창원지방법원 2025타경742. 경남 창녕군 영산면 서리 8-11·9-1 일원의 토지와 건물이 묶인 사건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있으나 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 토지는 173㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역입니다. 현재 소유자는 이재만이고, 말소기준권리는 2022.08.04 설정된 신동일의 채권최고액 60,000,000원 근저당입니다. 그 뒤의 김태성 근저당·국 압류·신용보증기금 가압류·부산신용보증재단 가압류 및 현 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
전입자는 원정애와 차민환 두 명입니다. 원정애는 2024.06.04, 차민환은 2025.04.10 전입해 모두 2022.08.04 말소기준보다 늦습니다. 따라서 현재 자료 기준 대항력은 없고, 보증금 인수도 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금·확정일자·배당요구 여부가 특정되지 않아 우선변제 여부 자체는 확인이 필요한 상태입니다. 특히 원정애는 과거 이 부동산의 소유자였고 관련 권리관계에도 등장하므로 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 사유가 있으나, 이를 확정적으로 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경742 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 영산면 서리 8-11, 9-1 · 도로명 신영산로 39-1 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 173㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 자루형 · 소로한면 |
| 소유자 | 이재만 (2022.08.04 강제경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 142,254,100원 / 48,794,000원 (3회 유찰 · 감정가 대비 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신동일 / 61,567,123원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.04 신동일 근저당권 · 채권최고액 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 핵심 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 일부 현황 도로 및 타인점유 부분 감안 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수보다 현장 이슈가 크다
현재 경매의 말소기준은 2022.08.04 신동일 근저당입니다. 2022.11.29 김태성 근저당 50,000,000원, 2024.09.10 국 압류, 2024.11.08 신용보증기금 가압류 64,933,255원, 2025.05.08 부산신용보증재단 가압류 9,900,000원은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 두 전입자 역시 말소기준 이후에 전입해 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다.
임차인·점유자 현황
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 원정애 | 2024.06.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 차민환 | 2025.04.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격·유찰 구조 — 34.3%는 ‘시세 할인율’이 아니다
감정가 142,254,100원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 48,794,000원, 감정가의 약 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 34,155,800원, 5회 유찰 시 23,909,060원으로 제시돼 있습니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 유찰률입니다. 토지와 복수 건물, 제시외 건물, 일부 타인점유와 경계 불명 문제가 함께 있는 물건이므로 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,794,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,278,292원 |
| 1. 근저당 · 신동일 | 60,000,000원 | 47,515,708원 |
| 2. 근저당 · 김태성 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 64,933,255원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 9,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 184,833,255원 중 예상 배당은 47,515,708원, 미배당은 137,317,547원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창녕군 영산면 성내리 소재 영산초등학교 남동측 인근이며, 주위는 주택 및 상가 혼용지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 건물 [3]과 [3-1]은 단독주택으로 이용 중이며 난방, 위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 173㎡의 대지로 제2종일반주거지역, 평지·자루형·소로한면이며 공시지가는 196,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역 외 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역, 현상변경허가 대상구역, 배출시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 경계. 인접지와 지적경계가 불분명하고, 조적조 단층주택 및 벽돌조 2층주택이 공부상 지번 외 인접 필지에 걸쳐 소재하는 것으로 보여 정확한 경계확인은 지적측량을 요합니다.
- 제시외·멸실. 제시외 건물은 일괄매각에 포함됩니다. 한편 등기상 원정애 소유로 남아 있던 목조 주거시설 26.45㎡와 19.83㎡는 일반건축물대장에서 2022.11.28 말소됐고 현황 멸실 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 대비 할인율과 시세 할인율을 구분. 48,794,000원은 감정가의 34.3%이지만, 그 숫자 자체가 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
- 지적경계측량. 건물의 현황 위치가 공부상 지번과 일부 달라 보이고 인접지 경계도 불분명하므로, 정확한 위치와 경계를 확인해야 합니다.
- 타인점유 부분. 토지 일부의 타인점유가 평가에 반영돼 있습니다. 실제 점유 범위와 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물(1-1~1-3)이 일괄매각에 포함되므로 구조·현황·사용 관계를 확인해야 합니다.
- 전입자 명도. 원정애와 차민환은 대항력은 없지만 실제 점유 상태에 따라 인도·명도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 원정애 관계 확인. 종전 소유자였던 원정애가 다시 전입자로 확인되는 만큼 실제 임대차인지 관계인 점유인지 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 신동일을 포함한 채권자의 미배당액이 커도 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 한 그 부족분이 곧바로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 현재 추정 인수액은 0원입니다.
- 규제 확인. 역사문화환경보존지역·현상변경허가 대상구역 등 토지이용 규제가 있으므로 향후 증·개축이나 활용계획이 있다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”만으로 끝낼 사건은 아니다
이 사건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2022.08.04 신동일 근저당이 말소기준이고, 두 전입자는 모두 그 이후 전입해 대항력이 없으며, 후순위 근저당·압류·가압류도 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 최저가 48,794,000원에 낙찰된다고 가정하면 권리 기준 실질취득액도 48,794,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 이 사건의 난점은 등기 밖에 있습니다. 세 차례 유찰되어 감정가의 34.3%까지 내려왔고, 일괄매각·제시외 건물·일부 현황 도로·타인점유·경계 불명·공부와 실측의 차이가 동시에 존재합니다. 따라서 “34%니까 싸다”가 아니라 “이 가격에 이 토지와 건물을 실제로 어떻게 사용할 수 있는가”를 먼저 확인해야 합니다. 권리 인수는 낮지만, 현장·경계·환금성 리스크 때문에 종합 판단은 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
