광주지방법원 2026타경31219. 광주역 서측 인근의 광주역한국아델리움 15층 1522호 오피스텔입니다. 말소기준권리는 2022.09.16. 설정된 주식회사우리은행 근저당권이며, 임동범의 임차권은 2024.11.04. 등기됐습니다. 임차인의 주민등록일은 2022.11.07.로 말소기준일인 2022.09.16.보다 늦어 대항력이 없으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 사건은 권리관계만 보고 곧바로 가격까지 평가하기는 어렵습니다. 감정가와 최저가는 모두 237,000,000원으로 신건이지만, 동일 물건의 최근 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가를 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 가격 판단은 권리 안전성과 분리해 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31219 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 15층 1522호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 건물 내 15층 1522호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 237,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 186,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권
말소기준은 2022.09.16. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차인 임동범은 2022.10.31. 점유를 시작했고, 2022.11.07. 주민등록 및 확정일자를 갖췄습니다. 모두 말소기준일보다 늦습니다. 자료상 대항력은 없음으로 판정돼 있으며, 2024.11.04. 설정된 주택임차권도 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임동범 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 186,300,000원 | 2022.11.07 / 2022.11.07 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
임차권자는 배당요구를 했으며 배당요구일은 2024.11.04.입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없는 것으로 정리돼 있습니다. 보증금은 186,300,000원이지만 보증금 자체를 매수인이 승계하는 구조는 아니며, 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 배당구조 (매각가 237,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,118,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 232,882,000원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 186,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,118,000원을 제외한 232,882,000원이 주식회사우리은행에 배당되는 계산입니다. 채권총액 23,234,220,000원 대비 미배당액은 23,001,338,000원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 237,000,000원 | 232,882,000원 | 23,001,338,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 189,600,000원 | 186,145,600원 | 23,048,074,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 151,680,000원 | 148,756,480원 | 23,085,463,520원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 광주역 앞 서측 인근에 위치하며, 주변은 업무·상업·편의시설과 광주역 등 교통시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 편리하고 시내 간선도로변에 위치해 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 15층이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재탐지·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 주변으로 광대로·중로·소로 등의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·토지구획정리사업지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등에 해당하며 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 임동범의 전입일 2022.11.07.이 말소기준일 2022.09.16.보다 늦어 자료상 대항력은 없지만, 임차권등기와 매각물건명세서 내용을 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기가 매각 후 어떤 상태로 정리되는지 등기 원본과 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 가격 확인. 신건 최저가 237,000,000원에 대한 실거래 비교가 없으므로 인근·동일 건물 오피스텔 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 분리. 채권 미배당액이 크더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액과 낙찰자의 인수부담을 혼동하지 않는 것이 핵심입니다.
- 호수 위치 확인. 집합건축물대장에 첨부된 건물현황도에는 각 층 각 호의 호수 기재사항이 없어, 감정 당시에는 출입문에 고정 부착된 호별표시를 기준으로 1522호 위치를 확인했습니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 가격 확인
이 사건의 핵심은 비교적 분명합니다. 2022.09.16. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 임동범의 전입일은 2022.11.07.이라 그보다 늦습니다. 따라서 임차권자는 존재하지만 대항력은 없고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 반면 신건 최저가는 237,000,000원이고 최근 실거래 비교가 없으므로 가격이 싼지 비싼지는 지금 자료만으로 판단할 수 없습니다. 또한 민간임대주택등기가 별도로 존재하므로 입찰 전 해당 등기의 처리와 최신 매각물건명세서를 원본 대조하는 것이 중요합니다.
