광주지방법원 2026타경30742. 광주 북구 운암동 수하임아파트 101동 601호로, 감정평가상 주거용으로 이용 중인 아파트입니다. 등기부상 소유자는 유한회사와이지개발이고, 2017.05.04 설정된 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 5,886,000,000원이며 공동담보가 설정된 권리입니다.
이후 2025.01.17 이성자의 주택임차권이 등기됐습니다. 보증금은 168,900,000원이지만 전입일 2017.05.08은 말소기준권리 설정일 2017.05.04보다 뒤입니다. 임차인 조사에서도 대항력 없음으로 판정되어 있고, 해당 임차권은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 따라서 보증금 자체가 크더라도 낙찰자가 이를 승계하는 구조는 아니며 실질취득액은 낙찰가와 동일합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30742 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 1769 수하임아파트 101동 6층601호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 주거용 |
| 전용 / 층 | 58.0093㎡ · 19층 중 6층 · 남동향 · 계단식 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 168,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위·대항력 없음
말소기준은 2017.05.04 우리은행 근저당권입니다. 이성자의 점유개시일은 2017.05.03이지만 주민등록일자는 2017.05.08로, 임차인 판정상 전입신고가 말소기준권리 이후여서 대항력이 없습니다. 2025.01.17 임차권등기와 2026.03.13 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 보증금 168,900,000원, 매수인 인수 0원
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입일 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이성자 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 168,900,000원 | 2017.05.08 | 2025.01.17 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
이성자의 임차보증금은 168,900,000원으로 크지만, 이 사건에서는 보증금 액수보다 대항력 여부가 중요합니다. 말소기준권리보다 전입이 늦어 매수인에게 대항할 수 없는 것으로 판정돼 있으므로, 낙찰가가 보증금보다 낮아져도 보증금 차액이 매수인 인수액으로 전환되는 대항력 인수형 사건이 아닙니다. 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 평균 아래지만 99.4%, 신건 할인은 제한적
수하임아파트 101동 동일면적 58.01㎡의 실거래는 4건입니다. 시세 지표상 최근 12개월 평균은 206,250,000원이고, 최저거래는 202,000,000원, 최고거래는 210,500,000원입니다. 최신 거래도 2025.06의 210,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 58.01㎡ | 12 | 210,500,000원 |
| 2025.06 | 58.01㎡ | 4 | 202,000,000원 |
| 2025.03 | 58.01㎡ | 4 | 202,000,000원 |
| 2025.02 | 58.01㎡ | 12 | 210,500,000원 |
| 평균 | 58.01㎡ | 4건 | 206,250,000원 |
신건 최저가 205,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.4%입니다. 평균과 최신 거래보다 낮은 금액이기는 하지만, 평균과 거의 같은 가격대이므로 “경매라서 크게 싸다”라고 평가할 수준의 할인은 아닙니다. 반면 1회 유찰 시 매각가 164,000,000원, 2회 유찰 시 131,200,000원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 5,886,000,000원 | 201,330,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 168,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 205,000,000원을 가정하면 집행비용 3,670,000원 차감 후 우리은행에 201,330,000원이 배당되고, 주택도시보증공사의 예상배당과 소유자 잔여액은 0원입니다. 총 미배당액은 5,853,570,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 운암동에 위치하며 주위는 한국도로공사, 폴리텍대학교, 아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지 북서측으로 주요 간선도로가 통과하고 진출입로가 개설돼 있어 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 중 6층 601호이며 남동향·계단식입니다. 위생·급수·난방·소화전·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 상대보호구역이 포함돼 있습니다. 공시지가는 997,100원/㎡, 토지면적은 2,799.1㎡입니다.
- 단지. 수하임아파트 101동은 86세대이고 준공일은 2017.04.26입니다. 동일면적 실거래는 202,000,000원~210,500,000원 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 이성자 임차권의 주민등록일자 2017.05.08과 말소기준권리 2017.05.04의 선후관계를 등기부·매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30 기재된 민간임대주택등기와 금지사항등기의 매각 후 처리 내용을 원문으로 확인하세요.
- 가격 비교. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 99.4%이므로, 현재 가격과 1회 유찰 164,000,000원·2회 유찰 131,200,000원 시나리오를 함께 비교하세요.
- 점유 확인. 감정평가상 주거용 이용 중이고 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 배당 구조 확인. 신건 기준 우리은행 예상배당은 201,330,000원, 주택도시보증공사 예상배당은 0원입니다. 배당표와 채권관계를 원본 서류에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 시세권
이 사건의 핵심은 168,900,000원의 임차보증금이 존재한다는 사실 자체보다 대항력이 없다는 점입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦고 매수인 인수액도 0원이어서, 낙찰가에 보증금 차액이 추가되는 대항력 인수형 구조가 아닙니다. 현재 실질취득액은 최저가와 같은 205,000,000원입니다.
다만 가격은 최근 12개월 평균 206,250,000원의 99.4%로 시세와 거의 붙어 있습니다. 권리 안전성은 긍정적이지만 신건 가격에서 뚜렷한 할인 폭은 제한적이고, 등기부의 민간임대주택등기와 금지사항 기재도 원본 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건은 인수 위험보다 가격과 등기 세부 확인이 승부처인 사건으로 정리할 수 있습니다.
