창원지방법원 2025타경11735. 창원시 의창구 도계동 ‘일호하이파이데파트’ 3층 303호로, 감정평가상 공동주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 이재영으로, 2011년 2월 28일 소유권이전과 같은 날 동창원농업협동조합의 채권최고액 66,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 설정된 동창원농업협동조합 근저당 60,000,000원, 최임태 근저당 45,000,000원, 현대캐피탈 가압류, 경매개시결정, 창원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 매수인이 떠안을 등기상 금액은 없습니다. 다만 가격은 정반대입니다. 실거래 비교면적 78.0㎡의 가장 최근 거래는 2026년 9월 110,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 같은 110,000,000원입니다. 현재 최저가 141,000,000원은 이 최근 시세의 128.2%입니다. 과거 6건 전체 평균 135,833,333원만 보면 격차가 작아 보이지만, 최근 거래가 과거 고가 거래보다 내려오며 최근 대비 이전 거래 추세가 -22.0%라는 점을 우선해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11735 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 도계동 327-11 일호하이파이데파트 3층303호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 · 지하1층/지상6층 · 제3층 제303호 · 사용승인 1991.12.16 |
| 소유자 | 이재영 (2011.02.28 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 141,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동창원농업협동조합 / 106,155,425원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2011.02.28 동창원농업협동조합 근저당권 66,000,000원입니다. 그 뒤의 2012년 근저당 60,000,000원과 2018년 최임태 근저당 45,000,000원, 2025년 현대캐피탈 가압류 21,235,027원, 경매개시결정 및 창원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래를 우선하면 신건은 높다
일호하이파이데파트의 비교면적 78.0㎡ 실거래는 총 6건입니다. 과거에는 150,000,000원·170,000,000원 거래도 있었지만, 가장 최근인 2026년 9월 거래는 110,000,000원입니다. 최근 12개월 표본도 이 1건이므로 최근 평균 역시 110,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 78.0㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2024.05 | 78.0㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2023.05 | 78.0㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2022.11 | 78.0㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2022.08 | 78.0㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2022.06 | 78.0㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 전체 평균 | 78.0㎡ | 6건 | 135,833,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 78.0㎡ | 1건 | 110,000,000원 |
전체 6건 평균은 135,833,333원이지만 2022년의 150,000,000원·170,000,000원 거래가 평균을 끌어올리고 있습니다. 최근 시세 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 하므로, 신건 최저가 141,000,000원은 최근 시세의 128.2%로 봐야 합니다. 여기에 최근 거래 추세가 -22.0%이므로 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,774,000원 |
| 1. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 2. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당 · 최임태 | 45,000,000원 | 12,226,000원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 21,235,027원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액·청구금액 기준의 시뮬레이션입니다. 총 미배당액은 54,009,027원이지만 이는 후순위 채권의 미배당으로, 계산상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 경매 진행상태 — 집행정지 통지 이력 확인
사건 기록에는 2026.03.26 채권자 동창원농업협동조합과 채무자겸소유자 이재영에게 집행정지통지서가 발송된 이력이 있습니다. 채권자 측 통지서는 2026.03.27, 채무자겸소유자 측은 2026.03.31 도달한 것으로 기록돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도계초등학교 북서측 인근으로, 근린생활시설·공동주택·단독주택이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상6층 건물의 3층 303호이며 사용승인일은 1991.12.16입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 18m 내외, 남동측 약 8m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 도계초등학교 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모·거래. 일호하이파이데파트는 21세대이고 실거래 비교표본은 6건입니다. 최근 거래는 2026.09의 110,000,000원이며 최근 추세는 -22.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 135,833,333원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 110,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -22.0%이므로 과거 150,000,000원·170,000,000원 거래를 현재 시세로 그대로 적용하지 않는 편이 합리적입니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 명도 상황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 집행정지 이력. 2026.03.26 집행정지통지서 발송 기록이 있으므로 2026.09.29 매각기일의 실제 진행 여부를 법원 기록에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당 54,009,027원은 계산상 매수인 인수액이 아닙니다. 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·법원 진행내역·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 가격과 진행상태가 문제”
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2011년 동창원농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 현재 신건 최저가 141,000,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 110,000,000원의 128.2%이고, 시세 흐름도 -22.0%입니다. 여기에 2026년 3월 집행정지 통지 이력까지 있으므로, 현재 회차의 핵심은 권리 인수보다 최근 시세 대비 가격과 2026.09.29 매각기일의 실제 진행 여부 확인입니다.