원과 13,000,000원, 주식회사어드벤스대부 근저당권 15,000,000원, 산와대부 주식회사 가압류 20,577,598원, 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 설정된 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경802 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 어방동 720-12 비동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 대상면적 68.67㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 · 지상 4층 · 2층 202호 · 사용승인일 1994.03.29 |
| 소유자 | 김성효 (2010.04.20 소유권이전 · 거래가액 51,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동김해새마을금고 / 28,933,680원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
과거 김해농업협동조합 근저당권과 2009년 삼안동새마을금고 근저당권은 이미 말소된 것으로 정리되어 있고, 현존 권리의 말소기준은 2012.11.21 동김해새마을금고 근저당권입니다. 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020.12.11 김해시 압류도 2021.01.05 해제로 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 90,000,000원이 ‘싸지 않은’ 이유
성도빌라의 확인된 거래는 3건이며, 거래면적은 62.6㎡입니다. 전체 평균은 45,666,666원이지만, 과거 55,000,000원·46,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 메리트 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래, 그리고 최근 가격추세를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 62.6㎡ | 1 | 36,000,000원 |
| 2022.10 | 62.6㎡ | 2 | 55,000,000원 |
| 2021.11 | 62.6㎡ | 1 | 46,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 45,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 36,000,000원 |
현재 최저가 90,000,000원은 전체 평균 45,666,666원의 197.1%, 최근 12개월 평균 36,000,000원의 250.0%입니다. 최신 거래도 2024.09의 36,000,000원입니다. 여기에 최근 가격추세가 과거 대비 -28.7%이므로, 전체 평균만 보고 가격을 높게 평가하기보다 하락한 최근 거래를 우선 기준으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,020,000원 |
| 1. 근저당 · 동김해새마을금고 | 3,900,000원 | 3,900,000원 |
| 2. 근저당 · 동김해새마을금고 | 6,500,000원 | 6,500,000원 |
| 3. 근저당 · 동김해새마을금고 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사어드벤스대부 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 5. 가압류 · 산와대부 주식회사 | 20,577,598원 | 20,577,598원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 29,002,402원 |
90,000,000원 가정 시 표시된 채권은 전액 배당되고 소유자 잔여는 29,002,402원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당·인수 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 90,000,000원 | 58,977,598원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 72,000,000원 | 58,977,598원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 57,600,000원 | 56,163,200원 | 2,814,398원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권자에게 2,814,398원의 미배당이 발생하지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 시나리오 전부에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈수록 권리 부담이 늘어나는 물건은 아니며, 판단의 중심은 계속 시장가격 대비 매각가격입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 어방초등학교 남측 인근이며, 주변은 연립·다세대주택이 주를 이루는 주택단지입니다. 근린공원과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상 4층, 사용승인일 1994.03.29. 외벽은 치장벽돌 등 마감, 창호는 새시이중창호 구조입니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·도시가스보일러가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 도시지역, 소로1류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 해당합니다. 공시지가는 787,500원/㎡입니다.
- 규모·거래. 성도빌라는 15세대이고 확인된 거래는 3건입니다. 최근 가격추세는 -28.7%로, 가격 회복을 전제로 한 접근보다 실제 거래가격 확인이 중요합니다.
- 하자 표시. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 해당 없음으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 비교. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 실질취득액은 90,000,000원입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래 36,000,000원과 직접 비교해야 합니다.
- 전체 평균에 기대지 않기. 전체 평균 45,666,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래가 36,000,000원으로 낮고, 추세도 -28.7%입니다.
- 유찰만으로 메리트 판단 금지. 1회 유찰가 72,000,000원과 2회 유찰가 57,600,000원도 최근 거래 36,000,000원보다 높습니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서·현황조사·전입세대 확인자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표의 소유자 잔여액에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 체납 세금과 공용부분 관리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원문을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 무겁다
이 사건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 2012.11.21 동김해새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현재 실질취득액 90,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 36,000,000원의 250.0%입니다. 전체 평균과 비교해도 197.1%이고, 최근 가격추세는 -28.7%입니다.
15세대 규모의 다세대이고 확인된 거래가 3건뿐이라는 점까지 감안하면, 이 물건의 핵심 리스크는 등기 인수보다 높은 매각가격과 제한된 거래표본입니다. 현재 신건 가격은 최근 거래 수준보다 낮지 않으며, 1회·2회 유찰 시나리오도 최근 거래가 36,000,000원을 웃돕니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 감정가보다 내려갔다”는 이유가 아니라, 실제 시세와 실질취득액의 간격을 중심으로 판단해야 합니다.