광주지방법원 2026타경30988. 전라남도 나주시 노안면 양천리 487-2 소재 공장·사무실 및 토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 판넬지붕의 2층 건물로, 1층은 공장, 2층은 사무실입니다. 매각 대상에는 제시외 건물과 공장 및 광업재단 저당법에 따른 기계기구도 포함됩니다.
등기상 농협은행 근저당권의 채권최고액은 168,000,000원이며, 신청채권자 신문현의 청구액은 23,000,000원입니다. 등기된 금전채권의 소멸 여부만 보면 비교적 단순하지만, 실제 권리분석에서는 근저당 설정 전부터 신고된 점유자를 별도로 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30988 · 강제경매 |
|---|---|
| 소재지 |
전라남도 나주시 노안면 양천리 487-2 도로명주소: 이슬촌길 267-15 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 판넬지붕 2층 |
| 이용상태 | 1층 공장 · 2층 사무실 · 현재 운영하지 않음 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 기계기구 포함 |
| 소유자 | 문정개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 246,888,700원 / 246,888,700원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 신문현 / 23,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.20 농협은행 근저당권 · 채권최고액 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 점유는 별도
말소기준권리는 2023.12.20 설정된 농협은행 근저당권입니다. 해당 근저당과 그 뒤의 강제경매개시결정 및 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 앞서 설정된 나주신용협동조합 근저당권은 이미 말소되었습니다.
② 점유자 분석 — 나종양의 보증금이 핵심
현황조사 및 매각물건명세서에 나타난 점유자는 나종양과 쏠드 (주), 총 2명입니다. 보증기관의 대위변제에 따른 중복신고로 분류된 점유자는 없습니다. 다만 두 점유자의 실제 임대차 내용과 각 점유 부분은 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 나종양 | 2023.01.19 | 미상 | 있음으로 조사 | 미상 | 인수 가능 |
| 쏠드 (주) | 2025.04.16 | 미상 | 후순위 분류 | 미상 | 추가 확인 |
보증금이 확인되지 않아 예상 미배당액을 계산할 수 없습니다. 선순위 대항력이 유지되는 임대차라면, 배당받지 못한 보증금이 낙찰자의 부담으로 남을 수 있습니다.
③ 매수인 실질취득 — 낙찰가만 보면 안 된다
이 사건은 선순위 임차보증금이 확인되지 않았으므로 단순히 최저매각가를 취득원가로 간주해서는 안 됩니다.
선순위 대항력이 유지되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 낙찰대금이 그 보증금에 배당되는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가하여 실질취득액은 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
이 사건은 나종양의 보증금과 배당액을 알 수 없으므로 위 관계를 적용한 구체적인 금액도 확정할 수 없습니다.
따라서 신건 최저가 246,888,700원이나 유찰 시 낮아지는 매각가격만으로 가격이 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 시세 비교에는 보증금 승계 여부를 반영한 실질취득액을 사용해야 합니다.
④ 시세 비교 — 가격 메리트 판단 보류
현재 확인된 금액은 감정가와 최저매각가 246,888,700원입니다. 비교할 수 있는 공장·토지 실거래 평균, 최근 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않았습니다.
