창원지방법원 2025타경12419. 김해시 삼문동 ‘젤미마을부영아파트’ 105동 5층 507호, 전용 47.382㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 배성웅이며 2015.12.11. 거래가 129,400,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 경남은행 명의로 채권최고액 83,050,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 근저당권은 2025.06.11. 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.11.14. 임의경매를 개시했습니다.
말소기준 이후에는 롯데카드·현대카드·토스뱅크의 가압류가 순서대로 붙어 있지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 정윤정의 전입일도 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정하기 어렵습니다. 중요한 점은 우선변제 여부와 별개로 대항력이 없어 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아니라는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12419 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼문동 60-3 젤미마을부영아파트 105동 5층 507호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 47.382㎡ · 13층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 배성웅 (2015.12.11. 거래가 129,400,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 76,390,852원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정윤정 | 2024.09.06 | 미상 / 미상 | 2026.08.06 접수 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 정윤정의 전입신고일 2024.09.06.은 말소기준권리인 2015.12.11. 근저당권보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구는 2026.08.06. 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 금액은 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다. 다만 대항력이 없으므로 배당 부족분을 매수인이 보증금으로 승계하는 위험은 현재 분석상 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 거래보다 높다
비교 대상은 ‘젤미마을1단지부영11차’ 전용 47.38㎡ 실거래입니다. 최근 12개월 표본은 12건, 평균은 86,916,666원입니다. 신건 최저가 103,000,000원은 이 최근 12개월 평균의 118.5%입니다. 최신 거래는 2026.09. 90,000,000원이고, 12건 표본의 최고 거래도 99,500,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 47.38㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2026.09 | 47.38㎡ | 15 | 91,000,000원 |
| 2026.08 | 47.38㎡ | 7 | 84,000,000원 |
| 2026.08 | 47.38㎡ | 19 | 88,000,000원 |
| 2026.08 | 47.38㎡ | 5 | 82,500,000원 |
| 2026.08 | 47.38㎡ | 3 | 77,000,000원 |
| 2026.08 | 47.38㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2026.08 | 47.38㎡ | 3 | 81,000,000원 |
| 2026.07 | 47.38㎡ | 7 | 99,500,000원 |
| 2026.07 | 47.38㎡ | 3 | 81,000,000원 |
| 2026.07 | 47.38㎡ | 14 | 89,000,000원 |
| 2026.07 | 47.38㎡ | 11 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.382㎡ | 12건 | 86,916,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,242,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 83,050,000원 | 83,050,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 6,238,652원 | 6,238,652원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 9,014,828원 | 9,014,828원 |
| 5. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 82,085,596원 | 2,454,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 180,389,076원 중 채권자 예상배당은 100,758,000원, 미배당은 79,631,076원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 을구 7번 근저당권은 2025.06.11. 한국주택금융공사로 이전된 등기가 있으며, 위 표의 배당 항목 명칭은 제공된 배당모형의 표시를 따릅니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 삼문동 소재 젤미마을부영아파트로, 주변은 대단위 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 규모. 젤미마을1단지부영11차는 1,530세대이며 사용승인일은 2002.08.12.입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 대로2류에 접합니다. 공시지가는 1,154,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조, 외벽 몰탈위 페인팅, 내벽 벽지 및 타일, 샤시창호 구조이며 급·배수·위생·승강기·난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 확인 필요. 현장조사 당시 거주인 부재로 내부 확인이 어려웠고, 감정평가도 관련 공부·탐문·외부조사를 기준으로 했으므로 내부 이용상황과 관리상태는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격을 권리와 분리해 판단. 인수액은 0원이지만 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 118.5%입니다. ‘권리가 깨끗하다’와 ‘가격이 싸다’는 별개입니다.
- 임차인 서류 확인. 전입일상 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 원문에서 우선변제 주장 내용을 확인해야 합니다.
- 유찰 회차 비교. 현재 103,000,000원, 1회 유찰 시나리오 82,400,000원, 2회 유찰 시나리오 65,920,000원입니다. 회차별 가격과 최근 실거래를 따로 비교해야 합니다.
- 근저당 이전관계 확인. 2015.12.11. 경남은행 근저당권이 2025.06.11. 한국주택금융공사로 이전된 등기와 경매신청 관계를 원본 등기부에서 대조해야 합니다.
- 내부 상태·관리비. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 수리 상태와 점유 현황, 체납 관리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제인 신건
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.12.11. 근저당권이 말소기준이고, 임차인 전입은 2024.09.06.로 뒤에 들어왔습니다. 후순위 가압류도 매각으로 소멸하며, 현재 배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 현재 회차의 최저가 103,000,000원은 최근 12개월 평균 86,916,666원의 118.5%입니다. 최신 거래 90,000,000원과 표본 최고 99,500,000원보다도 높은 만큼, 신건 최저가 자체에는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 이 물건은 권리 위험보다 실제 응찰가격을 어디까지 낮출 수 있는지가 핵심인 사건입니다.
