광주지방법원 2024타경8155. 나주혁신산업단지 내 공장용지와 공장·사무실을 대상으로 한 사건입니다. 토지는 3,465.9㎡이고, 감정평가상 공장은 1층 공장과 2층 휴게실 등으로, 별도 건물은 사무실로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사진세라믹이며, 현재 경매의 말소기준은 2019.05.21 수협은행 근저당권입니다.
등기부에는 다수의 근저당·압류·가압류 이력이 있으나, 현재 기준으로 말소기준보다 뒤에 설정되어 매각으로 소멸하는 권리가 중심입니다. 배당표상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 다만 임대관계는 미상으로 평가되어 있고, 국세·지방세 압류가 있어 실제 배당 순위와 명도 상태는 원본 서류 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경8155 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 왕곡면 덕산리 819-7 · 전라남도 나주시 왕곡면 혁신산단5길 73-10 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장(1층) 및 휴게실 등(2층) · 사무실 |
| 토지 | 공장용지 · 3,465.9㎡ · 일반공업지역 · 공업용 · 평지 · 가로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사진세라믹 |
| 감정가 / 최저가 | 1,593,382,560원 / 1,593,382,560원 |
| 유찰 | 1회 |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 985,530,478원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준은 2019.05.21 수협은행 근저당
2017년 광주은행 근저당 2건과 2019년 정규성 근저당은 이미 말소됐고, 2019.05.21 수협은행 근저당권이 현재 말소기준입니다. 이후 정규성 근저당, 주식회사에너듀 근저당, 국·나주시·국민건강보험공단 압류, 주식회사 엘이비엔터프라이즈와 권순삼의 가압류, 수협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·이용 및 매각 조건
- 공장. 일반철골구조 판넬지붕 2층. 1층은 공장, 2층은 휴게실 등으로 이용 중입니다.
- 사무실. 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로 사무실로 이용 중입니다.
- 설비. 공장에는 위생·급배수·화재탐지설비가, 사무실에는 위생·급배수·시스템냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구, 목록 밖 제시외 1-4 및 지상 수목을 포함합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,593,382,560원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,333,826원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 1,164,000,000원 | 1,164,000,000원 |
| 3. 근저당 · 정규성 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사에너듀 | 110,000,000원 | 51,048,734원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 엘이비엔터프라이즈 | 74,232,536원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 권순삼 | 13,488,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,721,720,736원 중 1,575,048,734원이 배당되는 시나리오로, 미배당은 146,672,002원입니다. 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 실제 배당에서는 당해세 등 우선순위 항목에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 100% | 1,593,382,560원 | 1,575,048,734원 | 146,672,002원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,274,706,048원 | 1,259,558,988원 | 462,161,748원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,019,764,838원 | 1,007,167,190원 | 714,553,546원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 후순위 채권의 미배당은 146,672,002원에서 462,161,748원, 714,553,546원으로 커집니다. 다만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 유찰 자체가 곧 매수인의 권리 인수 증가로 연결되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주혁신산업단지 내에 위치하며 주변은 공장과 나지가 혼재하는 산업단지입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역이며, 산업육성구역·연구개발특구에 해당합니다.
- 토지. 공장용지 3,465.9㎡, 공시지가 138,000원/㎡, 평지·가로장방·중로한면입니다.
- 환금성. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 1,593,382,560원의 시장 대비 수준을 직접 검증하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물. 1층 무단증축 창고 2.25㎡의 원상회복 가능성, 이행강제금 부과 상태와 승계 범위를 나주시에 확인해야 합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 중 당해세 존재 여부와 법정기일을 확인해 실제 선순위 공제액을 점검해야 합니다.
- 점유. 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유자를 직접 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물뿐 아니라 기계·기구, 제시외 건물·제시외 기계·기구 및 수목의 실제 현존 여부와 상태를 확인해야 합니다.
- 가격. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 또는 유찰가가 시장가보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
등기부와 배당 시나리오만 놓고 보면 이 사건은 매수인이 인수하는 금액이 0원이고, 2019.05.21 수협은행 근저당 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 산업용 공장 경매에서는 권리 소멸보다 현장 상태와 행정상 부담이 실제 취득비용을 좌우할 수 있습니다. 특히 1층 무단증축 창고 2.25㎡의 위반행위 승계와 반복 이행강제금 가능성, 국세·지방세 압류, 임대관계 미상은 반드시 별도로 확인해야 합니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 현재 최저가 1,593,382,560원이 가격상 유리하다는 판단 역시 유보하는 것이 맞습니다.