특히 선순위 보증금의 승계 가능성이 남아 있으므로 비교 시세가 확인되더라도 실질취득액과 비교해야 합니다. 현재 상태에서는 신건 가격이 저렴하다는 결론을 낼 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 246,888,700원 가정)
아래 표는 집행비용 및 확인된 금전채권을 기준으로 한 조건부 계산표입니다. 선순위 점유자의 미상 보증금과 실제 배당순위가 반영되지 않았으므로 확정적인 배당예상액으로 해석해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 가정 배당액 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 4,256,442원 |
| 농협은행 근저당권 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 신문현 · 신청채권 | 23,000,000원 | 23,000,000원 |
| 농협은행 가압류 | 40,973,637원 | 40,973,637원 |
| 소유자 잔여 | — | 10,658,621원 |
집행비용은 추정치이며 근저당 배당액은 채권최고액 기준입니다. 임차인 보증금·실제 우선변제순위·당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 농협은행의 근저당과 가압류 채권 사이에도 중복채권 여부 확인이 필요합니다. 따라서 실제 배당액 및 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격 인하와 인수위험을 분리
| 회차 | 매각가격 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 246,888,700원 | 0원 | 미확정 |
| 1회 유찰 · 80% | 197,510,960원 | 38,027,830원 | 미확정 |
| 2회 유찰 · 64% | 158,008,768원 | 76,976,992원 | 미확정 |
미배당 채권액은 확인된 채권과 추정 집행비용에 기초한 계산값입니다. 선순위 임차보증금은 포함되지 않았습니다. 채권자의 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 실제 매수인 부담은 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 노안면 양천리 양천마을 내에 위치합니다. 주변은 단독주택·농경지·자연림이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로 1층은 공장, 2층은 사무실입니다. 일반 위생·급배수설비와 시스템공조설비가 있습니다.
- 운영상태. 2026.05.12 현황조사에 따르면 현재 운영하지 않는 사무실 및 공장입니다. 재가동 가능성과 설비 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지. 생산관리지역 및 자연취락지구에 해당합니다. 토지 기호별로 가축사육제한구역 등 제한사항이 있으며 일부에는 준보전산지 지정도 기재되어 있습니다.
- 공부와 현황의 차이. 기호(3)은 공부상 지목이 '대'이지만 현황은 '주차장 및 일부 도로'입니다. 실제 이용관계와 매각 범위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구가 포함됩니다. 기계기구의 목록·현존 여부·작동 상태 및 별도 권리관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 공장·사무실·토지 및 기계기구가 결합된 물건입니다. 비교 실거래가 확인되지 않아 실제 매각 가능가격과 처분 소요기간을 판단하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 나종양 보증금. 임대차계약서와 매각물건명세서에서 보증금 및 월차임, 점유 부분을 확인하세요.
- 선순위 대항력. 신고일뿐 아니라 실제 인도·점유, 해당 용도에 적용되는 대항요건과 임대차의 존속 여부를 확인하세요.
- 배당 및 인수액. 배당요구 여부와 확정일자, 예상 배당액을 확인한 뒤 미배당 보증금의 승계 가능성을 계산하세요.
- 쏠드 (주). 실제 사용 부분, 보증금, 점유 및 사업자등록 관계를 확인하세요.
- 공장 및 기계기구. 일괄매각 대상 목록과 현존 여부, 정상 작동 여부를 현장에서 대조하세요.
- 토지 현황. 공부상 지목과 주차장·도로 이용 현황, 용도지역 및 제한사항을 확인하세요.
- 실질취득가격. 낙찰예정가에 승계 보증금과 필요한 추가 비용을 반영한 뒤 비교 시세와 대조하세요.
- 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 변경된 매각조건을 확인하세요.
맺으며 — 선순위 보증금 확인이 먼저다
농협은행 근저당과 후순위 경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸할 예정이지만, 나종양의 선순위 대항력 및 보증금 인수 문제는 해결되지 않았습니다. 배당표에서 인수액을 0원으로 계산했다고 해서 실제 인수 위험까지 없어진 것은 아닙니다.
최저매각가는 246,888,700원입니다. 그러나 비교 실거래가 확인되지 않았고, 공장 운영도 중단된 상태입니다. 제시외 건물·기계기구·토지 현황까지 함께 검토해야 하므로 감정가와 최저가만으로 투자수익이나 환금성을 판단하기 어렵습니다.
결론은 선순위 보증금 및 배당관계 확인 전 가격 판단 보류입니다. 나종양의 실제 인수액을 확인하고, 공장·토지의 비교 시세와 기계기구의 상태를 반영한 실질취득액을 산정해야 입찰가격을 검토할 수 있습니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 선순위 보증금 인수 가능성은 별도로 남습니다.
