광주지방법원 2026타경31112. 광주광역시 서구 내방동 솔뫼타운아파트 101동 6층 606호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중인 철근콘크리트조 건물이며, 남향 복도식 구조입니다. 소유자 김경민이 2018년 1월 4일 소유권을 취득했고, 이후 2023년 6월 29일 현대캐피탈 근저당권이 설정됐습니다. 2025년 롯데캐피탈 가압류가 뒤따랐으며, 2026년 신한카드의 강제경매개시결정으로 경매가 진행되고 있습니다.

현재 등기상 핵심은 현대캐피탈 근저당권이 말소기준권리라는 점입니다. 그보다 앞서 설정됐던 근저당권과 전세권은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 따라서 과거의 거액 공동담보 근저당이나 양상민 전세권을 현재 살아 있는 인수채무로 합산하면 안 됩니다.

반면 신건 감정가가 최근 거래 평균보다 높고 신청채권자에게 배당 부족까지 발생하는 구조이므로, 권리·가격·배당을 분리해서 살펴봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기존 권리와 매각 소멸 권리를 구분

임차인 신고 내역은 없으나 임대관계는 미상입니다. 감정평가 요항표에도 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 소유자 주소가 이 아파트로 변경된 이력은 있지만, 이것만으로 현재 소유자가 직접 점유한다거나 임차인이 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다.

현재 확인된 등기권리를 기준으로 한 인수액은 0원입니다. 다만 실제 점유자, 전입일, 확정일자, 임대차보증금 등을 확인하지 않은 상태에서 임차인 인수 위험까지 완전히 없다고 단정해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 비싼 신건

솔뫼타운 동일 면적 46.37㎡대 실거래 12건을 기준으로 가격을 비교합니다. 전체 평균은 93,958,333원이지만, 과거 저가 거래가 혼재한 표본이므로 가격 판단에는 최근 12개월 8건 평균인 95,250,000원을 우선 적용합니다.

현재 최저가 98,000,000원은 최근 12개월 평균 95,250,000원보다 2,750,000원 높습니다. 최근 평균 대비 비율은 102.9%입니다. 전체 평균과 비교하면 104.3%로, 어느 평균을 기준으로 보더라도 신건 최저가가 평균보다 높습니다.

다만 최신 거래인 2026년 3월 99,000,000원과 비교하면 최저가가 1,000,000원 낮습니다. 최신 거래 한 건만으로 전체 시세를 확정할 수는 없지만, 시장이 일방적으로 하락하고 있다는 근거도 없습니다. 실제 최근·과거 평균 비교 추세는 +4.2%입니다.

③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰되는 상황을 가정한 배당입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 현대캐피탈 근저당, 롯데캐피탈 가압류, 신청채권자 신한카드 순서로 배당한 추정치입니다.

집행비용 2,164,000원은 추정치입니다. 현대캐피탈은 실제 확정채권액이 아닌 채권최고액 84,000,000원을 기준으로 계산했습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당은 채권신고와 배당순위 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당의 변화

신건 이후 유찰이 발생한다고 가정한 회차별 최저매각가와 예상배당 변화입니다. 유찰 후 가격은 제공된 회차 시나리오를 기준으로 하며 실제 매각일정 및 매각조건은 별도 확인이 필요합니다.

신건에서는 신청채권자 신한카드에 1,448,620원이 배당되지만, 1회 및 2회 유찰 시나리오에서는 신한카드 예상배당액이 0원입니다. 유찰이 진행될수록 채권자 미배당액은 증가합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주위환경. 광주광역시 서구 내방동 소재 기아광주2공장 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 입지한 주거지대입니다.
• 교통. 단지 내 차량 출입이 용이하며 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 건물로, 평가 대상은 13층 건물 중 6층 606호입니다. 남향 복도식이며 급배수·위생·난방·소방·도시가스·공용승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 단지 서측 및 남측으로 폭 약 8~10m 도로에 접하며 단지 내 도로가 정비되어 있습니다.
• 토지. 4필지 일단의 부정형 토지로 아파트 부지입니다. 제3종일반주거지역이며 전통상업보존구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 727,100원/㎡입니다.
• 건축·공부. 위반건축물 사항이 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 459세대 단지로 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가 범위는 85,000,000원~99,000,000원으로, 개별 호수와 거래 시점에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 기준 가격 점검. 신건 최저가 98,000,000원은 최근 12개월 평균 95,250,000원의 102.9%입니다. 최신 거래 99,000,000원 한 건만 보고 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 실제 점유자 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서를 대조하고 실제 거주자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
• 선순위 임차권 검증. 대항력 있는 미확인 임차인이 존재하는지, 전입일·점유개시일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다. 확인되지 않은 상태에서 보증금 인수액을 임의로 산정하지 마세요.
• 말소기준 확인. 을구 17번 현대캐피탈 근저당이 말소기준인지 최종 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요. 이미 말소된 양상민 전세권 및 과거 근저당권을 현재 인수권리로 혼동하지 않아야 합니다.
• 배당 부족액 확인. 신한카드의 미배당이 예상되지만 후순위 채권 부족액은 배당표상 매수인 인수액과 구분해야 합니다. 실제 확정채권액과 조세 우선순위도 확인하세요.
• 유찰 시 가격 재평가. 제공된 시나리오상 1회 유찰 가격은 78,400,000원, 2회 유찰 가격은 62,720,000원입니다. 유찰 발생 여부와 변동된 실거래 시세를 확인한 뒤 입찰가를 검토하세요.
• 관리비·명도비용. 체납 공용관리비와 점유자의 인도 가능성을 확인하고 실제 취득비용에 반영하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”

이 사건은 현재 등기상 현대캐피탈 근저당을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸할 예정이고, 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 채권자에게 13,710,212원의 미배당이 발생하더라도 이를 매수인 인수채무로 오해해서는 안 됩니다.

다만 임대관계가 미상이므로 실제 점유 및 임차인 존재 여부에 대한 최종 확인이 선행되어야 합니다. 권리 확인이 끝나지 않은 상태에서 실질취득비용을 무조건 최저가로 확정하는 것은 적절하지 않습니다.

가격 측면에서는 신건 최저가 98,000,000원이 최근 12개월 평균 95,250,000원보다 높습니다. 거래 추세는 +4.2%이고 최신 거래는 99,000,000원이지만, 최근 평균 대비 신건 할인 메리트는 확인되지 않습니다.

결론적으로 등기상 인수 예정 권리는 없지만 점유 확인이 필요하며, 신건 가격은 최근 평균 이상입니다. 유찰에 따른 최저가 하락 가능성과 실제 점유·관리비·취득비용을 종합적으로 검토하는 것이 이 사건의 핵심입니다.