창원지방법원 2025타경12347. 진해구 용원동 다인로얄팰리스부산신항1차 17층 1715호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 장순덕이며, 2020.10.19. 이주현 명의로 설정된 채권최고액 45,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 2023.08.29. 스마트에셋대부주식회사로 이전됐고, 2025.10.30. 스마트에셋대부 주식회사의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
후순위인 2021.03.03. 주식회사에스지파이낸스대부의 채권최고액 45,000,000원 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 이중기의 전입신고 역시 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 인정되지 않는 구조이며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12347 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 용원동 1347-1 다인로얄팰리스부산신항1차 17층 1715호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설 · 업무시설(오피스텔) 이용중 |
| 건물 | 21층 건물 중 17층 1715호 |
| 소유자 | 장순덕 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 132,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 스마트에셋대부 주식회사 / 35,776,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2020.10.19. 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되며, 이후 설정된 주식회사에스지파이낸스대부 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.08.29.에는 말소기준 근저당권 자체가 스마트에셋대부주식회사로 이전됐습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이중기 | 1715호 전체 | 2023.06.22 | 4,000원 | 2026.01.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 판단 — 신건 132,000,000원
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 132,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 105,600,000원, 2회 유찰 시에는 84,480,000원입니다. 가격 메리트 판단은 동일 건물·동일 이용형태의 최신 실거래를 대조한 뒤 결정하는 것이 적절합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 132,000,000원 | 90,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 105,600,000원 | 90,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 84,480,000원 | 82,559,360원 | 7,440,640원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 132,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,648,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 이주현 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사에스지파이낸스대부 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 39,352,000원 |
집행비용은 매각가의 2.0% 추정치입니다. 현재 회차 가정에서는 채권최고액 기준 90,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 39,352,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 용원어시장 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·동유형 업무시설·근린생활시설·상업나지 등이 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 위치와 대중교통수단 통행횟수 등을 고려한 대중교통 사정은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 제반 상황은 직접 조사하지 못했습니다.
- 건물·설비. 21층 건물 중 17층으로, 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 평탄한 사다리형이며 상업·업무용 건부지로 이용 중이고 남동측으로 대로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·신항만건설예정지역에 해당하며, 공시지가는 1,428,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.10.19. 접수 제22277호 근저당권과 2023.08.29. 근저당권 이전등기의 원문을 입찰 전 다시 대조하세요.
- 임차인 전입 확인. 이중기의 전입일 2023.06.22.가 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 배당요구와 점유관계는 매각물건명세서 원본으로 최종 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부구조·상태를 직접 조사하지 못했으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 가격 비교. 신건 최저가 132,000,000원을 동일 건물·동일 이용형태의 최신 실거래와 대조한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 배당 변동요인. 당해세·임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리구조는 단순, 가격은 별도 확인
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 말소기준권리는 2020.10.19. 근저당권이고, 임차인 이중기의 전입일은 2023.06.22.로 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재·1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격 메리트는 별개입니다. 신건 최저가 132,000,000원의 적정성은 최신 실거래와 대조한 뒤 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
