광주지방법원 2026타경31142. 광주 북구 본촌동 힐스테이트본촌 108동 10층 1004호, 전용 84.9976㎡ 아파트입니다. 2019년 사용승인된 834세대 단지로, 감정가와 최저매각가가 모두 474,000,000원인 신건입니다.
등기상 권리관계는 비교적 단순합니다. 2019년 11월 설정된 우리은행 근저당이 말소기준이며, 이후 설정된 바로크레디트대부 근저당과 국민은행 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 과거 바론홀딩스대부의 근저당·전세권 및 관련 질권도 이미 말소됐습니다.
다만 등기상 권리 정리와 실제 명도는 별개의 문제입니다. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 임차인의 전입·확정일자 및 보증금 여부는 별도 확인이 필요합니다. 현재 자료만으로 대항력 있는 임차인의 존재나 부존재를 확정할 수는 없습니다.
가격 측면에서는 주의가 더욱 필요합니다. 동일 면적 최근 실거래 평균은 449,333,333원인데, 최저가는 474,000,000원입니다. 권리상 예상 인수액이 0원이라는 사실이 곧 저렴한 취득을 의미하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31142 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 본촌동 3102 힐스테이트본촌 108동 10층 1004호 |
| 도로명주소 | 본촌마을길 157-22 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9976㎡ · 지하 2층, 지상 23층 건물 중 10층 · 계단식 |
| 사용승인 | 2019.09.02 |
| 단지 규모 | 힐스테이트본촌 · 834세대 |
| 소유자 | 이서진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 474,000,000원 / 474,000,000원 (신건) |
| 경매신청채권자 | 유더블유아이유동화전문유한회사 |
| 신청채권 청구액 | 239,574,148원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 말소기준권리 | 2019.11.19 우리은행 근저당권 · 채권최고액 270,600,000원 |
| 예상 인수액 | 0원 (등기상 권리 기준 · 임대관계 별도 확인) |
| 공시지가 | 726,700원/㎡ |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 · 지구단위계획구역 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준
권리분석의 출발점은 2019.11.19 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 270,600,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 해당 근저당권 자체도 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있어 매수인의 인수 대상으로 보지 않습니다.
2024년 바로크레디트대부 근저당권 78,000,000원과 2025년 국민은행 가압류 40,792,584원은 모두 말소기준 이후 권리입니다. 경매개시결정 등기 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 예상 인수액 0원은 확인된 등기권리 기준입니다. 실제 점유자가 확인되면 전입일자·확정일자·보증금·배당요구 여부를 대조하여 매수인에게 승계될 권리가 있는지 재판단해야 합니다.
② 임대관계 — 임차인 신고 내역 없음, 실제 점유 미확인
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 임차인 0명, 대항력 임차인 없음, 명도 부담 없음이라고 단정하기는 어렵습니다.
| 확인 대상 | 현재 확인 결과 | 권리분석 영향 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 확인된 신고 내역 없음 | 실제 임차인 수 확정 불가 |
| 실제 점유·임대관계 | 미상 | 현장 및 현황조사 재확인 필요 |
| 대항력 | 미상 | 점유·전입일자 확인 후 판단 |
| 우선변제권 | 미상 | 임차인 존재 시 확정일자·배당요구 확인 |
| 보증금 승계 | 등기상 예상 인수 0원 | 실제 임차인 확인 전 최종 확정 금지 |
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 24,666,667원 비싸다
같은 단지 힐스테이트본촌의 전용 85㎡ 거래를 살펴보겠습니다. 분석 대상의 전용면적은 84.9976㎡이며, 비교 거래는 동일 면적에 해당합니다. 최근 실거래 12건 평균은 449,333,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 85.0㎡ | 12 | 463,000,000원 |
| 2026.04 | 85.0㎡ | 6 | 453,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 11 | 450,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 9 | 445,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 14 | 480,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 11 | 435,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 7 | 465,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 6 | 450,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 3 | 405,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 21 | 463,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 3 | 443,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 8 | 440,000,000원 |
| 최근 평균 | 85㎡ | 12건 | 449,333,333원 |
최저 거래는 405,000,000원, 최고 거래는 480,000,000원으로 가격 차이가 상당합니다. 같은 면적이라도 층과 개별 호수의 상태에 따라 거래가격에 차이가 있다는 점을 고려해야 합니다.
그럼에도 신건 가격의 위치는 분명합니다. 감정가 474,000,000원은 최근 평균 449,333,333원보다 24,666,667원 높고, 최근 평균 대비 105.5%입니다.
최신 거래월인 2026년 4월의 거래가 463,000,000원과 비교해도 최저가가 11,000,000원 높습니다. 해당 월에 453,000,000원 거래도 확인됩니다. 따라서 일부 고가 거래만을 근거로 신건을 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
최신 거래 463,000,000원보다도 11,000,000원 높습니다. 거래 최고가 480,000,000원에는 근접하지만, 최고가 한 건을 일반적인 시세로 취급하는 것은 적절하지 않습니다.
신건 최저가가 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃도는 만큼, 현재 가격만으로는 할인 매력이 확인되지 않습니다.
이 통계만으로 신건이 쉽게 낙찰된다고 판단하거나 향후 유찰을 예측할 수는 없습니다. 가격 판단은 실제 거래사례와 현재 최저가를 중심으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 474,000,000원 가정)
신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용 7,140,000원을 먼저 공제한 뒤, 현재 배당표에 반영된 채권을 순서대로 배당합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,140,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 270,600,000원 | 270,600,000원 |
| 2. 근저당 · 바로크레디트대부 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 3. 가압류 · 국민은행 | 40,792,584원 | 40,792,584원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 77,467,416원 |
채권자 배당 총액은 389,392,584원이며, 추정 집행비용을 제외하고도 소유자에게 77,467,416원이 남는 계산입니다. 현재 배당표에 반영된 채권액 기준 미배당액은 0원입니다.
