창원지방법원 2025타경12149. 김해시 내덕동 ‘내덕서희스타힐스아파트’ 106동 18층 1801호, 전용 74.6002㎡ 아파트입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 228,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 권리분석상 기준권리는 2021.07.08. 설정된 페퍼저축은행 근저당권 40,800,000원이며, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
반면 가격은 신건 단계에서 보수적으로 봐야 합니다. 동일 면적 74.6㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 213,750,000원, 최신 2026년 9월 거래는 218,000,000원입니다. 최저가 228,000,000원은 최근 평균보다 14,250,000원, 최신 거래보다 10,000,000원 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12149 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 내덕동 775 내덕서희스타힐스아파트 106동 18층 1801호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트) · 전용 74.6002㎡ · 19층 건물 내 18층 |
| 현재 소유자 | 김명선 지분 7분의 3 · 조용우 지분 7분의 2 · 조은우 지분 7분의 2 |
| 소유권 이전 | 2025.09.30 · 2025.03.05 상속 원인 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 228,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 126,172,398원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 예상 인수액 0원
임차인 신고는 없습니다. 이에 따라 임차보증금 승계 항목도 확인되지 않으며, 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2021.07.08. 페퍼저축은행 근저당권 40,800,000원이며, 이후의 페퍼저축은행 근저당권 63,600,000원과 농협은행·진례농업협동조합·농업협동조합중앙회의 가압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 106.7%
내덕서희스타힐스아파트 동일 면적 74.6㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 거래는 2026년 1월부터 9월까지 확인되며, 평균은 213,750,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 74.6㎡ | 14 | 218,000,000원 |
| 2026.08 | 74.6㎡ | 15 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 74.6㎡ | 14 | 220,000,000원 |
| 2026.07 | 74.6㎡ | 7 | 210,000,000원 |
| 2026.05 | 74.6㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 2026.05 | 74.6㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 2026.05 | 74.6㎡ | 14 | 220,000,000원 |
| 2026.04 | 74.6㎡ | 11 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 74.6㎡ | 9 | 225,000,000원 |
| 2026.03 | 74.6㎡ | 7 | 210,000,000원 |
| 2026.02 | 74.6㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2026.01 | 74.6㎡ | 14 | 227,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 74.6㎡ | 12건 | 213,750,000원 |
실거래 범위는 190,000,000원~227,000,000원, 최근 12개월 평균은 213,750,000원입니다. 신건 최저가 228,000,000원은 이 평균의 106.7%이고, 확인된 최고 실거래 227,000,000원보다도 1,000,000원 높습니다. 최신 거래 218,000,000원과 비교해도 10,000,000원 높은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,992,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 40,800,000원 | 40,800,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 63,600,000원 | 63,600,000원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 14,197,327원 | 14,197,327원 |
| 5. 가압류 · 진례농업협동조합 | 20,820,250원 | 20,820,250원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 80,451,522원 | 80,451,522원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,138,901원 |
신건 228,000,000원 가정에서는 표시된 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여가 4,138,901원으로 계산됩니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내덕중학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택·나지·근린생활시설이 혼재한 국도 주변지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 전반적인 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 19층 건물 내 18층 1801호이며 사용승인일은 2016.12.06입니다. 도시가스·개별난방·승강기·옥내소화전 등이 구비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역과 침수위험지구에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 990세대 아파트 단지이며 동일 면적 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다. 다만 거래가격은 190,000,000원부터 227,000,000원까지 편차가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 재점검. 현 최저가 228,000,000원은 최근 12개월 평균 213,750,000원과 최신 거래 218,000,000원보다 높습니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인이 되지 않았습니다. 내부 이용상태와 관리상태를 입찰 전 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 침수위험지구 확인. 토지이용계획상 침수위험지구에 해당하므로 해당 지정의 구체적 범위와 영향은 별도 확인이 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 182,400,000원, 2회 유찰 시 145,920,000원으로 제시되어 있으므로 현 회차와 유찰 후 가격의 차이를 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각기일 변경 여부를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 먼저 보이는 신건
이 물건은 예상 매수인 인수액이 0원이고 임차인 신고도 없어 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 현재 실질취득액은 인수액이 없으므로 곧 최저가인 228,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 213,750,000원과 최신 거래 218,000,000원을 모두 웃돕니다. 게다가 내부 및 임대관계가 현장조사에서 확인되지 않았습니다. 따라서 신건 단계의 핵심은 ‘권리가 깨끗한가’만이 아니라 최근 실거래보다 높은 가격과 현장 미확인 요소를 감수할 이유가 있는가를 따져보는 데 있습니다.
