광주지방법원 2026타경3956. 우산동청암더스위트2차 10층 1001호, 전용면적 비교대상은 약 84.97㎡인 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사연이고, 말소기준권리는 2024.08.13 설정된 광주새마을금고 근저당권 166,800,000원입니다. 임차인 장한나의 전입일은 2024.09.06으로 말소기준보다 뒤입니다. 제공된 권리분석상 이 임차인에게 대항력은 없고, 매수인이 떠안을 금액도 0원으로 계산돼 있습니다.
가격도 최근 거래와 비교할 수 있습니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 359,000,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균은 395,780,000원, 최신 거래는 2026.02의 392,780,000원입니다. 따라서 현재 실질취득가 359,000,000원은 최근 12개월 평균의 90.7%이고 최신 거래보다 33,780,000원 낮습니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 가격 추세는 +6.8%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경3956 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 우산동 1601-5 우산동청암더스위트2차 10층 1001호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 12층 건물 내 10층 1001호 · 계단식 |
| 소유자 | 주식회사연 |
| 감정가 / 최저가 | 359,000,000원 / 359,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주새마을금고 / 143,616,900원 |
| 말소기준권리 | 2024.08.13 근저당권 · 광주새마을금고 · 채권최고액 166,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차인 전입이 말소기준보다 뒤다
등기 흐름은 2023년 케이비부동산신탁주식회사 명의의 소유권보존과 신탁, 2024.08.13 신탁재산 귀속에 따른 주식회사연 소유권이전, 같은 날 설정된 광주새마을금고 근저당권 순입니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 국의 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장한나 | 1001호 | 2024.09.06 | 120,000,000원 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다. 다만 매수인 관점의 핵심은 별개입니다. 전입일이 말소기준권리보다 뒤이고 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 359,000,000원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 90.7%
우산동청암더스위트2차는 20세대, 2023.02.06 사용승인 단지이고 비교 면적은 약 84.97㎡입니다. 전체 확인 거래는 7건이며, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 가격 판단에서는 전체 평균 377,740,000원보다 최근 12개월 평균 395,780,000원과 최신 거래 392,780,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.54㎡ | 7 | 392,780,000원 |
| 2025.06 | 84.97㎡ | 11 | 398,780,000원 |
| 2024.08 | 84.54㎡ | 4 | 391,080,000원 |
| 2024.06 | 84.97㎡ | 7 | 397,070,000원 |
| 2024.06 | 84.54㎡ | 10 | 394,470,000원 |
| 2024.06 | 84.54㎡ | 3 | 335,000,000원 |
| 2024.05 | 84.54㎡ | 3 | 335,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 395,780,000원 |
신건 최저가 359,000,000원은 최근 12개월 평균 395,780,000원보다 36,780,000원 낮고, 비율로는 90.7%입니다. 최신 거래 392,780,000원과 비교해도 33,780,000원 낮습니다. 전체 거래 평균 377,740,000원과 비교하면 최저가는 95.0%지만, 이번 사건에서는 최근 거래가 더 높은 수준에 형성돼 있고 최근군 대 이전군 추세도 +6.8%이므로 최근 12개월 지표를 우선해서 보는 편이 데이터 흐름에 부합합니다.
③ 예상배당표 (매각가 359,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,826,000원 |
| 1. 근저당 · 광주새마을금고 | 166,800,000원 | 166,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 186,374,000원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 근저당권 채권최고액 166,800,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 186,374,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 이 배당표는 당해세 및 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 우산동 소재 이마트 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·공공기관 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통으로 평가됐고, 부지는 북측 폭 8미터 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 내 10층 1001호이며 계단식입니다. 도시가스난방·위생 및 급배수·소방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 토지. 대지 598.2㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가는 1,227,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 단지는 20세대, 2023.02.06 준공이며 확인된 실거래는 7건, 최근 12개월 거래는 2건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 기준일 재확인. 장한나의 전입일 2024.09.06과 말소기준 근저당권 설정일 2024.08.13의 선후관계를 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 관련 정보는 미상입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서 원본을 확인하는 것이 필요합니다.
- 세금 배당 변수. 2026.03.23 국 압류가 존재하고 배당표는 당해세를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다. 실제 배당순위와 금액은 원본 배당자료로 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부 출입이 되지 않았습니다. 10층 1001호의 실제 내부 상태는 현장 확인 대상입니다.
- 시세 표본. 최근 12개월 평균 395,780,000원은 2건 표본입니다. 최신 거래 392,780,000원과 함께 보되 단일 수치만으로 적정가를 확정하지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 ‘3.59억의 실제 가치’
이 사건은 권리관계와 가격지표가 비교적 명확하게 분리됩니다. 말소기준은 2024.08.13 광주새마을금고 근저당권이고, 실제 임차인 장한나의 전입은 2024.09.06입니다. 제공된 판정상 대항력은 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득가는 최저가와 같은 359,000,000원입니다.
가격 측면에서는 최근 12개월 평균 395,780,000원의 90.7%, 최신 거래 392,780,000원보다 33,780,000원 낮습니다. 최근 추세도 +6.8%입니다. 다만 20세대 단지에 최근 12개월 거래가 2건뿐이고 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았다는 점은 별도로 남습니다. 결국 이 물건의 핵심은 인수 위험이 아니라 최근 거래보다 낮은 359,000,000원의 가격과 실제 내부 상태가 서로 맞는지 확인하는 것입니다.