다만 위 배당은 채권최고액과 신고 청구금액 등을 활용한 추정치입니다. 신청채권자인 유더블유아이유동화전문유한회사의 청구액 239,574,148원은 별도로 확인되지만, 위 배당표에는 해당 회사에 대한 개별 배당액이 반영되지 않았습니다. 신청채권과 등기상 근저당권 사이의 채권양도·승계 관계를 확인하기 전에는 신청채권자 배당액이나 채권 전액 만족 여부를 확정할 수 없습니다.
당해세·임차인 최우선변제 미반영. 실제 배당액과 소유자 잔여금은 변동될 수 있습니다. 예상 인수액 0원은 확인된 등기상 권리 기준이며 실제 임대관계 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수위험 재확인 필수
현재 신건 최저가는 474,000,000원입니다. 제공된 회차별 시나리오에서는 1회 유찰 시 379,200,000원, 2회 유찰 시 303,360,000원으로 설정되어 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 474,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 379,200,000원 | 16,301,384원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 303,360,000원 | 91,079,624원 | 0원 |
후순위 담보권과 가압류의 미배당 채권액을 매수인이 자동으로 떠안는 금액으로 계산해서는 안 됩니다. 단, 별도로 확인되는 임차권 등은 독립적으로 분석해야 합니다.
반면 1회 유찰 시나리오의 379,200,000원은 최근 평균보다 낮은 가격 구간입니다. 다만 이는 실제 유찰이 확정됐다는 의미가 아니며, 해당 회차의 매각가격과 점유·인수관계를 다시 확인해야 합니다.
실제 취득비용에는 낙찰대금 외에 취득세, 명도비용, 관리비 등 추가 지출이 발생할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 본촌동 지산중학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택지대이며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며 인근에 간선도로가 소재합니다. 감정평가상 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 단지 규모. 힐스테이트본촌은 834세대이며, 2019.09.02 사용승인된 단지입니다. 대상 호수는 지상 23층 건물 중 10층에 위치합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 건물로, 위생·냉난방설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 단지 남서측으로 왕복 4차로 아스팔트 포장도로, 북서측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 사다리형 평지로 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 준보전산지 등의 지정 사항이 있습니다. 개별 행위 가능 여부는 관련 규제 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만, 거래가격은 405,000,000원에서 480,000,000원까지 분산되어 있습니다. 개별 호수의 층·향·내부 상태를 반영한 적정 매도가격은 별도로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 비교. 신건 최저가 474,000,000원은 최근 평균 449,333,333원의 105.5%입니다. 최신 거래 463,000,000원보다도 높은 만큼, 감정가보다 최근 실거래를 중심으로 응찰가격을 검토해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사서 원본과 현장 방문을 통해 소유자 또는 제3자의 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 임차인 권리 확인. 임차인이 확인되면 전입일자, 점유 개시일, 확정일자, 보증금, 배당요구 및 대항력 여부를 확인해야 합니다. 미배당 보증금이 승계되는 구조라면 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 채권 승계 확인. 경매신청채권자는 유더블유아이유동화전문유한회사이며 말소기준 근저당권자는 우리은행입니다. 채권양도·승계 관계와 신청채권자의 배당 지위를 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 배당표 확인. 추정 집행비용 7,140,000원과 채권최고액 기준 배당은 실제 확정 배당과 다를 수 있습니다. 당해세, 임차인 최우선변제 및 실제 채권잔액을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 379,200,000원, 2회 유찰 303,360,000원의 가격 시나리오를 참고하되, 실제 기일·최저가 변경 여부를 법원 매각공고에서 확인해야 합니다.
- 관리비와 명도. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 항목 및 실제 점유자의 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 최신 실거래 내역을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
확인된 등기상 권리만 기준으로 보면 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 다만 임대관계 미상이라는 점은 최종 권리확인 과정에서 반드시 해소해야 합니다.
현재 회차에서 저가 취득이라는 근거는 부족합니다. 권리상 인수액이 0원이라는 사실만으로 가격에 가점을 부여할 수 없습니다.
맺으며 — “등기상 권리는 정리되지만, 가격과 점유는 남는다”
광주 힐스테이트본촌 108동 1004호는 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 현재 확인된 등기상 인수액은 0원이며, 신건 매각가를 가정한 배당에서도 반영 채권액 전액 배당과 소유자 잔여금이 계산됩니다.
그러나 실제 임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인 신고 내역이 없다는 이유만으로 실제 임차인이 없거나 명도 부담이 없다고 확정할 수는 없습니다. 입찰 전 점유와 보증금 승계 가능성을 확인해야 합니다.
가격에서는 더욱 신중해야 합니다. 신건 최저가 474,000,000원은 최근 동일 면적 실거래 평균 449,333,333원보다 24,666,667원 높고, 최신 거래 463,000,000원보다도 11,000,000원 높습니다.
결론적으로 등기상 권리 구조는 단순하지만, 신건 가격에는 할인 메리트가 없고 실제 점유관계도 확정되지 않았습니다. 2026.09.29 매각기일 전에 임대관계와 채권승계 관계를 확인하고, 최근 실거래를 기준으로 적정 취득가격을 별도 검토하는 것이 핵심입니다.
