광주지방법원 2026타경30872. 광주 북구 용봉동 ‘용봉동도나우270’ 102동 12층 1204호, 전용 56.9432㎡ 아파트입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 255,000,000원이고 유찰 없는 신건입니다. 등기상 말소기준은 2016.06.03. 우리은행 근저당권이며, 임차인 최명숙의 주민등록일자는 2016.06.10.으로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 임차권등기가 존재하더라도 이 사건 자료상 대항력은 없고 매수인이 떠안을 보증금도 0원입니다.
다만 권리가 단순하다고 가격까지 싸지는 않습니다. 확인된 동일 면적 실거래는 2022.05. 255,000,000원 한 건이고, 현재 최저가도 255,000,000원입니다. 즉 확인 가능한 거래가격 대비 100.0%로, 신건 단계에서 가격 할인은 없습니다. 거래 표본이 한 건뿐이고 거래시점도 2022.05.이므로, 이를 현재 시세의 충분한 표본으로 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30872 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 102동 12층 1204호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 56.9432㎡ · 17층 건물 내 12층 · 남향 · 계단식 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 255,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,720,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 이용상태 | 아파트이나 공실 |
① 권리 흐름 — 임차권등기는 있으나 대항력 없음
말소기준권리는 2016.06.03. 우리은행 근저당권입니다. 최명숙의 주민등록일자와 확정일자는 모두 2016.06.10., 점유개시일자는 2016.07.25.로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 실제 임차인으로 확인되지만 대항력은 없으며, 경매자료의 매수인 인수액도 0원입니다. 보증금은 160,800,000원이지만 이를 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최명숙 · 건물전부 | 160,800,000원 | 2016.06.10 / 2016.06.10 | 대항력 없음 | 후순위 배당요구 | 인수 0원 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 확인 실거래와 동일
용봉동도나우270은 230세대, 사용승인일은 2016.05.27.입니다. 대상 전용면적은 56.9432㎡이고, 동일 면적과 매칭된 실거래는 다음 한 건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 56.94㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 집계 | 56.9432㎡ | 1건 | 255,000,000원 |
실거래 평균·최저·최고·최신 거래가가 모두 255,000,000원으로 집계되어 있고, 현재 최저매각가 역시 255,000,000원입니다. 최저가 대비 집계 시세 비율은 100.0%입니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 볼 근거는 없습니다. 특히 확인 가능한 거래가 2022.05. 한 건뿐이라는 점을 감안하면 현재 시세 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,370,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 14,719,680,000원 | 250,630,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,720,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 기준 총 채권액은 14,880,400,000원, 배당액은 250,630,000원, 미배당액은 14,629,770,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주비엔날레전시관 북동측 인근으로, 공동주택·단독주택·상업용 및 소규모 공업용 부동산이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통이 운행되는 시가지에 위치하며, 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 단지 남측은 왕복 2차로 중로, 동측은 왕복 2차로 소로에 접하고 동측 도로를 통해 차량 출입합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류·중로2류에 접하고 전통상업보존구역에 포함됩니다. 공시지가는 979,700원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물의 12층, 남향·계단식이며 승강기·지하주차장·도시가스 보일러·스프링클러·소화전 설비가 있습니다.
- 현황. 감정 이용상태는 아파트이나 공실이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 판단 재확인. 최명숙의 전입일 2016.06.10.이 말소기준 근저당 2016.06.03.보다 늦다는 점을 등기·주민등록 자료 원문과 다시 대조하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 14,719,680,000원 근저당과 64,080,000원 변경등기·공동담보 해제 관계를 원문에서 확인해야 실제 배당 구조를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.21. 민간임대주택등기와 금지사항등기의 매각 후 처리 및 행정상 효과를 확인하세요.
- 가격 검증. 확인 실거래는 2022.05. 255,000,000원 한 건뿐이며 현재 최저가와 동일합니다. 별도의 최신 거래 확인 없이 “시세보다 저렴”하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 공실이지만 현장 점유상태와 열쇠·인도 가능 여부는 매각 전 다시 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 여부 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 별도 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건의 핵심은 분명합니다. 임차권등기가 존재하지만 최명숙의 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 권리상 보증금 160,800,000원을 낙찰자가 떠안는 구조가 아닙니다. 반면 현재 최저가 255,000,000원은 확인된 동일 면적 실거래 255,000,000원과 같아 신건 단계에서 확인되는 가격 할인은 없습니다. 또 근저당 변경등기와 민간임대주택등기가 함께 존재하므로, 입찰 전에는 권리 원본 대조가 필요합니다. 이 물건의 판단 포인트는 “임차보증금 인수”가 아니라 현재 가격의 적정성과 특수등기의 실제 효력 확인입니다.
