광주지방법원 2026타경30361. 광주 광산구 쌍암동 첨단도휘에드가2차 3층 322호입니다. 감정평가상 현재 아파트(도시형생활주택)으로 이용 중이고, 비교 대상 전용면적은 19.69㎡입니다. 소유자는 도휘주식회사입니다. 등기 흐름의 핵심은 2023.12.06. 국의 압류가 말소기준권리로 잡혀 있고, 그 뒤 청운신용협동조합·북동신용협동조합의 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어진 구조입니다.
다만 등기 순서만 보면 안 됩니다. 김수현의 임대차는 2022.12.05. 점유개시, 2022.12.12. 전입, 2023.02.27. 확정일자로 말소기준권리보다 앞섭니다. 원래라면 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 부족액을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 현재 57,000,000원 가정 배당에서는 보증금 56,000,000원 중 55,574,000원이 배당되고 426,000원이 남는 산식입니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 확약서에는 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 명시돼 있어 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30361 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 694-70 첨단도휘에드가2차 3층 322호 |
| 용도 / 면적 | 대지 · 아파트(도시형생활주택) · 19.69㎡ · 13층 중 3층 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 57,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 58,625,038원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인 | 2015.09.09 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2023.12.06. 국의 압류입니다. 청운신용협동조합 가압류 859,866,053원, 북동신용협동조합 가압류 700,000,000원, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 김수현의 임차권등기 자체는 2024.12.09.이지만, 대항력 판단의 기초가 되는 전입은 2022.12.12.이므로 원칙적으로 선순위 대항력이 있습니다.
| 임차 관련자 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수현 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022-12-12 | 2023-02-27 | 56,000,000원 | 대항력 있음 확약으로 포기 | 우선변제권 행사 배당요구 2024-12-09 |
| 이가현 | 알수없음 | 2025-05-16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 13.2% 높은 신건
첨단도휘에드가2차 동일 면적대의 실거래 12건 평균은 51,375,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 50,333,333원, 최신 거래는 2026.04. 48,500,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -4.0%로 낮아졌습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 19.69㎡ | 13 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 19.69㎡ | 3 | 46,000,000원 |
| 2026.02 | 19.69㎡ | 3 | 49,000,000원 |
| 2026.01 | 19.13㎡ | 8 | 53,000,000원 |
| 2025.09 | 19.69㎡ | 5 | 52,500,000원 |
| 2025.07 | 19.69㎡ | 10 | 53,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 50,333,333원 |
현재 최저매각가 57,000,000원은 최근 12개월 평균의 113.2%입니다. 최신 거래 48,500,000원과 비교해도 신건 가격이 더 높고, 전체 12건 최고 거래가 55,000,000원보다도 최저가가 높습니다. 확약으로 권리 위험이 크게 줄었다고 해도 그 자체가 가격 메리트를 만들지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,426,000원 |
| 1. 임차인 김수현 보증금 | 56,000,000원 | 55,574,000원 |
| 2. 가압류 · 청운신용협동조합 | 859,866,053원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 북동신용협동조합 | 700,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 58,625,038원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식만 보면 김수현 보증금 부족분은 426,000원이지만, 2026.09.10. 제출된 확약서로 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기했으므로 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 국 압류의 채권액과 당해세 등 실제 조세채권 배당은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주우편집중국 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상가와 공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근으로 간선도로가 통과하며 버스정류장이 소재해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 아파트(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 13층 건물의 3층 322호이며 2015.09.09. 사용승인됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·화재탐지 및 경보·소화·승강기·주차타워 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 부정형 토지이며 남측·동측·북측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 1,961,000원/㎡이며 국가산업단지·방화지구·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 260세대 단지이고 동일 면적대 최근 실거래가 46,000,000원~55,000,000원 범위에 형성돼 있습니다. 최근 거래 흐름은 -4.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 김수현의 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 이가현 점유 확인. 2025.05.16. 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 점유 형태는 확인이 필요합니다.
- 가격 기준. 현재 57,000,000원은 최근 12개월 평균 50,333,333원의 113.2%이므로 신건을 저가라고 판단하면 안 됩니다.
- 하락 흐름. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -4.0% 낮고 최신 거래는 48,500,000원입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 매각가는 45,600,000원, 2회 유찰 가정 매각가는 36,480,000원입니다. 확약이 그대로 유지되면 김수현 잔존보증금은 매수인에게 실질 인수되지 않습니다.
- 조세채권 확인. 말소기준권리인 국 압류의 실제 채권액과 배당순위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 정리는 됐지만, 가격은 아직 높다”
이 사건의 핵심은 선순위 대항력 임차인이 있다는 사실보다 그 위험이 확약으로 어떻게 정리됐는지입니다. 김수현은 원래 보증금 56,000,000원의 선순위 대항력 임차인이어서 현재 매각가 기준 426,000원이 남지만, 주택도시보증공사의 확약으로 대항력과 잔존 반환청구권을 포기했기 때문에 매수인 실질 인수는 0원입니다.
그럼에도 현재 신건 최저가 57,000,000원은 최근 12개월 평균 50,333,333원의 113.2%이며 최신 거래 48,500,000원보다 높습니다. 최근 거래 흐름도 -4.0%이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다. 따라서 이 사건은 권리 위험보다 가격 부담이 더 큰 구조로 보는 것이 데이터에 부합합니다.
