광주지방법원 2026타경30782. 용봉동 도나우270 101동 2층 205호, 전용 56.9432㎡ 아파트입니다. 2016년 6월 3일 주식회사심산건설 명의로 소유권보존등기가 이뤄졌고, 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 주택임차권, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어졌지만 배당 분석상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
다만 “임차권등기가 있다”는 사실과 “낙찰자가 보증금을 인수한다”는 것은 별개의 문제입니다. 문수정 씨의 점유개시일은 2016년 6월 9일로 기재돼 있지만, 주택임대차 대항력 판단에 필요한 전입신고일은 2024년 8월 19일입니다. 이는 말소기준인 2016년 6월 3일 우리은행 근저당권보다 훨씬 늦습니다. 따라서 이 사건에서 보증금 160,800,000원을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30782 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 101동 2층 205호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 56.9432㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 269,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인 / 세대수 | 2016.05.27 / 230세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016.06.03 우리은행
말소기준권리는 2016년 6월 3일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 등기에는 최초 채권최고액 14,719,680,000원이 기재돼 있고, 같은 날 1번 근저당권 변경등기로 채권최고액 64,080,000원 및 공동담보 해제가 별도로 기재돼 있습니다. 배당 시나리오는 원 근저당 채권최고액을 기준으로 계산돼 있으므로 실제 채권 범위와 변경등기의 효력은 입찰 전 등기 원문 대조가 중요합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.608억이지만 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문수정 건물전부 · 주거 · 임차권등기 | 160,800,000원 | 전입 2024.08.19 확정 2016.06.09 배당요구 2026.06.01 | 없음 | 후순위 | 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 임차권등기에는 최초 계약일 2016년 6월 2일, 점유개시일 2016년 6월 9일, 최초 확정일자 2016년 6월 9일이 기재돼 있습니다. 그러나 전입신고일은 2024년 8월 19일로 말소기준권리 이후입니다. 제공된 권리판정 역시 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 2.55억보다 높다
용봉동도나우270의 동일 면적대 실거래 자료는 1건입니다. 확인되는 거래는 2022년 5월, 전용 56.94㎡, 4층, 255,000,000원입니다. 시세 통계상 최근 12개월 평균도 255,000,000원으로 제시돼 있으나, 개별 거래 목록에서 확인되는 최신 거래월 역시 2022.05이고 표본도 1건뿐이므로 가격 판단에는 보수적인 해석이 필요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 56.94㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 시세 통계 | 56.9432㎡ | 1건 | 255,000,000원 |
현재 최저매각가와 실질취득가는 모두 269,000,000원으로, 시세 통계상 최근 평균 255,000,000원의 105.5%입니다. 즉 현재 회차는 최근 시세보다 싸다고 표현할 수 없고, 오히려 기준 시세보다 14,000,000원 높습니다. 전체 실거래 평균도 255,000,000원으로 동일하므로, 과거 평균 대비 할인이라는 근거도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 269,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,566,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 14,719,680,000원 | 264,434,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 160,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 4,566,000원을 제외한 264,434,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사 및 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 대비 미배당액은 14,616,046,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 269,000,000원 | 264,434,000원 | 14,616,046,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 215,200,000원 | 211,387,200원 | 14,669,092,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 172,160,000원 | 168,949,760원 | 14,711,530,240원 | 0원 |
이 사건은 대항력 인수형이 아니므로 낙찰가가 내려가도 매수인이 추가로 떠안는 임차보증금은 생기지 않습니다. 1회 유찰 시 215,200,000원, 2회 유찰 시 172,160,000원으로 내려가며, 두 구간 모두 현재 시세 통계 기준 255,000,000원보다 낮아집니다. 다만 실제 응찰 판단에서는 확인 가능한 실거래 표본이 1건뿐이라는 점을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 중 2층 205호입니다. 사용승인일은 2016.05.27입니다.
- 입지. 광주시립미술관 동측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·소규모 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 도로·향. 남측과 동측의 왕복 2차선 포장도로에 접하고 동측 도로를 통해 진입하며, 본건은 남향입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류·중로2류에 접하고 전통상업보존구역에 포함됩니다. 공시지가는 979,700원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 230세대 아파트지만 확인되는 동일 면적 실거래 표본은 1건에 불과해 시세 판단 폭은 넓게 잡는 편이 안전합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권등기와 인수액을 혼동하지 말 것. 문수정 씨의 보증금은 160,800,000원이지만 대항력이 없어 배당 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현재 가격은 최근 시세 이상. 최저가 269,000,000원은 시세 통계 255,000,000원의 105.5%입니다. 신건 가격을 할인 가격으로 해석하면 안 됩니다.
- 실거래 표본 확인. 확인되는 거래가 2022.05 한 건뿐이므로 층·향·내부상태를 감안한 현장 시세 확인이 중요합니다.
- 근저당 변경등기 원문 대조. 최초 근저당 채권최고액 14,719,680,000원과 같은 날 변경등기 64,080,000원·공동담보 해제 기재를 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 민간임대주택 등록 및 임대의무·임대료 증액기준 관련 기재가 존재합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 명의자의 실제 현재 점유 여부와 인도 상태를 현황조사·현장 확인으로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 가격은 신건 기준 부담
이 사건의 핵심은 단순합니다. 임차권등기와 160,800,000원의 보증금이 보이지만, 전입신고가 말소기준권리 이후여서 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 권리상 낙찰가 외에 보증금을 추가 부담하는 구조가 아니라는 점은 분명한 장점입니다.
반면 현재 실질취득가 269,000,000원은 시세 통계 255,000,000원의 105.5%입니다. 확인 가능한 실거래 자체가 2022년 5월 1건뿐이라는 한계까지 있어, 신건에서 가격 메리트를 강하게 평가하기 어렵습니다. 이 물건은 “임차보증금 인수 위험”이 아니라 “현재 가격과 시세 검증”이 승부처인 사건입니다.
