광주지방법원 2026타경31100. 광주 북구 운암동 수하임아파트 101동 4층 403호, 전용 58.0093㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 유한회사와이지개발이고, 말소기준권리는 2017.05.04. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 2024.11.08. 김영선의 주택임차권과 2026.04.10. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어지는 구조입니다.
핵심은 임차권입니다. 김영선의 임차보증금은 168,900,000원, 점유개시일자는 2017.05.07., 주민등록일자는 2024.04.16.입니다. 주민등록이 말소기준권리 2017.05.04.보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 따라서 현재 매각가를 기준으로 한 실질취득금액은 최저가와 같은 201,000,000원이며, 임차보증금을 별도로 승계하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31100 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 1769 수하임아파트 101동 4층403호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 58.0093㎡ · 지하1층, 지상19층 건물 내 4층 403호 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 168,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인 | 2017.04.26. |
① 권리 흐름 — 임차보증금 168,900,000원, 그러나 대항력 없음
실제 임차인은 김영선 1명입니다. 임대차계약은 2015.08.31.부터 기재돼 있고 확정일자는 2017.04.26.이지만, 주민등록은 2024.04.16.입니다. 주택임차권은 2024.11.08. 등기됐고 배당요구도 같은 날 접수된 것으로 정리돼 있습니다. 말소기준권리보다 주민등록이 늦으므로 대항력은 없고, 매각으로 임차권도 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 순위 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영선 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 168,900,000원 | 2024.04.16. / 2017.04.26. | 대항력 없음 | 말소기준보다 후순위 | 인수 0원 |
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 낮지만 할인폭은 제한적
수하임아파트101동 전용 58.01㎡ 실거래는 제공된 표본에서 202,000,000원~210,500,000원입니다. 최근 12개월 평균은 206,250,000원, 최신 거래는 2025.06. 210,500,000원이며, 현재 최저가 201,000,000원은 최근 12개월 평균의 97.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 58.01㎡ | 12 | 210,500,000원 |
| 2025.06 | 58.01㎡ | 4 | 202,000,000원 |
| 2025.03 | 58.01㎡ | 4 | 202,000,000원 |
| 2025.02 | 58.01㎡ | 12 | 210,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.01㎡ | 4건 | 206,250,000원 |
같은 4층의 실거래가로 202,000,000원이 확인되고, 현재 최저가가 201,000,000원입니다. 따라서 최근 12개월 평균보다 낮은 가격인 것은 맞지만, 신건 최저가가 동일 층 실거래와 거의 맞닿아 있어 경매 리스크를 감수할 만큼 할인폭이 큰 가격이라고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 5,886,000,000원 | 197,386,000원 |
| 3. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 168,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산에서는 집행비용 3,614,000원과 우리은행 근저당에 197,386,000원이 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게는 배당이 없습니다. 채권 미배당액은 5,857,514,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수금은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 201,000,000원 | 197,386,000원 | 5,857,514,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 160,800,000원 | 157,748,800원 | 5,897,151,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,640,000원 | 126,039,040원 | 5,928,860,960원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 전용면적은 58.0093㎡입니다.
- 입지. 광주광역시 북구 운암동 경양초등학교 북동측 인근으로, 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통이며, 단지 북서측으로 왕복4차로 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상19층 건물이며 2017.04.26. 사용승인됐습니다. 승강기·도시가스·급배수·화재탐지·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 상대보호구역이며, 공시지가는 997,100원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 수하임아파트101동은 86세대이며 제공된 동일면적 실거래는 4건, 최근 12개월 평균은 206,250,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력. 김영선의 주민등록 2024.04.16.과 말소기준 2017.05.04.를 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 근저당 변경등기. 을구 1번 채권최고액 5,886,000,000원과 같은 날 을구 1-1의 채권최고액 65,160,000원·공동담보 해제 관계를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.11.30. 민간임대주택등기와 금지사항등기의 매각 후 처리·말소 관계를 확인하세요.
- 가격. 현재 최저가 201,000,000원은 최근 12개월 평균 206,250,000원의 97.5%이고, 같은 4층 실거래 202,000,000원이 존재합니다.
- 배당. 현재 배당계산상 주택도시보증공사 예상배당은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 실제 배당표와 매각물건명세서를 최종 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 크지만, 이 사건의 승계액은 0원”
겉으로는 임차보증금 168,900,000원이 커서 부담스러워 보이지만, 이 사건에서 중요한 것은 보증금 액수 자체보다 대항력 순서입니다. 주민등록이 말소기준권리보다 늦기 때문에 현재 분석상 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원이고, 실질취득은 201,000,000원으로 봅니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 현재 실질취득 201,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 206,250,000원의 97.5%이고, 같은 4층에서 202,000,000원 거래도 확인됩니다. 여기에 을구 근저당 변경등기와 민간임대주택 관련 등기의 확인 과제가 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 임차보증금 승계 위험은 낮지만, 신건 가격 여유와 등기 세부 확인이 핵심인 물건입니다.
