한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 물건이지만, 가격만 보고 들어가면 안 되는 권리형 물건입니다. 말소기준권리 이전의 전세권·임차권이 존재하고, 일부 임차권은 대항력 여부와 인수 가능성을 별도 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
142,254,100원
최저 99,578,000원
유찰
1회
70% 회차
인수 검토
권리 확인 필요
선순위 권리 존재
배당 미배당
299,206,560원
채권 부족 예상
창원지방법원 2025타경742. 경상남도 창녕군 영산면 서리 8-11 및 9-1 관련 토지와 건물이 일괄매각되는 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 소유자는 이재만이며, 말소기준권리는 2022년 8월 4일 설정된 신동일 근저당권입니다. 다만 그 이전에 설정된 전세권과 임차권등기가 있어 일반적인 후순위 소멸형 물건과 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경742 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 영산면 서리 8-11 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택 이용 |
| 소유자 | 이재만 |
| 감정가 / 최저가 | 142,254,100원 / 99,578,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 신동일 / 61,567,123원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 권리 확인이 핵심
말소기준권리는 2022.08.04 신동일 근저당권입니다. 그러나 그보다 앞선 1996년 근저당권, 2002년 전세권, 2012년 김호용 임차권등기, 2014년 근저당권, 2020년 진기철 임차권등기가 존재합니다. 따라서 후순위 권리는 대부분 소멸 대상이지만, 선순위 권리는 매수인 부담 여부를 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 분석
| 점유자 | 권리 | 보증금 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 김호용 | 주택임차권등기 | 15,000,000원 | 대항력 有 · 우선변제권 행사 가능 |
| 진기철 | 주택임차권등기 | 30,000,000원 | 전입일 미상 · 대항력 판정 불가 |
| 원정애 | 현황조사 점유 | 미상 | 전입 후순위 · 대항력 없음 |
| 차민환 | 현황조사 점유 | 미상 | 전입 후순위 · 대항력 없음 |
⚠️ 임차권 핵심 김호용은 말소기준권리 이전 임차권등기로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 진기철은 전입일이 없어 대항력 판정은 불가하며 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,578,000원 가정)
| 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,192,404원 |
| 김호용 임차보증금 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 영산농업협동조합 근저당 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 백영규 전세권 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 현대캐피탈 가압류 | 5,319,416원 | 5,319,416원 |
| 영산농업협동조합 가압류 | 28,439,485원 | 12,066,180원 |
매각대금 배분
회차별 미배당
유찰이 진행될수록 채권 미회수 규모는 증가합니다.
⛔ 주요 위험 낮은 최저가 자체는 장점이지만, 선순위 전세권·임차권과 제시외 건물, 지적경계 문제를 함께 확인해야 합니다. 특히 매각물건명세서상 타인점유 부분과 현황 불일치 부분은 현장 확인이 필요합니다.
④ 입지·현황 메모
- 입지. 경상남도 창녕군 영산면 성내리 영산초등학교 남동측 인근으로 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 173㎡, 지목 대입니다.
- 현황. 제시외 건물 존재, 지적경계 확인 필요, 일부 타인점유 부분 감안 평가되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 권리 확인. 2022년 말소기준 이전 전세권·임차권의 승계 여부를 반드시 확인하세요.
- 임차인 확인. 진기철 임차권은 전입일 미상으로 대항력 판단이 완료되지 않았습니다.
- 현장 확인. 제시외 건물과 실제 경계, 점유 관계 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 최저가만으로 저평가라고 판단하지 말고 권리 부담을 반영해야 합니다.
맺으며 — “싼 가격보다 먼저 권리표를 보라”
이 물건은 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 일반적인 깨끗한 물건과는 다릅니다. 선순위 전세권과 임차권등기, 현황 불일치 요소가 존재해 낙찰 전 권리관계 확인이 핵심입니다. 가격 메리트는 있지만, 권리와 현황을 해결할 수 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.