창원지방법원 2025타경12095. 진해구 남양동 창원진해비전시티우방아이유쉘아파트 105동 6층 601호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 철근콘크리트구조 15층 건물 중 6층입니다. 소유자는 김용남이며 2021.11.19. 거래가액 229,700,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 주식회사경남은행 명의의 채권최고액 176,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다.
2024.10.17.에는 해당 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 한국주택금융공사에 이전됐고, 2025.09.11. 한국주택금융공사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 임차인 김건영의 전입일은 2023.09.19.로 말소기준권리인 2021.11.19.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 예상배당에서 미배당이 발생하더라도 그 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12095 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 남양동 20-2 창원진해비전시티우방아이유쉘아파트 105동 6층 601호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 층 | 15층 건물 중 6층 |
| 실거래 비교면적 | 76.5916㎡ |
| 소유자 | 김용남 · 2021.11.19. 소유권이전 · 거래가액 229,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 164,102,801원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 인수 0원
말소기준은 2021.11.19. 주식회사경남은행 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2024.10.17. 한국주택금융공사로 이전됐고, 이후 2025.09.11. 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김건영 | 601호 전체 · 주거 | 3,000만원 | 2023.09.19 | 미상 | 2025.11.11 | 대항력 없음 · 우선변제 미상 |
② 시세 비교 — 신건 205,000,000원은 최근 시세보다 높다
창원진해비전시티우방아이유쉘아파트 동일 면적 76.59㎡의 최근 거래 12건은 2025.12부터 2026.09까지 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 180,500,000원, 최저 거래는 169,000,000원, 최고 거래는 193,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 76.59㎡ | 11 | 180,000,000원 |
| 2026.09 | 76.59㎡ | 8 | 193,000,000원 |
| 2026.07 | 76.59㎡ | 13 | 170,000,000원 |
| 2026.07 | 76.59㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2026.07 | 76.59㎡ | 15 | 182,000,000원 |
| 2026.06 | 76.59㎡ | 13 | 169,000,000원 |
| 2026.06 | 76.59㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 76.59㎡ | 1 | 175,000,000원 |
| 2026.05 | 76.59㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 76.59㎡ | 15 | 192,000,000원 |
| 2026.03 | 76.59㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2025.12 | 76.59㎡ | 13 | 190,000,000원 |
| 평균 | 76.5916㎡ | 12건 | 180,500,000원 |
현재 최저매각가 205,000,000원은 최근 12개월 평균 180,500,000원의 113.6%입니다. 최신 거래도 2026.09 180,000,000원이며, 최근 12건 최고 거래 193,000,000원보다도 현재 최저가가 높습니다. 따라서 신건 단계에서는 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 176,000,000원 | 176,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,330,000원 |
205,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 3,670,000원과 근저당권 176,000,000원을 배당한 뒤 소유자 교부 예상액 25,330,000원이 남습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 아파트, 학교, 근린시설, 공장 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대체적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 창원진해비전시티우방아이유쉘아파트는 564세대이며 사용승인일은 2021.08.30입니다.
- 도로. 북측으로 단지 진입로가 소재합니다.
- 토지. 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 경제자유구역·국가산업단지·일반산업단지 관련 지정이 확인됩니다.
- 공시지가. 600,700원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 우선 확인. 현재 최저가 205,000,000원은 최근 12개월 평균 180,500,000원보다 높습니다. 권리가 단순하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 1회 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 가격은 164,000,000원으로 제시돼 최근 12개월 평균 아래로 내려갑니다. 현재 회차와 유찰 회차의 가격 차이를 함께 비교해야 합니다.
- 임차인 확인. 김건영의 전입일은 2023.09.19로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서와 문건접수 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2021.11.19 설정된 근저당권은 2024.10.17 한국주택금융공사로 이전돼 있습니다. 등기부 최신본에서 변동 여부를 대조해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당금은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 내역을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격을 먼저 볼 사건
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 2021.11.19. 근저당권이 말소기준이고, 임차인 김건영의 2023.09.19. 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 현재 신건 가격은 205,000,000원으로, 최근 12개월 실거래 평균 180,500,000원의 113.6%입니다. 최신 거래 180,000,000원은 물론 최근 12건의 최고 거래 193,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 사건은 권리 리스크보다 현재 회차 가격 부담이 더 뚜렷한 물건으로 보는 것이 본문 자료와 가장 일관됩니다. 유찰 시나리오상 1회 유찰 가격은 164,000,000원, 2회 유찰 가격은 131,200,000원입니다.
