광주지방법원 2026타경30258. 광주 광산구 쌍암동 한양에드가 1차 7층 705호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 전용면적은 26.36㎡이고 건물은 9층 중 7층입니다. 현재 소유자는 김연기이며, 2015.09.04. 매매를 원인으로 거래가액 82,000,000원에 취득해 2015.09.07. 소유권이전등기를 마쳤습니다.
권리관계의 핵심은 2020.09.28. 전입·점유개시·확정일자를 모두 갖춘 임차인 이다은입니다. 보증금은 63,000,000원으로, 말소기준권리인 2024.03.21. 주택도시보증공사 가압류보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 따라서 확약이 없다면 현재 매각가 53,000,000원 기준 배당 부족분 11,354,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 다만 이다은이 제출한 임차권등기 말소확약서를 적용하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 이다은에게만 적용됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30258 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 694-129 한양에드가 1차 7층 705호 |
| 용도 / 전용 | 기타 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 26.36㎡ · 9층 중 7층 |
| 소유자 | 김연기 (2015.09.04. 매매 · 거래가액 82,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 53,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 63,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있으나 확약이 핵심
말소기준권리는 2024.03.21. 접수된 주택도시보증공사 가압류 60,000,000원입니다. 이후 2025.04.10. 등기된 이다은의 임차권등기와 2026.01.28. 강제경매개시결정은 등기 자체로는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이다은은 이미 2020.09.28. 전입·점유개시·확정일자를 갖춰 말소기준권리보다 앞선 대항력이 있습니다. 따라서 임차권등기가 소멸한다고 해서 미배당 보증금 인수 문제가 자동으로 사라지는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 이다은 | 건물의 전유부분 전부 | 63,000,000원 | 2020.09.28 / 2020.09.28 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
② 시세 비교 — 실질취득 53,000,000원도 최근 시세보다 높다
확약 적용으로 추가 인수가 실질 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 금액은 53,000,000원입니다. 그런데 최근 12개월 평균은 50,750,000원, 최신 거래는 2026.03. 50,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 104.4%로 최근 시세보다 높습니다. 최근 구간과 과거 구간의 추세도 -0.6%로 하락 방향이므로 전체 평균 50,958,333원만 보고 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 26.36㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 2026.01 | 26.36㎡ | 4 | 48,000,000원 |
| 2025.09 | 26.36㎡ | 7 | 55,000,000원 |
| 2025.04 | 26.36㎡ | 9 | 50,000,000원 |
| 2024.12 | 26.36㎡ | 4 | 48,000,000원 |
| 2024.12 | 26.36㎡ | 4 | 48,000,000원 |
| 2024.11 | 26.36㎡ | 4 | 48,000,000원 |
| 2024.08 | 26.36㎡ | 9 | 50,000,000원 |
| 2024.03 | 26.36㎡ | 8 | 56,000,000원 |
| 2023.12 | 26.36㎡ | 7 | 57,000,000원 |
| 2023.07 | 26.36㎡ | 4 | 49,500,000원 |
| 2023.04 | 26.36㎡ | 4 | 52,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 26.36㎡ | 4건 | 50,750,000원 |
| 전체 평균 | 26.36㎡ | 12건 | 50,958,333원 |
전체 12건의 범위는 48,000,000원~57,000,000원이지만, 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균은 50,750,000원입니다. 현재 최저가 53,000,000원은 이 평균보다 2,250,000원 높고, 최신 거래 50,000,000원보다도 3,000,000원 높습니다. 따라서 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,354,000원 |
| 1. 임차인 이다은 보증금 | 63,000,000원 | 51,646,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이다은 | 63,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차보증금 부족분은 11,354,000원입니다. 대항력 원칙상 이 금액이 룰상 인수 대상이지만, 이다은의 2026.08.05. 임차권등기 말소확약서를 적용한 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 확약은 이다은에게만 적용됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 롯데마트첨단점 남서측 인근이며, 주위는 아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물의 7층 705호이며, 급·배수·위생·난방·소방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 15m 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 대 · 평지 · 세로장방 · 중로한면이며 공시지가는 1,530,000원/㎡입니다.
- 규모. 비교 단지는 69세대, 준공일은 2013.06.25.이며 비교면적은 26.36㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.05. 제출된 임차권등기 말소확약서의 조건과 실제 말소 협조 범위를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 배당 계산상 보증금 부족분은 11,354,000원이지만, 확약 적용 기준 실질 인수는 0원입니다.
- 임차인·신청채권자 관계 확인. 이다은이 임차권자이면서 강제경매 채권자로도 표시되므로 임대차계약과 경매신청 자료를 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 최근 시세 우선. 최저가 53,000,000원은 최근 12개월 평균 50,750,000원의 104.4%이고 최신 거래 50,000,000원보다 높습니다.
- 하락 방향 반영. 최근 거래 추세는 -0.6%이므로 과거 최고가 57,000,000원이나 전체 평균만으로 가격 메리트를 평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기 말소확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수는 확약으로 해소, 가격은 아직 시세 위”
이 사건은 단순히 “보증금 63,000,000원이 최저가 53,000,000원보다 크다”는 사실만 보고 판단하면 안 됩니다. 이다은은 2020.09.28. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이어서 원칙상 미배당 11,354,000원이 매수인에게 넘어올 수 있지만, 2026.08.05. 제출된 임차권등기 말소확약서를 적용하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 현재 신건 가격에 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 확약 적용 후 실질취득액 53,000,000원은 최근 12개월 평균 50,750,000원의 104.4%이고, 최신 거래 50,000,000원보다 높습니다. 최근 추세도 -0.6%입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 대항력 자체보다 확약의 실제 효력·이행 확인과 최근 시세를 넘는 신건 가격입니다.
