창원지방법원 2025타경261. 창녕군 계성면 계성리 823-1의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 농가주택 및 창고입니다. 현재 소유자는 신종경·신종남·신종복·신종출로 각 4분의 1 지분입니다. 말소기준권리는 2020년 영산농업협동조합 근저당이며 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다.
다만 이 사건은 권리관계만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 최저매각가는 58,698,000원으로 이미 3회 유찰된 상태이고, 감정가 대비 현재 회차는 34%입니다. 동시에 농가주택·창고, 1,025㎡ 토지, 현황 일부 도로, 불분명한 지적경계가 함께 얽혀 있습니다. 실거래 가격을 근거로 현재 최저가가 시세보다 낮다고 판단할 기준은 없으므로, 낮아진 최저가 자체를 곧바로 ‘싸다’고 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경261 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 계성면 계성리 823-1 · 경상남도 창녕군 계성면 지동길 73 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 농가주택 및 창고 |
| 토지 | 1,025㎡ · 지목 대 · 단독 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 신종경 · 신종남 · 신종복 · 신종출 (각 4분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 171,130,200원 / 58,698,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 88,874,225원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물(2-1~2-4) 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준권리는 2020.09.04. 을구 6번 영산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 주점근·김종삼·농업협동조합중앙회·영산농업협동조합의 가압류와 2025.02.27. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
2020년 근저당은 설정 당시 채권최고액 84,000,000원으로 기재돼 있고, 2021.12.21. 변경등기에는 채권최고액 102,000,000원이 표시돼 있습니다. 다만 아래 예상배당은 제공된 배당 시뮬레이션에 따라 근저당 채권액 84,000,000원을 기준으로 계산된 결과입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%여도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 58,698,000원으로 3회 유찰된 회차이며, 시나리오상 감정가 34% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 41,088,600원, 그 다음은 28,762,020원으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 물건은 농가주택·창고와 넓은 토지가 함께 매각되는 형태이고, 동일 조건의 실거래 가격을 직접 대조할 기준이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 가점할 수 없습니다. 특히 세 차례 유찰됐다는 사실 자체가 현재 시장에서 가격·용도·현장 조건을 보수적으로 평가하고 있음을 보여주는 신호로 볼 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,698,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,456,564원 |
| 2. 근저당 · 영산농업협동조합 | 84,000,000원 | 57,241,436원 |
| 3. 가압류 · 주점근 | 8,112,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김종삼 | 12,800,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 32,556,267원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 영산농업협동조합 | 66,797,303원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액 204,265,570원 중 57,241,436원이 배당되고, 147,024,134원이 미배당됩니다. 다만 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계성저수지 남서측 인근으로, 주위는 마을취락과 농경지가 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고, 관내 대중교통 사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 주된 건물은 농가주택 및 창고, 부속 부분은 농가창고·창고·변소 상태입니다.
- 토지. 1,025㎡, 지목 대, 단독 이용, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(계성4 주거형), 가축사육제한구역이며 공시지가는 50,600원/㎡입니다.
- 경계. 공부상 지목은 대이나 현황 일부가 도로 상태이고 인접 토지와 지적경계가 다소 불분명해 정확한 확인에는 지적측량이 필요하다는 의견입니다.
- 건물. 주된 건물은 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층이며 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 거주·사용자와 전입·사업자등록 여부를 확인해야 합니다.
- 지적측량 검토. 일부 토지가 현황상 도로이고 경계가 불분명하므로 실제 사용면적·진입·점유관계를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물(2-1~2-4)이 포함되므로 구조와 사용상태를 현장에서 대조하세요.
- 가격 기준 별도 설정. 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 실제 지역 거래·토지가치·건물 상태를 별도로 확인하세요.
- 후순위 채권 구분. 배당 부족액이 크더라도 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 배당 미달과 매수인 인수를 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 현장 변수가 먼저다”
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 분명합니다. 2020.09.04. 영산농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다.
이미 3회 유찰돼 최저가가 58,698,000원까지 내려왔지만, 농가주택·창고와 1,025㎡ 토지가 함께 매각되고 일부 토지는 도로 상태이며 지적경계가 불분명합니다. 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리보다 현장·경계·활용성 검증이 더 중요한 유형입니다. 감정가의 34%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론내리지 않는 것이 핵심입니다.
