창원지방법원 2025타경11898. 대표 소재지는 김해시 주촌면 선지리 635-5이고, 등기표시에는 선지리 633-3·635-2의 에이동·비이동·씨이동 건물도 나타납니다. 매각물건명세서상 일괄매각으로 제시외 건물과 수목 일부가 포함되며, 반대로 목록3 토지 위의 저온저장시설은 매각에서 제외됩니다. 따라서 이 사건은 등기 권리만 읽어서는 부족하고, 무엇이 매각에 들어오고 무엇이 남는지 현장 배치와 목록별 경계를 함께 대조해야 합니다.
권리의 기준점은 2021.02.09 설정된 장유농업협동조합의 채권최고액 960,000,000원 근저당권입니다. 이후 진영농업협동조합 1,920,000,000원, 주식회사아이비케이저축은행 480,000,000원 근저당권과 김해시산림조합 31,229,670원 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다. 다만 감정평가에서 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 확인된 임차인 신고가 없다는 사정만으로 현장 점유자의 대항력이나 보증금 문제까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11898 |
|---|---|
| 대표 소재지 | 경상남도 김해시 주촌면 선지리 635-5 |
| 등기 건물 표시 | 경상남도 김해시 주촌면 선지리 633-3, 635-2 제에이동·비이동·씨이동호 |
| 용도 / 이용현황 | 다가구주택 + 토지 · 창고 · 차고 · 근린생활시설(음식점) · 주택 |
| 소유자 | 허성림 |
| 감정가 / 최저가 | 5,524,365,000원 / 5,524,365,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 410,509,270원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 말소기준권리 | 2021.02.09 장유농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 960,000,000원 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 점유는 별도 확인
2020.12.31 황선자 명의 전세권은 전세금 50,000,000원, 건물 전부를 범위로 설정됐지만 2024.03.05 해지로 말소되었습니다. 현재 말소기준은 그 뒤인 2021.02.09 근저당권이며, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 말소기준 근저당권과 2023.03.31 진영농업협동조합 근저당권은 2026년에 농업협동조합자산관리회사로 이전되었지만, 권리 순위 자체는 기존 근저당권의 순위를 따르는 구조입니다.
② 매각범위·건축물 리스크 — 일괄매각이라 더 세밀하게 봐야 한다
매각물건명세서 비고에 따르면 제시외 건물 1-1·1-2·4-1·5-1과 수목 1-3·4-2·5-2는 매각에 포함됩니다. 반면 목록3 토지 위 제시외 구축물인 저온저장시설은 매각 제외입니다. 같은 부지 또는 인접 공간에 포함·제외 물건이 함께 존재할 수 있으므로 실제 점유·사용 관계와 철거·이용 가능성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
| 구분 | 기재 내용 | 입찰상 의미 |
|---|---|---|
| 제시외 건물 | 1-1, 1-2, 4-1, 5-1 | 일괄매각 포함 |
| 수목 | 1-3, 4-2, 5-2 | 일괄매각 포함 |
| 저온저장시설 | 목록3 토지 지상 제시외 구축물 | 매각 제외 |
| 에이동 구조 | 공부상 파이프조 · 현황 철골조 | 현황·대장 대조 필요 |
| 목록6 | 2022.03.03 위반건축물 등재 · 1층 근린생활시설 철파이프조 31.92㎡ 무단증축 | 건축법 제14조 위반 기재 |
목록2의 가 건물은 공부상 파이프조이지만 현황은 철골조로 기재되어 있고, 목록6은 일반건축물대장상 2022.03.03 위반건축물로 등재된 내용이 있습니다. 감정 요항에는 공부와의 차이가 없다고 적힌 항목도 있으므로, 이 부분은 매각물건명세서와 건축물대장·현황을 서로 대조하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,524,365,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 57,643,650원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 장유농업협동조합 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 3. 을구 14번 근저당권 · 진영농업협동조합 | 1,920,000,000원 | 1,920,000,000원 |
| 4. 을구 17번 근저당권 · 주식회사아이비케이저축은행 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 김해시산림조합 | 31,229,670원 | 31,229,670원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,075,491,680원 |
배당표는 제공된 시뮬레이션에 따른 것으로 근저당권은 채권최고액 기준입니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있습니다. 신청채권액은 410,509,270원이고, 시나리오상 신청채권자는 480,000,000원 배당으로 충족되는 것으로 표시되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 김해서부소방서 주촌119안전센터 남측 인근이며, 근린생활시설·아파트·단독주택·공공시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 현황 이용. 기호(2).가 건물은 창고, 기호(2).나·다 건물은 차고, 기호(6)은 1층 근린생활시설(음식점)·2층 주택으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 기호(2).가 건물은 파이프조이나 현황 철골조, 기호(2).나·다 건물은 파이프조, 기호(6)은 철근콘크리트·조적·목조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 사용승인일은 1997.10.23입니다.
- 토지 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이 포함되며 일부 토지에는 자연녹지지역, 대로1류 저촉, 상대보호구역·절대보호구역 등이 기재되어 있습니다.
- 토지정보. 302.0㎡ 토지는 지목 대, 주거나지, 평지·부정형, 공시지가 519,900원/㎡, 도로접면은 맹지로 기재되어 있습니다. 다만 감정평가에서는 본건까지 차량 접근이 가능하다고 평가하고 있어 개별 필지와 전체 진입동선을 구분해 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입·사업자등록·현장 점유자와 보증금·확정일자를 직접 확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외 경계. 제시외 건물과 수목은 일부 포함되는 반면 저온저장시설은 제외됩니다. 현황도와 목록별 배치관계를 대조해야 합니다.
- 위반건축물. 목록6의 1층 근린생활시설 철파이프조 31.92㎡ 무단증축 및 건축법 제14조 위반 기재를 건축물대장 원문과 관할 행정기관에서 확인해야 합니다.
- 구조 차이. 목록2 에이동은 공부상 파이프조, 현황 철골조로 기재되어 있어 향후 이용·허가·정비 가능성을 확인해야 합니다.
- 회차별 자금. 현재 5,524,365,000원, 1회 유찰 4,419,492,000원, 2회 유찰 3,535,593,600원 시나리오에서 배당 미달은 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
- 가격 판단. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 신건 최저가가 시장가보다 싸다는 전제를 두지 말고 별도의 현장 시세조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·토지이용계획과 실제 현황을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 현황 확인
이 사건은 배당 계산만 보면 단순합니다. 현재 회차 5,524,365,000원뿐 아니라 1회 유찰 4,419,492,000원, 2회 유찰 3,535,593,600원에서도 채권자 총 청구액 3,391,229,670원이 모두 충족되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 물건 자체는 단순하지 않습니다. 창고·차고·음식점·주택이 함께 있고, 임대관계는 미상이며, 매각 포함·제외 대상이 섞여 있고, 목록6에는 31.92㎡ 무단증축 위반건축물 기재까지 있습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “등기상 무엇을 인수하느냐”에서 끝나지 않습니다. 실제 점유자와 임대차, 위반건축물의 행정상 상태, 저온저장시설의 소유·사용관계, 개별 필지의 진입 및 이용상태를 확인해야 비로소 실질적인 취득 부담을 계산할 수 있습니다. 현재 자료만으로는 5,524,365,000원이 시세보다 낮다고 볼 근거도 없습니다. 권리배당은 정리되어 있지만, 현황조사 난도는 높은 복합형 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
