광주지방법원 2026타경31123. 송정크레지움센트럴 9층 902호 아파트입니다. 권리분석의 중심은 2018.05.29 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준으로 선언되어 있고, 이후 2024.06.11 등기된 류혜경의 주택임차권과 2026년 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
다만 등기에는 같은 2018.05.29 우리은행 근저당권에 대해 별도의 변경등기가 존재하며, 변경등기에는 채권최고액 102,000,000원·공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 반면 제공된 배당 시뮬레이션은 을구 1번 근저당의 채권최고액 4,080,000,000원을 기준으로 배당액을 산정하고 있습니다. 실제 배당관계 판단에서는 원등기와 변경등기의 효력을 원문으로 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31123 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 9층 902호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지상12층/지하1층 건물 내 9층 902호 · 사용승인 2018.05.21 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 207,235,564원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 민간임대주택 등기 | 2018.07.13 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.11.15 등기 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수 0원
말소기준은 2018.05.29 우리은행 근저당권입니다. 류혜경의 임대차는 계약일 2022.04.04, 확정일자 2022.04.11, 전입일 2022.06.15, 점유개시일 2022.06.19로 모두 말소기준보다 뒤입니다. 제공된 권리판정도 대항력 없음으로 되어 있으며, 2024.06.11 주택임차권등기도 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제·배당 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 류혜경 실제 임차인 1명 | 건물전부 · 주거(임차권등기) 178,000,000원 | 전입 2022.06.15 확정 2022.04.11 점유 2022.06.19 | 대항력 없음 말소기준 후 전입 | 후순위 배당요구 배당요구 2024.06.11 | 승계 없음 매수인 인수 0원 |
② 시세 비교 — 90.0%라는 숫자보다 표본의 한계를 먼저 봐야 한다
제공된 거래 집계는 송정크레지움센트럴의 비교가격을 230,000,000원으로 잡고 있고, 최저가 207,000,000원은 그 금액의 90.0%입니다. 그러나 실제 나열된 거래는 2023.11 한 건뿐이며 면적은 84.58㎡입니다. 대상 비교면적 73.9539㎡와 면적 매칭도 되지 않았습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 84.58㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 집계 비교가 | 표본 1건 | - | 230,000,000원 |
숫자만 보면 최저가가 비교가보다 23,000,000원 낮지만, 거래 시점이 2023.11이고 면적도 다릅니다. 따라서 이 차이를 곧바로 대상 902호의 할인폭으로 해석할 수 없습니다. 특히 제공된 거래 표본이 1건이므로 현재 207,000,000원이 실제 동종 시세보다 저렴하다고 단정하지 않는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,698,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 4,080,000,000원 | 203,302,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 207,235,564원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 3,698,000원을 제외한 203,302,000원이 우리은행에 배당되어 매각대금이 전액 소진됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사 예상배당은 0원이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 모든 회차에서 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 207,000,000원 | 203,302,000원 | 4,083,933,564원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 165,600,000원 | 162,481,600원 | 4,124,753,964원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 132,480,000원 | 129,825,280원 | 4,157,410,284원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차보증금을 떠안는 유형이 아니므로 유찰로 매각가가 내려가더라도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 낮아진 가격이 실제 시세 대비 얼마나 유리한지는 동일 면적의 최신 거래가 부족해 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주소프트웨어 마이스터고등학교 서측 인근이며 단독주택·공동주택·상가가 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 승강장과 송정공원역(광주도시철도 1호선)이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상12층/지하1층 건물로 사용승인은 2018.05.21입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·스프링클러 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 북측 약 10m 아스팔트 포장도로에 접합니다. 비행안전제5구역, 교육환경 보호구역, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 정리돼 있습니다.
- 환금성. 총 40세대 규모이고 제공된 실거래 표본도 1건뿐이라, 가격 판단 시 대단지 아파트보다 개별 거래의 층·면적·상태 차이를 더 세밀하게 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 류혜경 보증금 178,000,000원은 크지만 전입일이 말소기준 이후이므로 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 입찰 직전 매각물건명세서와 전입관계를 다시 대조하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 4,080,000,000원 근저당과 같은 날의 102,000,000원 변경등기가 함께 존재하므로 을구 원문과 공동담보 해제 범위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 민간임대주택 등록 관련 등기가 존재하므로 매각 후 효력과 말소 여부를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 비교시세 재확인. 230,000,000원 거래는 2023.11의 84.58㎡ 1건입니다. 대상과 유사한 면적·층의 최신 거래를 별도로 확인해야 207,000,000원의 적정성을 판단할 수 있습니다.
- 점유·명도. 임차권등기된 주거 임차인이 있는 사건이므로 실제 현황 점유자와 명도 필요 여부를 현장 및 현황조사서로 확인하세요.
- 세금·관리비. 2026년 국세 압류와 국민건강보험공단 압류가 등기돼 있고, 배당표는 당해세 등을 반영하지 않았습니다. 관리비 체납과 함께 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 거래자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 가격 확신은 아직 부족하다
이 사건에서 가장 중요한 권리 포인트는 분명합니다. 류혜경 임차권자의 보증금 178,000,000원은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 2018.05.29 우리은행 근저당이 먼저이고, 전입일은 2022.06.15이므로 대항력이 없다는 판정입니다. 현재 제공된 배당·시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
반면 가격은 결론을 서두르기 어렵습니다. 최저가 207,000,000원이 집계 비교가 230,000,000원의 90.0%라는 점만 보면 할인처럼 보이지만, 비교거래는 2023.11·84.58㎡·단 1건입니다. 대상 비교면적 73.9539㎡와도 일치하지 않습니다. 여기에 우리은행 근저당의 같은 날 변경등기까지 있어 배당 구조도 원문 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 부담은 낮지만, 시세와 배당관계를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
