광주지방법원 2026타경30401. 광주 서구 화정동 럭키염주아파트 1동 1층 105호, 전용 52.56㎡ 아파트입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부상 근저당이 아니라 임차인 강안희입니다. 2020.03.25 설정됐던 우리은행 근저당 115,500,000원은 2025.06.26 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2026.02.06 강제경매개시결정입니다. 임차인은 그보다 앞선 2025.10.23 전입이므로 현 자료상 대항력이 있으며, 보증금 5,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인에게 승계되는 것으로 계산돼 있습니다.
따라서 가격 판단도 최저가 163,000,000원만 놓고 하면 안 됩니다. 이 사건의 현재 회차 실질취득은 163,000,000원 + 5,000,000원 = 168,000,000원입니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 179,500,000원보다 낮고 최신 거래 185,000,000원보다도 낮지만, 전체 12건 평균 191,325,000원은 과거 198,000,000원·199,900,000원·230,000,000원 등 높은 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래, 그리고 -9.0% 하락 추세를 우선해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30401 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 화정동 858-2 럭키염주아파트 1동 1층105호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 52.56㎡ · 철근콩크리트조 슬래브지붕 10층 건물 내 1층 105호 · 복도식 |
| 소유자 | 김은정 (2020.02.24 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 163,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김경옥 / 165,074,114원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 먼저 들어온 임차인
등기부상 과거 우리은행 근저당은 2025.06.26 해지로 이미 말소됐습니다. 그 뒤 강안희가 2025.10.23 전입했고, 2026.02.06 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 즉 임차인의 전입이 현재 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서 등에 반영된 자료에서도 대항력 있음으로 정리되어 있고, 보증금 5,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 승계
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강안희 | 105호 | 2025.10.23 | 5,000,000원 | 400,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 5,000,000원 |
강안희는 2026.02.27 배당요구를 했지만 확정일자 자료가 없고, 현재 배당계산에서는 우선변제권 없음으로 처리되어 있습니다. 이에 따라 예상배당은 0원이고 보증금 5,000,000원 전액이 매수인에게 승계됩니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보며, 보증금을 중복 합산할 요소는 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만, 시장은 하락 중
럭키아파트 동일면적 52.56㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 191,325,000원이지만, 최근 12개월 4건 평균은 179,500,000원, 최신 거래는 2025.12의 185,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래보다 -9.0% 낮아져 있어 과거 전체 평균을 가격 메리트의 주된 기준으로 삼기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 52.56㎡ | 8 | 185,000,000원 |
| 2025.12 | 52.56㎡ | 9 | 173,000,000원 |
| 2025.07 | 52.56㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2025.05 | 52.56㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 2024.12 | 52.56㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 52.56㎡ | 10 | 198,000,000원 |
| 2024.05 | 52.56㎡ | 10 | 198,000,000원 |
| 2024.04 | 52.56㎡ | 10 | 199,900,000원 |
| 2024.04 | 52.56㎡ | 4 | 198,000,000원 |
| 2024.04 | 52.56㎡ | 1 | 195,000,000원 |
| 2024.04 | 52.56㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2024.04 | 52.56㎡ | 10 | 199,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.56㎡ | 4건 | 179,500,000원 |
최저가 163,000,000원은 최근 12개월 평균의 90.8%입니다. 다만 이 물건은 보증금 승계를 더해야 하므로 실제 비교 기준은 168,000,000원입니다. 이 실질취득액도 최근 평균 179,500,000원과 최신 거래 185,000,000원보다는 낮습니다. 다만 2024.12 같은 동일 1층 거래가 160,000,000원에 존재하고, 시장 추세 자체도 -9.0%이므로 단순히 “최근 평균보다 낮다”는 이유만으로 큰 할인이라고 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,082,000원 |
| 인수 · 임차인 강안희 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 김경옥 | 165,074,114원 | 159,918,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 김경옥의 청구 165,074,114원 중 159,918,000원이 배당되고 5,156,114원이 미배당으로 남습니다. 임차인 보증금 5,000,000원은 배당액 0원으로 계산되어 매수인이 전액 승계합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 승계금은 그대로
| 회차 | 매각가 | 승계 | 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 163,000,000원 | 5,000,000원 | 168,000,000원 | 5,156,114원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 130,400,000원 | 5,000,000원 | 135,400,000원 | 37,299,714원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 104,320,000원 | 5,000,000원 | 109,320,000원 | 63,014,594원 |
이 사건은 낙찰가가 내려가더라도 현재 계산상 임차인 승계금 5,000,000원은 동일합니다. 따라서 1회 유찰 시 실질취득은 135,400,000원, 2회 유찰 시에는 109,320,000원입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회로 집계되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 화정동 월드컵경기장 북측 인근이며, 부근은 근린상가·아파트·학교 등으로 형성된 아파트지대입니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통이며, 북측 왕복3차로를 통해 출입합니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 10층 건물 내 1층 105호, 복도식이며 도시가스난방·위생 및 급배수·소방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 단지. 럭키아파트는 350세대이며 준공일은 1985.06.14입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역(염주지구)이며 공시지가는 1,074,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 감정 현장조사 당시 거주인 부재로 내부 출입·확인은 불가능했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 승계보증금 반영. 입찰가에 임차인 보증금 5,000,000원을 반드시 더해 실질취득 금액을 계산해야 합니다.
- 임차인 권리 재확인. 강안희의 전입일은 2025.10.23, 배당요구일은 2026.02.27이며 현 계산상 우선변제 없이 보증금 전액 승계입니다. 매각물건명세서 원문과 점유 상태를 다시 대조해야 합니다.
- 최우선변제 변수. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당과 승계금은 원문 확인이 필요합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 191,325,000원보다 최근 12개월 평균 179,500,000원과 최신 거래 185,000,000원을 우선해서 보세요. 최근 추세는 -9.0%입니다.
- 1층 가격 확인. 같은 면적의 1층 실거래 160,000,000원이 존재하므로 해당 층의 가격대를 별도로 비교할 필요가 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 출입이 불가능해 내부 상태는 통상적인 현상과 관리상태로 상정돼 있습니다.
맺으며 — “163,000,000원이 아니라 168,000,000원으로 보라”
이 사건은 등기부만 보면 복잡하지 않습니다. 과거 우리은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 문제는 그보다 먼저 전입한 임차인입니다. 강안희의 보증금 5,000,000원이 매수인에게 승계되므로 현재 회차의 실질취득은 168,000,000원입니다.
가격은 이 실질취득 기준으로도 최근 12개월 평균 179,500,000원과 최신 거래 185,000,000원보다 낮습니다. 다만 시장 추세는 -9.0%로 하락 중이고, 동일면적 1층 거래가 160,000,000원에 존재합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “최근 평균보다 낮다”는 장점과 “대항력 임차인 승계·하락 추세·1층 가격대”를 함께 보는 것입니다. 권리상 완전 무인수 물건은 아니지만, 현재 자료 기준 승계 규모가 5,000,000원으로 특정되어 있어 이를 실질취득가에 정확히 더해 비교하는 것이 판단의 출발점입니다.