광주지방법원 2026타경30772. 광주 북구 동림동 운암산코오롱하늘채 102동 501호를 대상으로 하는 임의경매입니다. 소유자 강태봉은 2019년 8월 거래가 310,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 한화생명보험 명의의 근저당권이 설정됐으며, 이후 여러 차례 추가 담보 설정과 말소가 반복됐습니다. 현재 경매 신청채권자는 한화생명보험이고 청구금액은 230,700,000원입니다.

이번 사건에서 가격보다 먼저 확인해야 할 것은 담보권의 최종 상태입니다. 2019년 설정된 한화생명보험 근저당권은 2021년 채권최고액 변경과 2026년 한국자산관리공사로의 이전 이력이 함께 나타납니다. 한편 2022년 설정된 웰컴캐피탈 근저당권도 2024년 양도 및 별도 경매 이력이 연결됩니다. 기존 근저당권의 말소 표시와 후속 이전등기가 서로 일치하는지 확인하지 않고 권리가 깨끗하다고 결론 내리기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권 이전과 말소 이력 확인

등기 이력에서 가장 먼저 살펴볼 권리는 2019.08.26 설정된 한화생명보험 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 302,400,000원이며, 2021.01.15에 297,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 2026.08.12 한국자산관리공사로 근저당권 이전등기가 이뤄졌습니다.

원래 근저당권에는 말소 표시가 있으나 변경·이전 이력도 연결되어 있어 최종적으로 존속하는 담보권인지 원본 확인이 필요합니다. 경매 신청채권자가 한화생명보험으로 표시된 점도 한국자산관리공사로의 채권 이전과 함께 대조해야 합니다. 동일한 담보채권의 변경과 이전을 별개의 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

기타 과거 근저당권·질권·전세권은 여러 차례 설정됐다가 말소됐습니다. 특히 웰션자산관리대부의 전세권 5,000,000원은 2021.04.20 이미 말소된 것으로 나타나므로, 현재 존속하는 임차인의 보증금이나 매수인 인수금으로 계산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세를 웃돈다

운암산코오롱하늘채의 동일 평형인 전용 84.68㎡대 실거래입니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 411,166,666원입니다. 최신 거래는 2026년 4월의 410,000,000원으로, 감정가 413,000,000원은 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다.

최근 거래가격은 392,000,000원~430,000,000원에 분포합니다. 최저매각가 413,000,000원은 최근 평균보다 1,833,334원, 최신 거래보다 3,000,000원 높습니다. 최근 평균 대비 비율은 100.4%로, 신건 가격에 별도의 할인 여유가 있다고 평가하기 어렵습니다.

특히 본건과 같은 5층 거래가 392,000,000원으로 확인됩니다. 같은 층 거래와 본건의 향·내부 상태·수리 여부가 동일하다고 볼 수는 없지만, 최근 평균만큼이나 동일 층 사례를 중요하게 비교해야 합니다. 2026년 4월 이후의 가격 방향은 확인된 거래만으로 단정하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 413,000,000원 가정 · 채권 배당 미확정)

현재 산출 가능한 단순 금액 배분은 집행비용과 잔여금입니다. 다만 신청채권 230,700,000원과 기존 근저당권 채권이 배당에 반영되지 않은 계산이므로, 아래 표의 소유자 잔여금은 실제 배당예상액으로 사용할 수 없습니다.

* 406,470,000원은 매각대금에서 추정 집행비용만 차감한 금액으로, 소유자에게 실제 교부될 금액이 아닙니다. 담보권자 배당, 채권의 실제 잔액, 당해세 및 임차인 최우선변제 등을 반영하면 달라집니다. 신청채권자 배당액 0원도 확정된 배당 결과가 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 동림동 한울초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 아파트지대입니다.
• 교통. 주변에 간선도로가 있으며, 서측 간선도로·남측 중로·동측 아파트단지 진입로와 접합니다. 감정요항상 교통사정은 편리한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 2018.12.24 준공된 922세대 단지입니다. 본건은 철근콘크리트조 23층 중 5층이며, 도시가스보일러 난방·승강기·화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 비행안전제3구역·시가지경관지구 등과의 저촉 사항도 확인되므로 세부 토지이용계획을 검토해야 합니다. 공시지가는 924,100원/㎡입니다.
• 공부·위반사항. 감정요항상 공부와의 차이는 기재되지 않았으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 동일 평형 최근 실거래 12건이 확인되지만 거래가격은 392,000,000원~430,000,000원으로 차이가 있습니다. 층·향·상태를 반영한 개별 가격 검증이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확정. 2019.08.26 한화생명보험 근저당권의 변경·이전·말소 관계를 확인하고, 최초 말소기준권리와 매수인 인수권리를 확정해야 합니다.
• 담보권 양도 이력. 한국자산관리공사로의 이전등기와 한화생명보험의 경매 신청 관계를 확인하세요. 웰컴캐피탈에서 에스앤아이 측으로 이어진 근저당권도 별도로 검토해야 합니다.
• 중복 경매 확인. 2026타경30772와 등기상 확인되는 2026타경31777의 진행 관계를 대조하고 매각조건의 변동 여부를 확인하세요.
• 배당표 재작성. 신청채권 230,700,000원이 반영되지 않은 단순 잔여금 계산을 그대로 사용해서는 안 됩니다. 실제 채권잔액·배당순위·세금 등을 반영해야 합니다.
• 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대·확정일자·배당요구 내용을 검토하고 실제 점유자를 확인하세요.
• 실거래 가격. 신건 최저가 413,000,000원은 최근 평균 411,166,666원보다 높습니다. 동일한 5층 실거래 392,000,000원도 개별 상태와 함께 비교하세요.
• 유찰 시나리오. 제공된 회차별 최저가는 1회 유찰 시 330,400,000원, 2회 유찰 시 264,320,000원입니다. 실제 다음 회차의 매각기일과 최저가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.
• 추가 비용. 미납 관리비·명도비·취득 관련 비용 등을 별도로 확인하고 전체 취득비용을 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·채권계산서 및 최신 실거래 원본을 교차 확인하세요.

맺으며 — 가격보다 먼저 권리와 배당을 확정해야 한다

광주 운암산코오롱하늘채 501호는 감정가와 최저가가 413,000,000원으로 동일한 신건입니다. 최근 동일 평형 평균은 411,166,666원, 최신 거래는 410,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 시세 이상으로 가격 할인 효과가 확인되지 않습니다.

더욱 중요한 쟁점은 권리관계입니다. 2019년 한화생명보험 근저당권의 변경·이전 이력, 2022년 웰컴캐피탈 근저당권의 후속 이전, 두 건의 경매개시결정과 배당 미산정 상태가 함께 존재합니다. 확인된 임차인은 없으나 임대관계 역시 미상입니다.

결론적으로 이 사건은 신건 가격 메리트가 확인되지 않고, 근저당 말소·배당·점유관계의 추가 검증이 필요한 물건입니다. 특히 배당 추정상의 인수 0원과 실제 법률상 인수 0원은 구별해야 합니다. 원본 서류로 권리와 실질취득금액을 확정한 뒤 최근 실거래가격과 비교하는 것이 핵심입니다.