창원지방법원 2025타경819. 진해구 두동 ‘청안해오름’ 104동 14층 1404호, 전용 84.917㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 이종회는 2015년 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행 근저당권 92,400,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
가격 쪽은 권리만큼 단순하게 “싸다”고 단정할 정도는 아니지만 조건이 나쁘지 않습니다. 동일 면적 최근 12개월 6건의 평균은 103,500,000원이고 신건 최저가는 그 92.8%입니다. 반면 가장 최근인 2026년 8월 거래는 97,000,000원으로, 현재 최저가 96,000,000원과 매우 가까운 가격대입니다. 최근 거래군과 과거 거래군을 비교한 추세는 +14.3%로 상승 방향입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경819 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 두동 1296-1 청안해오름아파트 104동 14층 1404호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.917㎡ · 철근콘크리트벽식구조 · 18층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 이종회 (2015.01.16. 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 96,000,000원 (신건) |
| 채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 업무수탁기관 주식회사 국민은행 / 61,923,074원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 없음
임차인 없음. 현재 권리분석의 중심은 2015년 1월 16일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 92,400,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 2025년 11월 12일 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 과거의 근저당·전세권·압류·보전처분 등은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래와는 거의 같은 가격
청안해오름 동일 면적 84.92㎡의 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 97,041,666원이지만, 가격 판단은 더 최근인 최근 12개월 6건 평균 103,500,000원과 최신 거래 97,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.92㎡ | 5 | 97,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 14 | 88,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 14 | 102,000,000원 |
| 2026.02 | 84.92㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2025.12 | 84.92㎡ | 13 | 107,000,000원 |
| 2025.11 | 84.92㎡ | 2 | 117,000,000원 |
| 2025.05 | 84.92㎡ | 5 | 112,000,000원 |
| 2025.05 | 84.92㎡ | 9 | 85,500,000원 |
| 2025.05 | 84.92㎡ | 2 | 78,500,000원 |
| 2025.04 | 84.92㎡ | 16 | 97,000,000원 |
| 2025.01 | 84.92㎡ | 7 | 88,500,000원 |
| 2024.08 | 84.92㎡ | 1 | 82,000,000원 |
전체 거래 범위는 78,500,000원~117,000,000원이고 최근 12개월 평균은 103,500,000원입니다. 현재 최저가는 이 최근 평균의 92.8%입니다. 다만 최신 거래인 2026년 8월 97,000,000원과 비교하면 최저가가 바로 아래에 있어, 신건부터 큰 할인폭이 확보됐다고 보기는 어렵습니다. 대신 최근 거래군이 이전 거래군보다 14.3% 높은 흐름이라는 점은 가격 판단에 유리한 요소입니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,128,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 92,400,000원 | 92,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,472,000원 |
신건 96,000,000원 가정에서는 집행비용 2,128,000원과 국민은행 근저당 92,400,000원이 배당되고 1,472,000원이 소유자에게 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 웅동중학교 북서측 근거리에 위치하고, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 현황 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식구조 경사스라브지붕 18층 건물 중 14층입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 도시가스, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 단지 북동·남동측 약 12m 내외 도로, 남서·북서측 약 8m 내외 도로에 접하고 있으며 제2종일반주거지역입니다.
- 규모. 청안해오름은 274세대이며 2004.03.04 준공, 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선 확인. 최근 12개월 평균은 103,500,000원이지만 최신 거래는 97,000,000원입니다. 평균만으로 할인폭을 판단하지 마세요.
- 동일층 거래 비교. 대상과 같은 14층 거래가 2026년 5월 88,000,000원, 2026년 4월 102,000,000원으로 차이가 큽니다.
- 내부 상태 재확인. 감정 당시 부재중 잠금으로 내부구조·이용상태는 유사형과 관련 공부, 탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.
- 임대관계 재확인. 현재 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태를 입찰 전 재확인하는 것이 필요합니다.
- 배당 변동 요소. 배당표는 당해세·최우선변제 등 미반영 추정치이므로 실제 배당 결과와 차이가 생길 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘평균 이하·최신가 근처’
이 물건의 장점은 두 가지가 분명합니다. 먼저 매수인 인수액이 0원인 단순한 권리구조입니다. 둘째, 신건 최저가 96,000,000원이 최근 12개월 평균 103,500,000원의 92.8%로 평균 아래에 놓여 있고 최근 가격 추세도 +14.3%입니다. 다만 가장 최신 거래는 97,000,000원이어서 현재 최저가는 사실상 최신 실거래 가격대와 맞닿아 있습니다. 따라서 이 사건은 권리 위험보다 실제 내부 상태와 최신 실거래 대비 응찰가를 얼마나 보수적으로 잡느냐가 핵심입니다.
