광주지방법원 2024타경75032. 광주 동구 지산동 삼성아파트 4동 15층 1501호입니다. 소유자는 염숙자이고, 2016년 12월 21일 매매를 원인으로 거래가액 220,000,000원에 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.02.27 주식회사신한은행 근저당권 181,500,000원입니다. 이 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전됐고, 그 뒤 설정된 근저당권·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 신고는 없으며, 매수인이 인수할 금액도 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심 위험은 대항력이나 보증금 승계가 아니라 가격입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 295,000,000원, 최신 거래는 300,000,000원인데 신건 최저가는 320,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세도 -6.2%로 낮아진 흐름입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경75032 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 밤실로30번길 11, 제4동 제15층 제1501호 (지산동,삼성아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 127.67㎡ · 15층 중 15층 |
| 소유자 | 염숙자 (2016.12.21 매매 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 320,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 145,004,880원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금이나 인수 권리는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2020년 2월 27일 설정된 주식회사신한은행의 근저당권이고, 해당 근저당권은 2024년 6월 20일 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후의 주식회사트리거파트너스·이미경·김정희·장옥일 근저당권과 케이비국민카드·우리금융캐피탈 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
삼성아파트 동일 면적 127.67㎡ 거래 내역입니다. 전체 12건 평균은 311,333,333원이지만, 과거 382,000,000원 거래까지 포함되어 있습니다. 최근 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 127.67㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2025.07 | 127.67㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 2024.08 | 127.67㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 2024.05 | 127.67㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 2024.05 | 127.67㎡ | 11 | 294,000,000원 |
| 2024.05 | 127.67㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2023.11 | 127.67㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2023.09 | 127.67㎡ | 10 | 382,000,000원 |
| 2022.04 | 127.67㎡ | 1 | 348,000,000원 |
| 2021.11 | 127.67㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 2021.10 | 127.67㎡ | 1 | 267,000,000원 |
| 2021.10 | 127.67㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 127.67㎡ | 2건 | 295,000,000원 |
최저매각가 320,000,000원은 최근 12개월 평균 295,000,000원의 108.5%입니다. 최신 거래인 2026년 2월 300,000,000원보다도 높은 수준입니다. 전체 12건 평균 311,333,333원만 보면 차이가 작아 보이지만, 최근 시세가 과거보다 -6.2% 낮아진 흐름이므로 전체 평균을 근거로 신건 가격을 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 320,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,280,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사신한은행 | 181,500,000원 | 181,500,000원 |
| 3. 근저당권 · 주식회사트리거파트너스 | 97,500,000원 | 97,500,000원 |
| 4. 근저당권 · 이미경 | 31,200,000원 | 31,200,000원 |
| 5. 근저당권 · 김정희 | 24,000,000원 | 4,520,000원 |
| 6. 근저당권 · 장옥일 | 24,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 6,682,697원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 31,489,121원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 396,371,818원 중 예상배당 314,720,000원, 미배당 81,651,818원입니다. 일부 후순위 채권이 배당받지 못하더라도 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
④ 유찰 시 가격 구조
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 320,000,000원 | 81,651,818원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 256,000,000원 | 144,755,818원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 204,800,000원 | 195,239,018원 | 0원 |
이 사건은 낙찰가가 낮아지면 후순위 채권의 미배당액이 커지지만, 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 권리 측면에서는 회차가 내려가도 매수인 인수 0원이 유지됩니다. 가격만 놓고 보면 현재 신건 320,000,000원은 최근 시세보다 높고, 1회 유찰 시 256,000,000원, 2회 유찰 시 204,800,000원으로 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 지산동 소재 삼성아파트로, 부근은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지 내 차량출입이 용이하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 15층으로, 급배수·위생·난방·승강기·소방설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,071,000원/㎡입니다.
- 단지·거래. 삼성아파트는 314세대이고 준공일은 1991.06.25입니다. 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 311,333,333원보다 최근 12개월 평균 295,000,000원과 최신 거래 300,000,000원을 우선해 가격을 판단하세요.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래 흐름이 이전 구간 대비 -6.2%이므로 과거 고가 거래만 기준으로 상한을 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 신건 프리미엄 경계. 현재 최저가 320,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.5%입니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 신건에서도 미배당 81,651,818원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.16입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각 관련 서류를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 안전, 가격은 최근 시세 위
이 물건은 권리와 가격의 평가가 뚜렷하게 갈립니다. 권리 측면에서는 임차인이 없고, 말소기준 이후 근저당권·가압류가 매각으로 소멸해 매수인 인수 0원입니다. 반면 신건 최저가 320,000,000원은 최근 12개월 평균 295,000,000원의 108.5%, 최신 거래 300,000,000원보다도 높은 수준입니다. 최근 추세도 -6.2%이므로 현재 회차에는 가격상 우위가 확인되지 않습니다. 이 사건의 핵심은 복잡한 권리 문제가 아니라 최근 시장가격과 입찰가의 간격입니다.
