광주지방법원 2026타경30273. 광주 북구 용봉동 ‘용봉동 도나우270’ 103동 4층 403호, 전용 56.9432㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 대항력 임차인이 있다는 사실 자체보다, 그 보증금이 실제로 얼마까지 배당되고 남는 금액이 매수인에게 승계되는지입니다. 임차인 이제연은 전입 2023.02.03, 확정일자 2022.08.19, 임차권등기 2024.09.06이고 보증금은 160,800,000원입니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되며, 현재 신건가 265,000,000원 예상배당에서는 보증금 전액이 배당되어 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
가격 쪽은 반대입니다. 시장 비교치로 제시된 동일 전용면적 실거래는 2022.05, 4층, 255,000,000원 1건이며, 현재 최저매각가와 실질취득액은 265,000,000원입니다. 즉 현재 가격은 비교 실거래보다 10,000,000원, 3.9% 높습니다. 비교 표본이 1건이고 거래월도 2022년이라 현재 시세 판단의 폭은 제한적이지만, 적어도 제공된 거래자료만 놓고는 “시세보다 싸다”고 평가할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30273 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 103동 4층 403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 56.9432㎡ · 지상17층 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 265,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 159,090,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 선순위다
등기부상 2016.06.03 설정된 우리은행 근저당은 이미 말소되어 있고, 데이터상 말소기준은 2026.01.23 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 임차인 이제연은 확정일자와 전입을 갖추고 2024.09.06 주택임차권등기까지 마쳤으므로, 데이터상 대항력 有·우선변제권 有로 판정되어 있습니다. 이후 2026.04.01 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이제연 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 160,800,000원 | 2023.02.03 | 2022.08.19 | 대항력 有 우선변제 有 승계 0원 예상 |
② 시세 비교 — 현재 실질취득은 비교 거래보다 높다
용봉동도나우270은 230세대, 사용승인일 2016.05.27인 아파트입니다. 대상과 면적이 일치하는 실거래 자료는 1건으로, 2022.05 전용 56.94㎡·4층이 255,000,000원에 거래됐습니다. 대상 물건도 4층이고 전용면적은 56.9432㎡입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 56.94㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 시장 집계 | 56.9432㎡ 대상 | 1건 | 255,000,000원 |
현재 최저매각가 265,000,000원은 이 거래가의 103.9%입니다. 차액은 10,000,000원이며, 예상 인수액이 0원이므로 현재 실질취득액도 265,000,000원입니다. 따라서 제공된 실거래만 기준으로 보면 신건 가격은 최근 비교치보다 높은 구간입니다. 거래 표본이 1건뿐이므로 가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 265,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,510,000원 |
| 1. 임차인 이제연 보증금 | 160,800,000원 | 160,800,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 159,090,000원 | 99,690,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재가에서는 임차인 보증금 160,800,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사는 청구액 159,090,000원 중 99,690,000원을 배당받아 59,400,000원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 265,000,000원 | 99,690,000원 | 59,400,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 212,000,000원 | 47,432,000원 | 111,658,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 169,600,000원 | 5,625,600원 | 153,464,400원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주비엔날레 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교·문화·예술시설이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상17층 중 4층이며 사용승인일은 2016.05.27입니다. 위생·급배수·급탕·난방·승강기·소방·주차설비가 설치되어 있습니다.
- 도로·용도지역. 단지 남측 약 15m, 동측 약 10m 아스팔트 포장도로에 접하며 제2종일반주거지역입니다.
- 토지·규제. 공시지가 979,700원/㎡, 토지면적 8,114.2㎡이며 전통상업보존구역에 포함됩니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 단지는 230세대이나 대상 면적과 일치하는 비교 실거래는 1건으로 집계되어 있어, 가격 판단에 활용할 거래 표본은 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 배당 확인. 이제연의 보증금 160,800,000원이 실제 배당절차에서도 전액 회수되는지 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 최종 확인하세요.
- 현재 가격의 위치. 실질취득 265,000,000원은 비교 실거래 255,000,000원보다 10,000,000원 높습니다. 신건 현재가는 제공된 거래자료상 할인 구간이 아닙니다.
- 임차권등기. 2024.09.06 임차권등기가 존재하고 건물전부를 대상으로 합니다. 인도·명도와 임차권등기 처리 상태를 낙찰 전 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2020.07.21 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 2022.11.21 접수되어 있으므로 최종 등기 상태와 매각 후 처리 내용을 원본으로 확인하세요.
- 금지사항등기. 소유권보존등기에 부기된 금지사항등기가 있으므로 등기부와 매각물건명세서의 최종 내용을 대조하세요.
- 가격 자료의 한계. 비교 거래는 2022.05 한 건뿐입니다. 해당 한 건만으로 현재 적정가격을 단정하지 말고 입찰 직전 추가 거래자료를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 대항력 임차인이 있어 처음 보면 복잡하지만, 현재 제공된 예상배당 구조에서는 임차인 이제연의 보증금 160,800,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 제공된 80%·64% 유찰 시나리오에서도 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 실질취득액 265,000,000원은 동일 전용면적 비교 실거래 255,000,000원보다 3.9% 높습니다. 표본이 1건이고 거래 시점도 2022.05라 현재 시세를 정밀하게 대표한다고 단정할 수는 없지만, 적어도 제공된 자료만으로는 현재 신건을 “시세보다 저렴하다”고 평가할 근거가 없습니다. 권리의 핵심은 임차보증금 전액배당 확인, 가격의 핵심은 2.65억원이 현재 시장에서 정당한지 재확인하는 것입니다.
