창원지방법원 2025타경11414. 도계동 대풍아파트 에이동 2층 203호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택이고, 사건 용도는 다세대입니다. 현재 소유자는 신동기로 2003.03.19 소유권을 이전받았습니다. 권리관계의 중심은 2014.06.05 설정된 한국외환은행 근저당권 2건과 이후의 가압류 2건입니다. 매각가 136,000,000원을 전제로 한 배당 시뮬레이션에서는 채권자 미배당이 크게 남지만, 그 부족액이 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아니어서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
가격은 권리만큼 여유롭지 않습니다. 집계된 최근 12개월 동일 면적대 평균은 136,333,333원, 최신 확인 거래는 2025.02의 138,000,000원입니다. 현재 최저가 136,000,000원은 최근 평균의 99.8%로 사실상 시세와 붙어 있고, 최근 구간은 이전 구간 대비 -2.2%의 하락 흐름입니다. 전체 거래 평균 137,833,333원보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 크게 평가하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11414 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 도계동 317-10 대풍아파트 에이동 2층203호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 의창구 하남천서길51번길 10 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택 이용중 · 11층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 신동기 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 136,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 단지 / 규모 | 대풍훼미리 · 62세대 · 1992.11.13 준공 |
| 대상면적 | 69.53㎡ |
① 권리 흐름 — 채권자 미배당은 커도 매수인 인수는 0원
말소기준으로 제시된 권리는 2014.06.05 을구 10번 한국외환은행 근저당권 120,000,000원입니다. 같은 날 을구 9번 근저당권 48,000,000원이 있고, 이후 이승학 가압류 15,207,457원, 마스턴캐피탈 가압류 131,269,388원, 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 금전권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어, 배당 부족분 자체가 매수인에게 승계되지는 않습니다.
현재 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 당시 폐문부재중이어서 탐문으로 조사됐고, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 입찰 전 실제 점유자, 전입세대 및 점유권원은 별도로 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 1.36억은 ‘할인가’보다 시세에 가까운 가격
대풍훼미리 동일 면적대 거래는 6건이 확인되며, 최근 거래가격은 125,000,000원에서 148,000,000원 사이입니다. 전체 평균은 137,833,333원이지만 가격 판단에서는 더 최근 구간의 136,333,333원과 최신 거래 138,000,000원을 우선해서 볼 필요가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 69.53㎡ | 5 | 138,000,000원 |
| 2024.07 | 68.75㎡ | 8 | 138,000,000원 |
| 2024.03 | 68.75㎡ | 8 | 133,000,000원 |
| 2022.03 | 69.53㎡ | 9 | 148,000,000원 |
| 2022.02 | 69.53㎡ | 6 | 145,000,000원 |
| 2021.08 | 68.0㎡ | 10 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 136,333,333원 |
최저가 136,000,000원은 최근 12개월 평균보다 불과 333,333원 낮고, 최신 거래 138,000,000원보다 2,000,000원 낮습니다. 비율로는 최근 평균의 99.8%입니다. 여기에 최근 구간이 이전 구간보다 2.2% 하락해 있어, 현 회차를 ‘시세보다 뚜렷하게 저렴하다’고 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,704,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 주식회사한국외환은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 주식회사한국외환은행 | 120,000,000원 | 85,296,000원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 이승학 | 15,207,457원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 마스턴캐피탈 | 131,269,388원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 314,476,845원 중 133,296,000원이 배당되고, 181,180,845원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 136,000,000원 | 133,296,000원 | 181,180,845원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 108,800,000원 | 106,476,800원 | 208,000,045원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 87,040,000원 | 85,073,280원 | 229,403,565원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 가격 변화가 곧바로 추가 인수 부담으로 연결되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가·거래자료 기준)
- 입지. 도계초등학교 북측에 위치하며, 주변은 공동주택·연립다세대주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다. 남측·서측으로 소로의 포장도로가 있고 남측 도로를 통해 접근합니다.
- 건물. 아르시조 및 조적조 슬래브지붕 11층 건물 내 2층 203호이며, 위생·급배수·소방·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 62세대, 1992.11.13 준공 단지이며 확인 거래는 6건입니다. 최신 확인 거래가 2025.02인 만큼 매각기일 직전의 실제 매수세는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 절차 이력과 입찰 체크리스트
- 집행정지 이력. 2025.06.09 채권자와 채무자겸소유자에게 집행정지통지서가 발송됐고 각각 2025.06.09, 2025.06.12 도달했습니다.
- 회생절차. 2025.06.02 회생절차개시결정이 있었고, 2026.08.25 회생절차가 폐지되어 관련 보전처분·회생절차개시등기가 2026.08.28 말소됐습니다.
- 점유 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 감정 당시 폐문부재중·임대관계 미상이므로 실제 점유자와 전입관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 가격 확인. 현 최저가 136,000,000원은 최근 평균 136,333,333원의 99.8%입니다. 최신 확인 거래 138,000,000원과 최근 추세 -2.2%를 함께 보아야 합니다.
- 배당 부족액. 181,180,845원의 미배당은 채권자 측 부족액이며, 현재 계산상 낙찰자 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입·점유관계와 체납 관리비 등을 입찰 전에 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 신건 가격은 거의 시세다
이 사건의 핵심은 채권자 미배당과 낙찰자 인수를 구분하는 것입니다. 136,000,000원에 매각된다는 가정에서는 채권자 미배당이 181,180,845원이나 남지만, 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 측면에서는 비교적 구조가 단순합니다.
반면 가격은 여유가 크지 않습니다. 실질취득 136,000,000원은 최근 12개월 평균 136,333,333원의 99.8%이고, 최신 확인 거래도 138,000,000원입니다. 더구나 최근 흐름은 -2.2%입니다. 따라서 전체 평균 137,833,333원보다 낮다는 이유만으로 ‘싸다’고 보기는 어렵고, 현 회차는 권리보다 가격·점유 확인이 승부처인 물건으로 보는 것이 맞습니다.
