서울남부지방법원 2025타경10190. 화곡동 ‘아나6’ 2층 201호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 이상권은 2022년 7월 26일 매매계약을 체결하고 2022년 8월 12일 거래가액 300,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2024년 6월 11일 인천신용보증재단의 가압류 28,995,344원입니다.
하지만 이 사건은 말소기준권리 이후의 채권만 보는 단순 경매가 아닙니다. 김예림의 주택임차권은 2023년 8월 9일 등기됐고, 임대차계약일·확정일자는 2022년 7월 26일, 점유개시는 2022년 8월 12일, 주민등록일자는 2022년 8월 22일입니다. 따라서 원칙적으로는 선순위 임차권의 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 구조입니다. 다만 이 사건에는 그 결론을 뒤집는 주택도시보증공사의 포기·말소 조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10190 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 102-149 아나6 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 까치산로4길 98-24(화곡동) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 27.66㎡ · 철근콘크리트구조 6층 중 2층 |
| 소유자 | 이상권 · 2022.08.12 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 114,688,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.06.11 인천신용보증재단 가압류 · 28,995,344원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 주된 2.95억 인수는 해소되지만, 미상 점유자는 남는다
핵심은 김예림의 임차권입니다. 보증금은 295,000,000원이고 확정일자와 배당요구가 확인됩니다. 현재 최저가 114,688,000원으로 배당하면 집행비용을 제외한 112,282,368원이 임차보증금에 배당되고, 데이터상 부족분은 182,717,632원입니다. 확약이 없다면 전형적인 선순위 임차보증금 인수형입니다.
임차인·점유자 점검
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김예림 | 2022.08.22 | 295,000,000원 | 2022.07.26 | 있음 | 있음 | 주택도시보증공사 승계 · 실질 0원* |
| 장경일 | 2024.01.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| JOSHI DIPESH RAJ | 2024.12.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| TIMSENA PRAJWAL | 2024.12.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| KHATIWADA NISCHAL | 2024.12.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
조사된 임차인·점유자는 5명입니다. 김예림의 보증금과 주택도시보증공사 승계분은 중복 합산하지 않으며, 장경일은 보증금·확정일자 미상으로 별도 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 35.2%보다 더 중요한 것은 ‘거래 시점’
제공된 ANA6 거래자료는 총 9건으로 모두 2022년 6월~8월 거래입니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 금액은 325,555,555원, 최신 거래는 2022년 8월 304,000,000원이며, 현재 최저가 114,688,000원은 데이터상 최근 12개월 평균의 35.2%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 매각기일과 거래자료 사이의 시차가 크기 때문에 이를 그대로 현재 시세 할인율로 읽어서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 27.66㎡ | 3 | 304,000,000원 |
| 2022.08 | 30.0㎡ | 3 | 394,000,000원 |
| 2022.07 | 29.54㎡ | 6 | 310,000,000원 |
| 2022.07 | 27.66㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2022.06 | 29.91㎡ | 2 | 349,000,000원 |
| 2022.06 | 29.54㎡ | 5 | 339,000,000원 |
| 2022.06 | 28.5㎡ | 6 | 306,000,000원 |
| 2022.06 | 27.66㎡ | 3 | 299,000,000원 |
| 2022.06 | 28.5㎡ | 5 | 329,000,000원 |
| 평균 | — | 9건 | 325,555,555원 |
특히 본건과 같은 전용 27.66㎡·2층 거래가 2022년 7월 300,000,000원에 존재하고, 소유자의 등기부상 취득 거래가액도 300,000,000원입니다. 하지만 거래 표본이 2022년에 집중되어 있어, 현재 최저가 114,688,000원을 근거로 곧바로 “현재 시세보다 싸다”고 결론 내리는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,688,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,405,632원 |
| 1. 임차인 김예림 보증금 | 295,000,000원 | 112,282,368원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 28,995,344원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 김예림 보증금의 미배당액 182,717,632원이 발생합니다. 다만 주택도시보증공사의 잔액청구 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 이 금액은 김예림 관련 매수인 실질 인수액으로 보지 않습니다. 장경일의 미상 보증금은 위 배당표에 금액으로 반영할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, ANA6는 총 15세대입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화일초등학교 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 있으며, 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 중 2층 201호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 4m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 2,787,000원/㎡, 토지면적 165.0㎡이며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 장경일 임대차 원본 확인. 전입일 2024.01.26은 말소기준권리 2024.06.11보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유 범위·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 재확인해야 합니다.
- 포기·말소 조건 문구 확인. 주택도시보증공사의 잔액청구 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 어떻게 기재됐는지 원문을 대조해야 합니다.
- ‘2.95억 인수’와 ‘실질 0원’을 혼동하지 않기. 배당계산상 부족분 182,717,632원은 존재하지만, 김예림 관련 실질 인수는 포기 조건 때문에 0원입니다. 반대로 이 조건을 장경일에게까지 확대해서는 안 됩니다.
- 2022년 거래를 현재 시세로 단정하지 않기. 최근 12개월 평균 325,555,555원과 최신 거래 304,000,000원은 모두 2022년 거래자료에 기반합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 5회 유찰, 단지 경매 통계 평균 유찰 4.0회입니다. 임차관계 외에 현장 상태·점유·명도 난도·환금성을 직접 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.08.12 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 현재 등록·말소 상태와 관련 서류를 원본으로 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 조사된 임차인·점유자가 5명이므로 실제 점유관계와 각 점유자의 권원을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “큰 인수는 해소됐지만, 완전히 깨끗한 물건은 아니다”
이 사건의 첫인상은 강렬합니다. 감정가 350,000,000원짜리가 5회 유찰되어 114,688,000원까지 내려왔고, 선순위 임차보증금은 295,000,000원입니다. 보통이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득가가 보증금 부근에 묶이는 전형적인 인수형 경매입니다.
하지만 여기에는 결정적인 예외가 있습니다. 김예림의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 현재 룰상 부족분 182,717,632원은 김예림 관련 실질 인수에서는 0원으로 처리됩니다.
그렇다고 바로 안전형으로 올려 잡기는 어렵습니다. 장경일은 기준권리보다 먼저 전입했지만 보증금·확정일자가 미상이고, 이 사람에게 주택도시보증공사의 포기 조건이 적용된다는 근거는 없습니다. 여기에 5회 유찰과 15세대 다세대, 그리고 2022년에 멈춘 시세 표본까지 겹칩니다. 결론은 “주된 2.95억 인수는 해소, 그러나 확약 밖 미상 임차위험 때문에 입찰 전 확인이 필수”입니다. 현재 알려진 실질취득 하한은 114,688,000원이지만, 최종 판단은 장경일의 권리 확인 이후에 해야 합니다.
