창원지방법원 2025타경12402. 창원시 의창구 북면 감계리 ‘창원감계아내에코프리미엄2차’ 207동 403호 아파트입니다. 감정평가상 23층 건물 중 4층이며 아파트로 이용 중입니다. 확인된 임차인은 없고, 예상배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
현재 말소기준권리는 2024.05.20. 설정된 하나로대부주식회사 근저당권 50,000,000원입니다. 이 근저당권은 이후 제이오대부주식회사로 이전됐고, 근저당권부채권에 대한 권리변동도 있었지만 말소기준 자체의 순위는 유지됩니다. 그 뒤 설정된 전세권 5,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12402 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 북면 감계리 232-1 창원감계아내에코프리미엄2차 207동 4층 403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 23층 건물 중 4층 · 사용승인일 2019.01.18 |
| 소유자 | 박향숙 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 297,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 198,579,393원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고 폐문부재로 정확한 내부 확인도 이뤄지지 않았습니다. 따라서 현장에서는 실제 점유관계와 인도 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다. 등기상으로는 말소기준 근저당권 이후의 전세권 및 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 297,000,000원은 최근 평균보다 높다
감계아내에코프리미엄2차 동일평형 최근 12건의 평균 거래가는 296,061,666원입니다. 신건 최저가 297,000,000원은 이 평균의 100.3%로, 최근 시세 평균보다 낮지 않습니다. 최신 거래는 2026.08. 293,000,000원으로 현재 최저가보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 70.9㎡ | 19 | 293,000,000원 |
| 2026.08 | 70.9㎡ | 16 | 295,000,000원 |
| 2026.07 | 70.9㎡ | 6 | 299,130,000원 |
| 2026.07 | 70.59㎡ | 5 | 299,110,000원 |
| 2026.06 | 70.59㎡ | 7 | 295,000,000원 |
| 2026.06 | 70.9㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 70.59㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2026.05 | 70.59㎡ | 18 | 305,000,000원 |
| 2026.05 | 70.9㎡ | 3 | 296,130,000원 |
| 2026.04 | 70.9㎡ | 3 | 296,130,000원 |
| 2026.03 | 70.9㎡ | 2 | 293,130,000원 |
| 2026.03 | 70.59㎡ | 3 | 296,110,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 296,061,666원 |
최근 12건의 거래 범위는 285,000,000원~305,000,000원이고, 평균은 296,061,666원입니다. 본건 감정가와 신건 최저가는 297,000,000원으로 평균보다 938,334원 높습니다. 특히 본건과 같은 4층 거래가 2026.06. 285,000,000원에 확인되는 만큼, 신건 최저가 자체를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 297,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,958,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 하나로대부주식회사 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 을구 7번 전세권 · 하나로대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 237,042,000원 |
현재 회차 가정에서는 위 배당대상 채권 55,000,000원이 전액 배당되고 237,042,000원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 가격 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 297,000,000원 | 55,000,000원 | 237,042,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 237,600,000원 | 55,000,000원 | 178,473,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 190,080,000원 | 55,000,000원 | 131,618,880원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원북면고등학교 북동측 인근이며 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 23층 건물 중 4층 403호이며 사용승인일은 2019.01.18입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·소화설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 대로3류, 서측으로 중로1류에 접하고 동측 및 남측으로 폭 약 7m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(감계지구)이며 공시지가는 922,400원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지 거래. 감계아내에코프리미엄2차는 1,393세대이며 동일평형 최근 12건 거래가 285,000,000원~305,000,000원에 형성돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 297,000,000원은 최근 12건 평균 296,061,666원보다 높고 최신 거래 293,000,000원도 웃돕니다. 현재 회차는 시세 할인 구간이 아닙니다.
- 동일층 거래. 동일평형 4층 거래가 2026.06. 285,000,000원에 확인됩니다. 층·향·내부상태 차이를 함께 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 정확히 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 기록돼 있습니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 등기 변동. 말소기준 근저당권은 이후 이전·근질권 설정 등 권리변동이 이어졌습니다. 입찰 직전 최신 등기사항을 다시 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한. 하천구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역 등 기재된 토지이용계획을 원문과 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 핵심
이 물건은 예상배당 기준 매수인 인수액이 0원이고, 확인된 임차인도 없습니다. 말소기준 이후의 전세권과 경매개시결정도 소멸하는 구조라 권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 반면 현재 신건 최저가 297,000,000원은 최근 12건 평균 296,061,666원의 100.3%이고 최신 거래 293,000,000원보다 높습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 1.6회이므로, 이 물건의 핵심 변수는 권리 인수보다는 현재 가격을 최근 실거래와 어떻게 비교하느냐입니다.
