창원지방법원 2025타경12266. 김해 부원동 부원역푸르지오아이스퀘어몰 2층 케이202호로, 감정평가상 현재 판매시설(상호: 뱀프앤펌스)로 이용 중인 근린시설입니다. 등기상 말소기준은 2014년 5월 30일 경남은행 근저당권 78,000,000원입니다. 이후 같은 은행의 근저당권 78,000,000원과 44,400,000원, 신한카드 가압류 11,008,157원, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 예정입니다.
임차인 김화숙은 본건 전부를 점유하고 권리신고·배당요구를 했지만, 전입신고일이 2014.12.18로 말소기준권리인 2014.05.30보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력이 없고 매수인 승계액도 0원입니다. 이 물건의 핵심 위험은 임차보증금 인수가 아니라 상가 가격의 적정성을 확인할 직접 비교거래가 부족하다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12266 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부원동 1043 부원역푸르지오아이스퀘어몰 2층 케이202호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설(상호: 뱀프앤펌스) |
| 소유자 | 김태걸 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경남은행 / 102,198,189원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2014.05.30 을구 1번 경남은행 근저당권 78,000,000원입니다. 2015년 추가 근저당 78,000,000원, 2017년 근저당 44,400,000원, 2025년 신한카드 가압류 11,008,157원은 모두 말소기준 이후에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 등기상 근저당권의 공동담보 관련 기재도 존재합니다.
② 임차인 — 배당요구는 했지만 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김화숙 | 본건전부 | 2014.12.18 | 3,000 | 2025.12.16 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
③ 가격 검토 — 주거 실거래를 본건 시세로 쓰면 안 된다
부원역푸르지오의 최근 거래 12건은 2026년 5월부터 9월까지 81.84㎡·84.98㎡·85.0㎡ 주거형 거래로, 거래가는 370,000,000원~585,000,000원, 최근 12개월 평균은 442,833,333원, 최신 거래는 2026년 9월 425,000,000원입니다.
그러나 본건의 비교 대상 면적은 16.102㎡이고 감정평가상 용도도 판매시설입니다. 거래자료의 면적과 용도가 본건과 직접 일치하지 않으므로, 데이터상 계산된 최저가 대비 최근 거래 26.0%라는 수치를 본건의 할인율로 받아들이는 것은 부적절합니다. 이 때문에 본 리포트에서는 주거 실거래를 가격 메리트의 근거로 사용하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,410,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 경남은행 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 경남은행 | 78,000,000원 | 34,590,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 경남은행 | 44,400,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 신한카드 | 11,008,157원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션은 근저당권의 채권최고액 등을 기준으로 한 계산입니다. 매각가 115,000,000원 가정 시 채권자 총 청구 211,408,157원 중 112,590,000원이 배당되고 98,818,157원이 미배당으로 남습니다. 그 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 115,000,000원 | 112,590,000원 | 98,818,157원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 92,000,000원 | 89,944,000원 | 121,464,157원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 73,600,000원 | 71,875,200원 | 139,532,957원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건에서는 그 부족분이 곧바로 매수인에게 넘어오는 구조가 아닙니다. 현재·1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시청 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 상가건물까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 현재 판매시설, 상호는 ‘뱀프앤펌스’로 조사됐습니다.
- 도로. 아이스퀘어몰 북측 광대로, 동측 대로, 남측 중로, 서측 소로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,784,000원/㎡입니다.
- 시설. 공동위생·급배수·승강기·에스컬레이터·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 점검. 최근 거래자료는 주거형 대면적 거래로 본건 판매시설과 직접 비교가 어렵습니다. 동일 몰 내 유사 면적 상가의 실제 거래·임대자료 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 착시 방지. 최근 주거 거래 평균 442,833,333원과 본건 115,000,000원을 직접 비교하지 마세요. 용도와 면적이 다릅니다.
- 상가 실거래 확인. 아이스퀘어몰 2층의 유사 면적 판매시설 거래가와 실제 임대조건을 별도로 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
- 임차인 명도. 김화숙은 대항력은 없지만 본건 전부를 점유하는 것으로 조사됐으므로 낙찰 후 점유 이전 절차를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2014.05.30 경남은행 근저당이 말소기준이며 이후 근저당·가압류는 소멸 예정인지 매각물건명세서와 등기 원본을 최종 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
권리구조는 비교적 명료합니다. 2014년 경남은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 소멸하며, 임차인 김화숙도 전입일이 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 신건 115,000,000원에서 실질취득액은 115,000,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 가격은 별개의 문제입니다. 최근 12건 평균 442,833,333원이라는 숫자는 81.84~85㎡ 주거형 거래이고, 본건은 16.102㎡ 판매시설입니다. 이 거래자료만으로 본건을 싸다고 판단할 수 없습니다. 권리 위험은 낮지만 상가의 적정가를 검증할 직접 비교자료가 부족하고 신건 100% 감정가에서 시작한다는 점을 감안하면, 가격 검증이 입찰 여부를 좌우하는 사건입니다.
