광주지방법원 2026타경3701. 북구 연제동 첨단리채비즈타워지식산업센터 4층 비-404호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)로 이용 중입니다. 등기상 말소기준은 2023.07.04. 하나은행 근저당권 128,400,000원입니다. 이후 롯데카드 가압류 6,986,413원, 비엔케이캐피탈 가압류 49,237,662원, 경매개시결정, 광주신용보증재단 가압류 13,848,597원이 이어지지만 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않았고 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 따라서 권리분석의 중심은 대항력 임차인이나 인수권리가 아니라 현재 145,000,000원의 가격이 해당 지식산업센터 시장에서 적정한지에 있습니다. 그러나 비교 실거래 자료가 제시되지 않아 가격 메리트 자체는 보수적으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경3701 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 연제동 1038-6 첨단리채비즈타워지식산업센터 4층 비-404호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공장(지식산업센터)로 이용 중 |
| 소유자 | 김미권 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 101,986,690원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.04. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 128,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
임차인 없음. 보증금이나 대항력 판단이 필요한 점유 임차인이 확인되지 않습니다. 2023.07.04. 하나은행 근저당권이 말소기준이 되고, 그 이후 등기된 롯데카드·비엔케이캐피탈·광주신용보증재단의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 최초 신탁 소유권보존은 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 145,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 건물 또는 유사 지식산업센터의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가, 가격 추세 자료가 없으므로 이 금액을 시세보다 낮다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,830,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 128,400,000원 | 128,400,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 6,986,413원 | 6,986,413원 |
| 3. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 49,237,662원 | 6,783,587원 |
| 4. 가압류 · 광주신용보증재단 | 13,848,597원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 145,000,000원을 기준으로 집행비용 2,830,000원을 제외하면 채권자에게 142,170,000원이 배당되고, 총 미배당은 56,302,672원입니다. 비엔케이캐피탈부터 일부 미배당이 발생하고 광주신용보증재단에는 배당이 남지 않습니다. 이 미배당액은 매수인 인수액과 별개이며, 매수인 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 145,000,000원 | 142,170,000원 | 56,302,672원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 116,000,000원 | 113,576,000원 | 84,896,672원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 92,800,000원 | 90,729,600원 | 107,743,072원 | 0원 |
이 사건에서는 유찰이 진행돼도 임차보증금이나 선순위 인수권리가 새로 생기는 구조가 아닙니다. 따라서 매수인의 실질취득 기준은 각 회차 매각가와 동일하게 움직입니다. 다만 2회 유찰 시 시나리오에서는 신청채권 청구액 101,986,690원보다 신청채권자 배당액이 낮아지는 것으로 계산돼, 채권자 측 회수구조는 현재 회차와 달라집니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주북구종합체육관 북동측 인근이며, 주위는 주로 공장이 소재하는 산업단지입니다.
- 이용. 본 호는 공장(지식산업센터)로 이용 중이며, 토지는 공장 및 지원시설(근린생활시설) 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 일반철골구조, 지하 1층·지상 15층 건물의 4층 비-404호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 스프링클러 설비를 갖추고 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 위치합니다. 서측 왕복 2차선 포장도로를 통해 진입합니다.
- 토지·규제. 일반공업지역, 국가산업단지(첨단2지구), 산업육성구역, 연구개발특구, 비행안전제3구역(전술) 등에 해당합니다.
- 토지 특성. 공장용지, 평지, 세로장방, 광대소각이며 공시지가는 323,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 공장·지식산업센터는 주거용 부동산과 수요층이 달라, 동일 건물·인근 유사 물건의 거래와 임대수요 확인이 특히 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 자료만으로는 145,000,000원이 최근 시세보다 싼지 비싼지 판단할 수 없습니다. 동일 건물과 인근 지식산업센터 실거래를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 임대관계 현장 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황점유자와 실제 사용주체를 현장에서 재확인하는 것이 안전합니다.
- 관리비·시설비. 지식산업센터 특성상 관리비, 공용시설 비용, 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 업종·사용 제한. 일반공업지역·국가산업단지·연구개발특구 등 토지이용 규제가 있으므로 예정 업종의 입주·사용 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 미달과 인수 구분. 채권자 미배당 56,302,672원이 발생하지만 이는 낙찰자가 승계하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서의 최신 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인이 필요하다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.07.04. 하나은행 근저당권이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 현재 자료상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 최저가는 145,000,000원이지만 동일 지식산업센터의 최근 거래 자료가 없어 이를 시세보다 낮은 가격이라고 평가할 근거가 없습니다. 특히 본건은 산업단지 내 공장(지식산업센터)이므로 주거형 부동산과는 수요·임대·환금 구조가 다릅니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 입찰가 판단은 최근 실거래와 실제 사용수요를 확인한 뒤 결정해야 하는 물건입니다.
