💰 최저가 290,000,000원 📊 최근시세 대비 110.1% 📉 최근 추세 -6.9% ✅ 인수 0원
광주지방법원 2026타경3837. 광주 북구 중흥동 323-1, 103동 3층 306호 아파트입니다. 소유자는 김회현이고, 말소기준권리는 2016.09.08. 주식회사국민은행 근저당권 144,000,000원입니다. 그 이후 설정된 주식회사국민은행의 48,000,000원 근저당, 김영철의 200,000,000원 근저당과 가압류 4건, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리보다 더 주의해서 봐야 할 것은 가격입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 290,000,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적권 거래 평균은 263,400,000원이고, 최신 거래는 2026.03의 231,000,000원입니다. 최근 12개월 평균이 이전 거래 구간보다 6.9% 낮아진 흐름인데도 신건 최저가는 최근 12개월 평균의 110.1%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경3837 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 중흥동 323-1 103동 3층306호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 15층 건내 3층 306호 · 남서향 · 계단식 |
| 소유자 | 김회현 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 290,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 140,838,290원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 점유관계와 전입 여부는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다. 등기부상 핵심은 2016.09.08. 국민은행 근저당이 말소기준이라는 점입니다. 이후의 국민은행 추가 근저당, 김영철 근저당, 국민은행·광주신용보증재단·농협은행주식회사·김형환의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 10.1% 높은 신건
모아1은 690세대, 1991.05.04. 준공 단지입니다. 대상 면적은 145.35㎡이며, 최근 실거래 12건 중 최근 12개월 거래는 5건입니다. 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균 274,750,000원보다 최근 12개월 평균 263,400,000원, 최신 거래 231,000,000원, 최근 추세 -6.9%를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 133.35㎡ | 1 | 231,000,000원 |
| 2025.11 | 145.35㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2025.11 | 133.35㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2025.06 | 149.42㎡ | 11 | 303,000,000원 |
| 2025.06 | 145.35㎡ | 13 | 273,000,000원 |
| 2025.02 | 145.35㎡ | 6 | 295,000,000원 |
| 2024.10 | 133.35㎡ | 13 | 275,000,000원 |
| 2024.10 | 145.35㎡ | 12 | 305,000,000원 |
| 2024.09 | 133.35㎡ | 1 | 245,000,000원 |
| 2024.06 | 145.35㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2024.05 | 145.35㎡ | 15 | 270,000,000원 |
| 2024.05 | 133.35㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 263,400,000원 |
신건 최저가 290,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.1%입니다. 전체 12건 평균 274,750,000원보다도 높고, 최신 거래 231,000,000원과 비교해도 현재 최저가를 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 특히 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -6.9%인 만큼 과거 고가 거래를 기준으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 290,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,860,000원 |
| 을구 8번 근저당 · 주식회사국민은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 을구 10번 근저당 · 주식회사국민은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 을구 11번 근저당 · 김영철 | 200,000,000원 | 93,140,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사국민은행 | 25,584,504원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 광주신용보증재단 | 18,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 농협은행주식회사 | 7,241,968원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 김형환 | 122,093,757원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 564,920,229원 중 예상 배당은 285,140,000원이며 미배당액은 279,780,229원입니다. 배당 부족은 후순위 채권자 쪽에서 발생하며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 290,000,000원 | 285,140,000원 | 279,780,229원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 232,000,000원 | 227,952,000원 | 336,968,229원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 185,600,000원 | 182,201,600원 | 382,718,629원 | 0원 |
단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 현재 회차 290,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높은 반면, 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 232,000,000원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 어느 회차에서 최근 거래 수준과 가격이 만나는지를 확인하는 데 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 중흥동 소재 광주역사 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트·단독주택·근린상가가 입지한 주거지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 용이하고 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 3층 306호이며 남서향·계단식입니다. 급배수·위생·난방·소방·도시가스·공용승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 남서측으로 광대로, 북동측 및 남동측으로 중로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구·토지구획정리사업지구 등이며, 공시지가는 902,800원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 모아1은 690세대, 1991.05.04. 준공 단지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 110.1%이고 최근 가격 흐름도 -6.9%입니다. 신건을 시세보다 저렴한 물건으로 판단하지 마세요.
- 최신 거래 확인. 가장 최근 거래는 2026.03, 231,000,000원입니다. 입찰 직전 추가 거래와 호가를 함께 대조하세요.
- 점유 확인. 현재 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대·현황조사·매각물건명세서 원본을 다시 확인하세요.
- 후순위 채권. 신건 가정에서도 채권자 미배당액이 279,780,229원 발생합니다. 이는 매수인 인수액과 별개이지만 배당관계를 이해하고 입찰하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격을 봐야 하는 신건
이 사건은 말소기준권리 이후의 근저당과 가압류가 매각으로 소멸하고 배당표상 매수인 인수액도 0원이라, 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 290,000,000원은 최근 12개월 평균 263,400,000원보다 높고, 데이터상 비율은 110.1%입니다. 최신 거래가 231,000,000원이며 최근 거래 흐름도 -6.9%인 만큼, 현재 회차를 “시세보다 싸다”고 볼 수 없습니다. 이 물건은 권리 인수보다 가격 조정 여부와 점유관계 재확인이 핵심입니다.
