광주지방법원 2026타경31189. 광주역 남서측 인근의 ‘광주역한국아델리움’ 10층 1018호로, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 말소기준권리는 2022년 9월 16일 우리은행 근저당입니다. 임차인 지혜민의 전입신고는 2022년 11월 4일, 확정일자는 2022년 11월 17일로 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 대항력 없음으로 정리되며, 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
그렇다고 권리 확인이 모두 끝나는 물건은 아닙니다. 갑구에는 2022년 9월 16일 민간임대주택등기가 있고, 을구의 우리은행 근저당은 같은 날 최초 채권최고액 23,047,920,000원으로 설정된 뒤 변경등기에서 채권최고액 56,520,000원 및 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 반면 예상배당은 최초 23,047,920,000원을 채권액으로 놓고 계산돼 있어, 배당표와 변경등기의 관계를 원문으로 대조해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31189 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 10층 1018호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 20층 건 중 10층 · 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 181,400,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.16 주식회사우리은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차인은 후순위, 다만 등기 대조가 필요하다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 관련 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 지혜민 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 181,400,000원 | 2022.11.04 / 2022.11.17 | 없음 말소기준 2022.09.16 이후 전입 | 후순위 확정일자 있음 · 배당요구 2024.11.12 | 승계 없음 매수인 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 지혜민은 보증금 181,400,000원으로 건물 전부를 임차했고, 2024.11.12 임차권등기가 설정됐습니다. 그러나 전입신고일이 말소기준권리인 우리은행 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 해당 임차권 역시 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 따라서 낙찰자가 임차보증금을 승계하는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 청구금액 181,400,000원이 기재돼 있습니다. 지혜민은 별도의 실제 임차인 1명으로 분류되며, 신청채권자 주택도시보증공사와 보증금 중복 승계로 합산되는 구조로 표시돼 있지 않습니다.
③ 가격·배당 구조 — 신건 2.32억, 인수 0원
현재 회차는 감정가 232,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 232,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않으므로, 이 금액을 근거 없이 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 232,000,000원 | 227,952,000원 | 23,001,368,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 185,600,000원 | 182,201,600원 | 23,047,118,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 148,480,000원 | 145,601,280원 | 23,083,718,720원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,048,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 227,952,000원 |
| 2. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 181,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당추정에서는 집행비용 4,048,000원 후 나머지 227,952,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 다만 우리은행 근저당 변경등기의 56,520,000원과 배당표의 23,047,920,000원 차이는 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신안사거리 남동측, 광주역 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔·근린생활시설·업무시설·숙박시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건 중 10층 1018호이며, 급·배수·위생·승강기·소화전·화재탐지·난방·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북측·동측·남측으로 각각 도로와 접하고, 남서측 왕복2차선 포장도로를 통해 주차장 차량 출입이 가능합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 대로2류·중로2류·소로2류와 접합니다. 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 이용상태는 오피스텔입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우리은행 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 변경 후 56,520,000원, 공동담보 해제의 현재 효력을 등기 원문에서 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 1-1의 민간임대주택등기가 매각 후 어떤 방식으로 처리되는지 매각물건명세서와 관련 원문을 확인하세요.
- 임차권·명도 확인. 지혜민은 대항력 없는 실제 임차인 1명으로 분류되지만, 현재 점유관계와 인도 시점은 별도로 확인해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 현재 최저가 232,000,000원이 감정가 100%입니다. 비교 실거래를 확인하기 전에는 가격 메리트를 전제로 응찰가를 정하지 않는 것이 안전합니다.
- 배당표 원문 대조. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 구조이므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 관리비·점유비용 확인. 오피스텔의 체납 관리비와 실제 점유·인도에 필요한 비용을 관리주체와 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
이 사건의 임차인 구조 자체는 비교적 명확합니다. 실제 임차인 1명인 지혜민은 말소기준권리보다 늦게 전입했고, 등기된 임차권도 매각으로 소멸하는 권리여서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 보증금 181,400,000원을 낙찰자가 추가로 떠안는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
다만 핵심은 다른 곳에 있습니다. 민간임대주택등기가 존재하고, 우리은행 근저당은 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 변경등기 56,520,000원이 함께 나타나는데 배당추정은 최초 금액을 기준으로 작성돼 있습니다. 여기에 신건 최저가 232,000,000원을 검증할 실거래 비교값도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 “임차인 인수는 낮지만, 등기·배당 원문 대조와 가격 검증이 선행돼야 하는 오피스텔”로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
