광주지방법원 2026타경31257. 광주역 남서측 인근 광주역한국아델리움 5층 511호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 권리의 기준점은 2022.09.16. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차권자 장원옥의 주민등록일은 2022.10.27., 점유개시일은 2022.10.31.로 모두 말소기준권리 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 2024.11.04. 설정된 주택임차권 역시 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 등기부에는 2022.09.16. 민간임대주택등기가 함께 기재되어 있습니다. 이 등기의 매각 후 취급은 금전 인수액과 별도로 원문 확인이 필요한 부분입니다. 또 감정가와 최저매각가는 모두 219,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건이지만, 비교 가능한 실거래 시세를 근거로 가격 우위를 확인할 수 있는 상태는 아닙니다. 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31257 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 5층 511호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 20층 중 5층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 대항력은 없다
말소기준은 2022.09.16. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 장원옥의 임대차계약일은 2022.09.23., 확정일자는 2022.10.18., 주민등록일은 2022.10.27., 점유개시일은 2022.10.31.입니다. 전입이 말소기준권리 이후이므로 대항력 없음으로 정리되어 있고, 2024.11.04. 임차권등기 역시 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다. 2026.04.22. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정도 후순위입니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 주요 일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 장원옥 건물전부 · 주거(임차권등기) | 보증금 175,300,000원 | 확정일자 2022.10.18. 전입 2022.10.27. 임차권등기·배당요구 2024.11.04. | 대항력 없음 우선변제 별도확인 승계 없음 |
② 가격 시나리오 — 실거래 대신 회차별 금액을 본다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 219,000,000원인 신건입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 175,200,000원, 2회 유찰 시에는 140,160,000원입니다. 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 실질취득액은 해당 회차 매각가와 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(감정가 100%) | 219,000,000원 | 0원 | 23,008,086,000원 |
| 1회 유찰 시(감정가 80%) | 175,200,000원 | 0원 | 23,051,272,800원 |
| 2회 유찰 시(감정가 64%) | 140,160,000원 | 0원 | 23,085,822,240원 |
③ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,866,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 215,134,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 집행비용 3,866,000원을 제외한 215,134,000원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 배분되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주역 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 아파트단지 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 중 5층 511호로, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 토지도 오피스텔 건부지로 조사되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 대로2류·중로2류·소로2류와 접하고, 가로구역별 최고높이 제한지역·토지구획정리사업지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가는 1,115,000원/㎡이며, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 재확인. 우리은행 근저당 2022.09.16.보다 장원옥의 전입 2022.10.27.이 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 입찰 직전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기가 매각 후 어떤 상태가 되는지 관련 원문과 관할기관 자료를 확인하세요.
- 근저당 변경등기. 23,047,920,000원의 근저당 설정과 56,280,000원의 변경등기가 함께 존재하므로 실제 피담보채권 및 공동담보 관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 219,000,000원이 시장가보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율과 시세 할인율을 혼동하지 마세요.
- 회차별 자금 계획. 현재 회차 219,000,000원, 1회 유찰 시 175,200,000원, 2회 유찰 시 140,160,000원의 시나리오를 기준으로 자금계획을 따로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 핵심은 임차보증금 175,300,000원이라는 큰 숫자 자체가 아니라 그 임차권이 말소기준권리보다 뒤에 있다는 점입니다. 장원옥의 전입과 임차권등기는 모두 우리은행 근저당 이후여서 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 임차보증금이 낙찰자에게 승계되는 유형은 아닙니다.
반면 가격은 별도 판단이 필요합니다. 현재는 0회 유찰의 신건이고 감정가와 최저매각가가 219,000,000원으로 같습니다. 시장 실거래와의 직접 비교 없이 감정가 대비 할인만 보고 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 여기에 민간임대주택등기와 근저당 변경등기까지 원문 확인이 필요한 만큼, 권리의 금전 인수는 0원이지만 서류 확인과 가격 검증이 남아 있는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
