창원지방법원 2025타경12335. 창원시 의창구 북면 신촌리 ‘거풍힐링빌’ 202동 2층 202호로, 감정 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 현 소유자 박종현은 2023.10.21 매매를 원인으로 140,000,000원에 취득했고, 2023.10.31 소유권이전과 같은 날 마산시농업협동조합의 채권최고액 108,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
이후 신한카드 39,842,024원 가압류, 중소기업은행 10,251,381원 가압류와 국세·건강보험·지방세 압류가 뒤따랐고, 마산시농업협동조합이 2025.10.30 임의경매를 신청했습니다. 등기 순위만 보면 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 세금 압류 가운데 당해세가 있다면 배당 단계에서 먼저 차감될 수 있으므로, “등기상 소멸”과 “배당상 영향 없음”은 같은 말이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12335 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 1386-67 거풍힐링빌 202동 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 박종현 (2023.10.21 매매 140,000,000원, 2023.10.31 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 128,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 마산시농업협동조합 / 88,663,903원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.31 근저당권 · 마산시농업협동조합 · 채권최고액 108,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2013년 마산중앙신용협동조합 근저당은 2014.10.24 일부포기로 말소됐고, 2014년 의창새마을금고 근저당도 2023.10.31 해지로 말소됐습니다. 2024.05.24 정연규의 강제경매는 2024.07.01 취하됐고, 2024.10.14 장기철의 강제경매 역시 2025.11.04 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2023.10.31 마산시농업협동조합 근저당입니다.
② 가격 판단 — 최근 시세 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저가는 모두 128,000,000원입니다. 등기상 박종현의 2023.10.21 매매가는 140,000,000원, 그 이전 강대천의 2014.10.10 매매가는 162,500,000원이지만, 과거 취득가는 현재 시장가와 동일한 의미가 아닙니다.
특히 최근 12개월 평균이나 최신 실거래처럼 현재 가격을 직접 검증할 수 있는 거래 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가보다 과거 취득가가 높다는 이유만으로 “1.28억이면 싸다”, “시세 차익이 있다”고 판단해서는 안 됩니다. 거풍힐링빌2단지는 16세대 규모의 소규모 공동주택이고, 감정평가상 주변도 소규모 공동주택과 농경지가 함께 형성돼 있어 실제 매수층과 환금성은 현장 거래자료로 별도 검증할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,592,000원 |
| 1. 근저당 · 마산시농업협동조합 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드주식회사 | 39,842,024원 | 17,408,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 10,251,381원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 158,093,405원, 채권자 예상 배당은 125,408,000원, 미배당은 32,685,405원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세 등 당해세가 있다면 먼저 차감돼 후순위 배당은 더 줄 수 있으며, 실제 확정 채권액에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의창소방서 신촌119지역대 북동측에 위치하며, 주변은 소규모 공동주택과 농경지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 4층 건물의 2층 202호로, 위생·급배수·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 거풍힐링빌 단지 북서측에 2차선 포장도로가 있고 단지 내 도로를 통해 접근할 수 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역에 포함됩니다. 공시지가는 185,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 거풍힐링빌2단지는 16세대 규모로, 대단지 아파트와 달리 최근 실거래 확인과 현장 매수수요 검증이 특히 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대열람, 실제 점유자, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 세금 우선순위. 국세·건강보험·지방세 압류 중 당해세 해당액과 법정기일을 확인해야 실제 후순위 배당과 명도 협상 구조를 판단할 수 있습니다.
- 시세 원본 확인. 최근 거래 근거가 없는 상태이므로 인근 동일·유사 다세대의 실제 매매사례와 중개 호가를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 현장 상태. 감정평가 당시 폐문부재중으로 내부는 탐문에 의존했습니다. 내부 수리상태와 누수·결로·설비 상태를 별도로 점검하세요.
- 회차 가격과 시세 구분. 102,400,000원·81,920,000원은 유찰 시 최저가 시나리오일 뿐 시세가 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건은 등기 순서 자체는 비교적 명확합니다. 2023.10.31 마산시농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시등기는 매각으로 소멸합니다. 배당 모델상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 임대관계 미상, 세금 압류 3건, 최근 시세 검증 부족이라는 세 가지 확인 과제가 남습니다.
따라서 현재 128,000,000원이라는 숫자를 과거 140,000,000원 취득가보다 낮다는 이유만으로 할인 가격으로 보기는 어렵습니다. 이 물건의 판단 순서는 권리 말소 확인 → 실제 점유 확인 → 세금 법정기일 확인 → 현장 시세 확인입니다. 권리등기만 보면 인수 0원이지만, 가격과 명도까지 포함한 최종 안전성은 원본 확인 뒤 결정하는 사건입니다.
