광주지방법원 2024타경1895. 본건은 화순군 동면 오동리 일대의 구분건물로, 감정평가상 창고·냉동창고·사무실·기숙사 및 식당 등으로 이용되는 공업용 부동산입니다. 현재 소유자는 농업회사법인고려주식회사이고, 2020.06.15. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 한국양계축산업협동조합 844,800,000원 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 김동원 근저당, 이순종 소유권이전청구권가등기, 압류, 현재 경매개시결정과 가압류는 모두 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기 순서 자체는 단순하지만, 점유관계와 물건 현황은 단순하지 않습니다. 특히 일부 점유자는 말소기준보다 앞선 전입일이 확인되지만 보증금·확정일자가 없고, 별도의 판결로 임차권이 부존재한다고 확인된 법인도 있어 개별 구분이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경1895 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 화순군 동면 충의로 1011-17, 비동 1층 1호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 창고·냉동창고·필로티·사무실·기숙사·식당 등 |
| 소유자 | 농업회사법인고려주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,922,864,650원 / 1,922,864,650원 |
| 유찰 | 4회 |
| 신청채권자 청구액 | 713,090,850원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기는 후순위 소멸, 핵심은 점유 확인
말소기준권리는 2020.06.15. 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당 844,800,000원입니다. 같은 날 현재 소유자에게 소유권이 넘어왔고, 이후의 김동원 근저당 90,000,000원, 이순종 소유권이전청구권가등기, 윤경한 압류, 가평군 압류, 2024.03.05. 임의경매개시결정, 2024.05.21. 정점숙 등 가압류 150,000,000원은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 점유·임차관계 — ‘배당표상 0원’과 ‘실제 인수 0원’은 구분해야 한다
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 판단 |
|---|---|---|---|---|
| (주)티에스에너지,강현구 | 알수없음 | 2016-08-09 | 미상 | 임차권 부존재 판결 제출 |
| (주)송산연료전지,신성수 | 알수없음 | 2017-02-15 | 미상 | 임차권 부존재 판결 제출 |
| 에이취에스에너지(주),심형섭 | 203호 · 알수없음 | 2019-03-07 | 미상 | 임차권 부존재 판결 제출 |
| 박태균 | 알수없음 | 2019-12-13 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이진형 | 시동2층1호-주선(1) · 사무실 | 2024-02-20 | 30,000,000원 | 대항력 없음 |
| 이완형 | 시동2층1호-주선(2) · 사무실 | 2024-02-20 | 30,000,000원 | 대항력 없음 |
| 이태형 | 에이동1층1호-주선(3) | 미상 | 100,000,000원 | 대항력 가능·미상 |
(주)송산연료전지, (주)티에스에너지, 에이취에스에너지 주식회사는 현황조사상 말소기준 이전 전입으로 포착됐지만, 임차권이 존재하지 않는다는 광주지방법원 2025가합3898 판결문 및 화해권고결정정본이 2026.06.09. 제출됐습니다. 따라서 이 세 법인은 단순히 전입일만 보고 인수형 임차인으로 계산하면 안 됩니다.
반면 박태균은 2019.12.13. 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 이런 경우 대항력 있다고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 이태형 역시 보증금 100,000,000원이 확인되지만 전입일이 없어 대항력 판정 자체가 불가능합니다. 따라서 배당계산상 매수인 인수 0원과 별개로, 실제 실질취득액은 이 두 점유관계를 확인하기 전까지 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,922,864,650원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,628,646원 |
| 1. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 844,800,000원 | 844,800,000원 |
| 2. 근저당 · 김동원 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 3. 가압류 · 정점숙 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 816,436,004원 |
현재 매각가 가정에서는 표시된 채권 1,084,800,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 소유자 잔여는 816,436,004원입니다. 다만 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권은 여전히 전액 배당
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 1,922,864,650원 | 0원 | 816,436,004원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,538,291,720원 | 0원 | 435,708,803원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,230,633,376원 | 0원 | 131,127,042원 |
현재 제공된 배당 시나리오에서는 6회 유찰 가격까지도 표시 채권의 미배당이 발생하지 않습니다. 그러나 이것은 어디까지나 배당표에 잡힌 채권 기준입니다. 국세·지방세 당해세나 우선변제되는 임차보증금이 추가 확인되면 후순위 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 현황·물건성 리스크 — 권리보다 복잡한 부분
- 법정지상권. 이 사건 건물을 위해 매각외 대지에 법정지상권이 성립하는지 여부가 불분명하다고 매각물건명세서에 명시돼 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구가 포함되지만 일부 기계기구는 소재불명으로 매각에서 제외되고, 포함 기계기구도 정상작동 여부가 불분명합니다.
