광주지방법원 2026타경30310. 중앙센트럴시티 5층 505호로, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 주식회사건하기초건설이고 2022.06.22. 거래가액 156,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리관계의 핵심은 2024.07.16. 김상두의 가압류가 말소기준권리라는 점입니다. 그런데 임차인 전예진은 그보다 앞선 2024.04.26. 전입·점유를 갖추고 있어 대항력이 있습니다.
다만 현재 회차만 놓고 보면 제공된 배당표에서는 전예진의 보증금 120,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 유찰 이후입니다. 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 실제로 2회 유찰 시나리오에서는 낙찰가 99,840,000원에 인수액 22,357,120원이 더해져 실질취득액이 122,197,120원이 됩니다. 즉 99,840,000원만 시세와 비교하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30310 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 송정동 929-9 중앙센트럴시티 5층 505호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 14층 중 5층 505호 · 대상면적 59.3043㎡ |
| 소유자 | 주식회사건하기초건설 · 2022.06.22. 거래가액 156,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인을 먼저 본다
말소기준은 2024.07.16. 김상두 가압류입니다. 2023.10.31. 설정됐던 주식회사탑인프라 근저당 65,000,000원은 2024.03.07. 이미 말소됐습니다. 이후 장현식 근저당, 김동엽·한상원·신용보증기금 가압류, 압류 및 강제경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 전예진 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 2024.04.26 / 2024.04.17 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
② 시세 비교 — 최근 가격 기준으로는 신건이 매우 높다
중앙센트럴시티의 거래 자료는 총 10건이며 전체 평균은 151,400,000원입니다. 그러나 전체 평균에는 2022년 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 하는데, 최근 12개월 거래는 2025.03의 95,000,000원 1건입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -39.7% 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 59.3㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2024.03 | 64.83㎡ | 14 | 165,000,000원 |
| 2022.06 | 59.3㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2022.06 | 59.3㎡ | 4 | 154,000,000원 |
| 2022.06 | 59.3㎡ | 5 | 156,000,000원 |
| 2022.06 | 59.3㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2022.06 | 59.3㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2022.06 | 59.3㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2022.04 | 59.3㎡ | 6 | 156,000,000원 |
| 2022.04 | 59.3㎡ | 8 | 158,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 10건 | 151,400,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 95,000,000원 |
신건 최저가 156,000,000원은 전체 평균 151,400,000원과 비교해도 103.0%입니다. 더 중요한 최근 12개월 평균·최신 거래 95,000,000원과 비교하면 164.2%입니다. 최근 가격이 과거보다 -39.7% 내려온 상황이므로 과거 2022년 고가 거래를 섞은 전체 평균만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,984,000원 |
| 1. 임차인 전예진 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김상두 | 13,750,000원 | 13,750,000원 |
| 3. 근저당 · 장현식 | 150,000,000원 | 19,266,000원 |
| 4. 가압류 · 김동엽 | 7,206,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한상원 | 8,390,000원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 전예진 | 120,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 120,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류가 있으며, 제공 자료에도 당해세 해당 시 선순위 차감으로 후순위 배당이 달라질 수 있다는 경고가 있습니다. 실제 배당 결과에서 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 156,000,000원 | 120,000,000원 | 0원 | 156,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 124,800,000원 | 120,000,000원 | 0원 | 124,800,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 99,840,000원 | 97,642,880원 | 22,357,120원 | 122,197,120원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주송정역 남서측 인근에 위치하며 주변은 아파트·단독주택·근린상가·숙박시설 등이 소재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역과 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 매각물건명세서 비고에도 오피스텔로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 5층 505호이며 급배수·위생·소방·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 근린상업지역, 대지 640.0㎡, 공시지가 1,325,000원/㎡이며 철도보호지구에 저촉됩니다.
- 거래·환금성. 총 22세대이며 최근 12개월 거래는 1건, 최근 가격 추세는 이전 구간 대비 -39.7%, 경매 평균 유찰은 4.1회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 확인. 전예진의 전입 2024.04.26.은 말소기준 2024.07.16.보다 빠릅니다. 배당 미충족 잔액은 매수인이 인수한다는 명세서 문구를 반드시 원본에서 재확인해야 합니다.
- 현재 회차와 유찰 회차를 분리. 현재 회차는 인수 0원 추정이지만 2회 유찰 시에는 22,357,120원 인수가 발생합니다.
- 시세 기준은 최근 거래 우선. 전체 평균 151,400,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 95,000,000원과 -39.7% 추세를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 표면 최저가 함정. 2회 유찰 시 99,840,000원만 보고 최근 시세와 비교하지 말고 인수액을 더한 122,197,120원을 실질취득 기준으로 봐야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류가 있어 당해세가 선순위로 인정되는 범위에 따라 실제 배당과 임차인 미배당액이 변동할 수 있습니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 전예진이 강제경매 채권자로도 기재돼 있으므로 임대차계약·보증금 지급자료·점유관계 등을 원본 자료로 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질취득은 다르게 움직인다”
이 물건은 신건에서 단순히 “대항력 임차인이 있으니 인수 위험이 크다”고 볼 사안도, 반대로 “현재 인수액이 0원이니 권리가 깨끗하다”고 끝낼 사안도 아닙니다. 현재 매각가 156,000,000원에서는 전예진 보증금 120,000,000원이 전액 배당돼 인수 0원으로 계산되지만, 유찰이 진행되어 배당이 부족해지는 순간 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갑니다.
가격은 더 명확합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 95,000,000원이고 신건 최저가는 그 164.2%입니다. 최근 추세도 -39.7%입니다. 2회 유찰 후 표면 최저가 99,840,000원조차 인수액 22,357,120원을 더하면 실질취득은 122,197,120원으로 올라갑니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액을 최근 시세와 비교하는 것입니다.
