창원지방법원 2025타경12599. 김해시 대청동 갑오마을부영아파트 702동 13층 1306호 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 동일 단지 시세 비교 면적은 전용 59.11㎡입니다. 현재 소유자 박미선은 2023년 2월 22일 매매, 거래가액 147,000,000원으로 취득했고 2023년 3월 8일 소유권이전등기가 이뤄졌습니다.
이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 임차인 안수빈의 선순위 대항력입니다. 안수빈은 2022.07.14. 전입·점유했고 확정일자는 2022.06.14.입니다. 현재 말소기준으로 산정된 2024.02.06. 서민금융진흥원 가압류보다 전입이 앞서므로 원래 구조라면 낙찰대금에서 보증금 160,000,000원을 모두 회수하지 못하는 부분을 매수인이 인수할 수 있습니다.
그러나 매각물건명세서 비고에 따르면 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력 및 잔존 임대차보증금을 포기하며 임차권등기를 말소하겠다는 2026.07.22.자 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 배당계산상 미배당액이 27,690,000원으로 산출되더라도 매수인 실질 인수는 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다. 이 확약은 안수빈 임차권에 적용되는 것이며, 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12599 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 334-1 갑오마을부영아파트 702동 13층 1306호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 전용 59.11㎡ |
| 소유자 | 박미선 (2023.02.22. 매매 · 거래가액 147,000,000원, 2023.03.08. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 단지 정보 | 갑오마을7단지부영10차 · 730세대 · 2002.09.07. 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리판정 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안수빈 | 160,000,000원 | 2022.07.14. | 2022.06.14. | 대항력 有 우선변제 | 주택도시보증공사 승계 대항력·잔존보증금 포기 |
안수빈의 임대차계약일은 2022.06.14., 주민등록일과 점유개시일은 2022.07.14.이며, 2024.07.22. 주택임차권등기가 이뤄졌습니다. 전입이 2024.02.06. 가압류보다 앞서기 때문에 확약이 없었다면 매수인 인수형 권리입니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
② 시세 비교 — 평균 기준으로는 ‘싸다’고 볼 수 없다
갑오마을7단지부영10차 동일 면적대 전용 59.11㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 109,666,666원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 135,000,000원은 이 평균의 123.1%입니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.11㎡ | 13 | 145,000,000원 |
| 2026.09 | 59.11㎡ | 1 | 91,000,000원 |
| 2026.09 | 59.11㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2026.08 | 59.11㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2026.08 | 59.11㎡ | 9 | 113,000,000원 |
| 2026.08 | 59.11㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2026.08 | 59.11㎡ | 4 | 118,000,000원 |
| 2026.08 | 59.11㎡ | 4 | 118,000,000원 |
| 2026.08 | 59.11㎡ | 11 | 103,000,000원 |
| 2026.06 | 59.11㎡ | 17 | 99,000,000원 |
| 2026.06 | 59.11㎡ | 10 | 119,000,000원 |
| 2026.06 | 59.11㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 109,666,666원 |
거래 범위는 91,000,000원~145,000,000원으로 편차가 큽니다. 최신 거래는 2026.09. 145,000,000원이고, 최근 거래 중에는 이 사건과 같은 13층에서 145,000,000원 거래가 있습니다. 다만 전체 최근 12개월 평균은 109,666,666원이므로, 현재 실질취득 135,000,000원을 단지 전체 시세 기준으로 저렴하다고 표현할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,000원 |
| 1. 임차인 안수빈 보증금(우선변제) | 160,000,000원 | 132,310,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,097,547원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 안수빈 보증금 중 27,690,000원이 미배당으로 남지만, 2026.07.22.자 확약에 따라 대항력과 잔존 보증금을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권의 승계인으로 기재되어 있으며, 실제 임차인 수와 보증금을 별도로 중복 합산하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계동초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 철골트러스박공지붕 건물 내 13층 1306호입니다.
- 도로. 서측 대로, 남측 및 북측 중로, 동측 보행자도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,150,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 730세대 단지이고 최근 동일 면적 거래 12건이 확인되지만, 거래가격이 91,000,000원부터 145,000,000원까지 넓게 분산돼 개별 층·상태에 따른 가격 차이가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.22.자 임차권등기 말소동의서의 제출 주체, 대항력·잔존 보증금 포기 문구, 말소 이행 조건을 매각물건명세서 원문과 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 이행. 실질 인수 0원 판단의 핵심 전제는 해당 확약의 유효성과 임차권등기 말소입니다.
- 가격 기준 분리. 권리위험 해소와 가격 메리트는 별개입니다. 현재 135,000,000원은 최근 12개월 평균의 123.1%입니다.
- 최근 같은 층 거래 확인. 최근 거래 중 13층 145,000,000원이 있으므로 개별 호수의 내부상태·향·수리 여부를 함께 비교할 필요가 있습니다.
- 내부상태 확인 한계. 감정평가 당시 이해관계자 부재로 내부 확인이 곤란해 인근 유사물건과 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정해 평가했습니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 확정 반영되지 않은 비용은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 리스크는 확약으로 줄었지만, 가격은 평균보다 높다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 160,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 현재 낙찰가 135,000,000원보다 보증금이 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 배당모형대로라면 27,690,000원이 남습니다. 하지만 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했기 때문에, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 135,000,000원입니다. 다만 최근 12개월 동일 면적 평균 109,666,666원과 비교하면 123.1%이고, 단지 최근 거래 범위도 91,000,000원~145,000,000원으로 넓습니다. 최신 145,000,000원 거래가 존재하더라도 현재 가격을 단지 평균 대비 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 이 물건의 핵심은 확약서의 실제 효력·말소 이행을 확인하는 권리 검증과 최근 평균보다 높은 신건 가격을 별도로 판단하는 것입니다.