- 전유부분 특정. 목록3·6은 집합건축물대장상 건축물현황도면에 호수가 기재되지 않아 현황상 전유부분 위치 특정이 어렵습니다.
- 대지권 토지. 산72-7 임야 6,284㎡는 2014.03.03. 46-3 공장용지 6,511㎡로 등록전환됐고, 공부상 대지면적 7,119㎡와 현 대지면적 7,346㎡가 서로 다릅니다.
- 멸실. 목록6 일부 조적조 창고 13.92㎡는 현황 멸실 상태입니다.
- 이용상태. 창고·냉동창고·필로티·사무실·기숙사·식당 등으로 사용되는 공업용 복합 성격의 구분건물입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 천암마을 북서측 인근으로 주택·농경지·공장·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 일단의 부정형 토지로 공업용 건부지로 이용 중이며 남측으로 소폭의 비포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 일부 토지는 농림지역도 포함됩니다. 가축사육제한구역 규제가 적용됩니다.
- 공시지가. 24,200원/㎡가 제시돼 있습니다.
- 환금성. 일반 주거용보다 이용 목적과 시설 상태, 전유부분 특정, 기계기구 상태에 따른 개별성이 큰 물건이므로 단순 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박태균 확인. 2019.12.13. 전입의 보증금·확정일자·점유부분·실제 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 이태형 확인. 보증금 100,000,000원은 확인되지만 전입일이 없으므로 대항력 여부를 판정할 자료를 확보해야 합니다.
- 판결문 원문 대조. (주)송산연료전지·(주)티에스에너지·에이취에스에너지에 관한 광주지방법원 2025가합3898 판결문 및 화해권고결정정본의 당사자와 목적물 범위를 확인해야 합니다.
- 법정지상권. 매각외 대지와 건물 사이 법정지상권 성립 여부를 별도 검토해야 합니다.
- 호수 특정. 목록3·6의 실제 전유부분 위치를 현장과 도면으로 특정해야 합니다.
- 기계기구 실사. 매각 포함 여부와 소재불명 목록, 정상작동 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 내역 중 당해세가 있는지 확인해 실제 배당과 인수 위험을 다시 계산해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 별도의 공장·창고 거래 및 임대수익 자료를 확보해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”만으로 끝나는 사건은 아니다
이 사건의 말소기준권리는 명확합니다. 한국양계축산업협동조합 근저당 이후에 붙은 주요 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 낙찰자의 위험은 등기부에만 있지 않습니다. 박태균의 말소기준 전 전입, 이태형의 100,000,000원 보증금과 전입일 미상, 법정지상권 성립 여부 불명, 전유부분 위치 특정 문제, 일부 기계기구 소재불명과 작동 불명, 대지면적 차이, 일부 건물 멸실이 동시에 존재합니다.
배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 이 숫자를 곧바로 실제 실질취득비용 0원 인수로 확정해선 안 됩니다. 현재는 가격보다 먼저 권리·점유·현황을 확정해야 하는 물건입니다. 특히 4회 유찰이라는 숫자만으로 싸다고 판단할 근거는 없으며, 시세 자료가 없는 만큼 별도 가격조사까지 마친 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
