창원지방법원 2025타경12015. 창원시 의창구 북면 무동리 창원무동휴먼빌아파트(1단지) 101동 13층 1303호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 해당 동은 철근콘크리트구조 20층 건물로 본건은 13층입니다. 동일 단지 실거래 비교 면적은 84.994㎡입니다. 현재 소유자는 손지연·이영효가 각각 2분의 1씩 공유하고 있으며, 등기에는 거래가액 244,700,000원이 확인됩니다.
권리관계의 기준점은 2013.12.20 설정된 농협은행주식회사 근저당권 187,200,000원입니다. 이후 2025.08.29 휴먼빌1단지아파트입주자대표회의의 강제경매개시결정과 2025.09.10 창원시 압류가 존재하지만 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 내부조사가 불가능했고 임대관계도 미상으로 기록돼 있어, 등재된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유·대항력 문제까지 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12015 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 북면 무동리 123-1 창원무동휴먼빌아파트(1단지) 101동 13층 1303호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 13층 |
| 비교면적 | 84.994㎡ |
| 소유자 | 손지연 2분의 1 · 이영효 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 휴먼빌1단지아파트입주자대표회의 / 8,305,909원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 중심은 2013.12.20 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 187,200,000원이고 채무자는 이영효입니다. 2016년과 2022년 국민건강보험공단 압류는 이미 등기부상 말소됐으며, 2025년 강제경매개시결정과 창원시 압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 2.01억은 최근 12개월 평균의 114.1%
휴먼빌1단지 동일면적 84.99㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 176,166,666원, 최신 거래는 2026.07 195,000,000원이며, 최저매각가 201,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 114.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 14 | 190,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 15 | 185,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 9 | 175,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 6 | 159,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 평균 | 84.994㎡ | 12건 | 176,166,666원 |
실거래 범위는 159,000,000원~195,000,000원이고 최근 12개월 평균은 176,166,666원입니다. 현재 최저가 201,000,000원은 평균은 물론 최신 거래 195,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”라고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 187,200,000원 | 187,200,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 휴먼빌1단지아파트입주자대표회의 | 8,305,909원 | 8,305,909원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,880,091원 |
현재 회차 201,000,000원 가정에서는 채권총액 195,505,909원이 전액 배당되고 소유자 잔여 1,880,091원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.8% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무동초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 8m 내외, 동측·남측 약 15m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 상대보호구역, 소하천구역, 배출시설설치제한지역 등 관련 지정사항이 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 평지·가로장방형이며 공시지가는 698,000원/㎡입니다.
- 단지. 휴먼빌1단지 546세대, 2013.06.14 준공. 동일면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 대조. 신건 201,000,000원은 최근 12개월 평균 176,166,666원의 114.1%입니다. 최신 거래 195,000,000원과도 직접 비교하세요.
- 점유관계 확인. 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·전입관계 원본을 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2013.12.20 농협은행주식회사 근저당이 기준이며 이후 경매개시결정과 창원시 압류가 소멸하는지 원본 등기와 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 제공된 회차 계산은 신건 201,000,000원, 1회 유찰 160,800,000원, 2회 유찰 128,640,000원입니다.
- 배당 변동요소. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부조사가 불가능했으므로 내부 수선 상태와 실제 이용상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리보다 신건 가격과 점유 확인이 먼저
이 사건은 등기만 놓고 보면 구조가 비교적 단순합니다. 2013.12.20 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정과 압류는 소멸하며 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 임대관계가 미상이라는 현장조사 한계가 남아 있고, 무엇보다 신건 최저가 201,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 176,166,666원의 114.1%입니다. 최신 거래 195,000,000원보다도 높은 가격이므로 현 회차는 가격 우위가 확인되지 않습니다. 이 물건의 핵심은 등기상 소멸 구조를 원본으로 재확인하고, 실제 점유자를 확인한 뒤, 최근 거래 수준과 유찰 시나리오를 비교해 응찰가를 정하는 것입니다.
