광주지방법원 2024타경5712. 운림3차 무등파크맨션 301동 6층 605호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김소야이고, 2015년 3월 20일 매매를 원인으로 2015년 3월 30일 소유권을 취득하면서 거래가액은 120,000,000원으로 등기됐습니다. 이 사건의 말소기준은 다음 날인 2015년 3월 31일 북동신용협동조합 근저당권 14,400,000원입니다.
말소기준 뒤에는 북동신용협동조합의 106,600,000원 근저당, 나영석의 70,000,000원 근저당, 와이앤케이파트너스대부주식회사와 신한카드의 가압류, 국민건강보험공단 압류가 이어집니다. 이들 현재 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어, 낙찰자가 승계할 권리금액은 0원입니다. 권리보다 더 주의할 부분은 최저가가 최근 실거래 수준보다 높다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경5712 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 의재로 123, 301동 6층605호 (운림동,운림3차 무등파크맨션) |
| 용도 / 면적 | 아파트 · 전용 59.76㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층건 중 6층 |
| 소유자 | 김소야 · 2015.03.30 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 81,374,409원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 대항력 임차인 보증금의 매수인 승계 문제는 발생하지 않으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 2015년 3월 30일 국민은행 근저당 93,600,000원은 2016년 6월 28일 이미 말소됐고, 현재 사건의 말소기준은 2015년 3월 31일 북동신용협동조합 근저당입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 16.8% 높다
무등파크맨션3차 전용 59.76㎡ 거래를 보면 전체 10건 평균은 125,822,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 125,000,000원, 최신 거래는 2025년 11월 115,000,000원입니다. 현재 최저가 146,000,000원은 최근 12개월 평균의 116.8%로, 최근 시세보다 낮은 가격이 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 59.76㎡ | 9 | 115,000,000원 |
| 2025.08 | 59.76㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2024.09 | 59.76㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2024.08 | 59.76㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2024.05 | 59.76㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2023.07 | 59.76㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2023.02 | 59.76㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2022.06 | 59.76㎡ | 5 | 149,000,000원 |
| 2021.12 | 59.76㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2021.08 | 59.76㎡ | 5 | 99,220,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 125,000,000원 |
전체 거래 최고가는 149,000,000원, 최저가는 99,220,000원이지만, 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -0.8%입니다. 특히 최신 거래 115,000,000원과 비교하면 현재 신건 최저가 146,000,000원은 31,000,000원 높습니다. 따라서 과거 최고가에 근접한다는 이유만으로 현재 최저가에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,844,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · 북동신용협동조합 | 14,400,000원 | 14,400,000원 |
| 3. 을구 14번 근저당 · 북동신용협동조합 | 106,600,000원 | 106,600,000원 |
| 4. 을구 18번 근저당 · 나영석 | 70,000,000원 | 22,156,000원 |
| 5. 갑구 14번 가압류 · 와이앤케이파트너스대부주식회사 | 36,800,929원 | 0원 |
| 6. 갑구 16번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,235,577원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 238,036,506원 중 예상 배당액은 143,156,000원이며, 미배당액은 94,880,506원입니다. 이 미배당은 매각으로 소멸하는 채권의 부족분이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격만 낮아지고 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 146,000,000원 | 143,156,000원 | 94,880,506원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 116,800,000원 | 114,364,800원 | 123,671,706원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 93,440,000원 | 91,358,080원 | 146,678,426원 | 0원 |
현재 최저가는 최근 12개월 평균보다 높지만, 1회 유찰 시 매각가는 116,800,000원으로 낮아집니다. 2회 유찰 시에는 93,440,000원입니다. 권리구조상 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있어, 회차 변화의 핵심은 권리가 아니라 가격입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운림중학교 서측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택·학교시설·중소규모 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 가스보일러 개별난방·승강기·옥내소화전·급배수설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 남측은 왕복 4차선, 동측은 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 시가지경관지구, 대로3류 저촉, 소로1류·소로3류 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역, 운림중학교 상대보호구역, 중점경관관리구역입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 2,782.0㎡, 공시지가 1,223,000원/㎡이며 아파트부지로 이용 중입니다.
- 단지. 무등파크맨션3차는 72세대이며 준공일은 1994.03.09입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 125,822,000원보다 최근 12개월 평균 125,000,000원과 최신 거래 115,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 신건 가격 점검. 현재 최저가 146,000,000원은 최근 12개월 평균의 116.8%로 최근 시세 이상입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 이전 구간 대비 -0.8%이므로 과거 고가 거래만을 기준으로 응찰가를 높이는 것은 주의가 필요합니다.
- 권리 확인. 말소기준은 2015.03.31 북동신용협동조합 근저당 14,400,000원이며, 이후 현존 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 거주인 부재로 내부 출입과 확인이 불가능해 내부 상태는 통상적인 현상과 관리상태를 상정해 평가됐습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 0원 인수, 가격은 최근 시세 이상
이 물건은 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 확인된 임차인이 없고, 말소기준 이후의 현존 권리가 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 신건 최저가 146,000,000원은 최근 12개월 평균 125,000,000원의 116.8%이며 최신 거래 115,000,000원도 크게 웃돕니다. 최근 흐름도 -0.8%인 만큼, 현재 회차의 핵심 위험은 권리보다 가격입니다. 권리 안전성만으로 신건 가격에 프리미엄을 부여하기보다는 최근 실거래와 회차별 가격 변화를 함께 봐야 합니다.
