광주지방법원 2026타경31267. 광주광역시 북구 신안동 광주역한국아델리움 20층 2003호 오피스텔입니다. 전유면적은 48.9949㎡이고, 사용승인일은 2022년 9월 1일입니다. 소유자는 유한회사비알케이이며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

핵심은 임차인의 대항력과 우리은행 근저당의 실제 담보범위입니다. 우리은행 근저당은 2022년 9월 16일 설정됐고, 임차인 송현정의 전입신고와 확정일자는 2022년 9월 28일입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 이 임차인의 보증금은 매수인에게 승계되지 않는 것으로 분석됩니다. 다만 별도의 민간임대주택 등기와 공동담보 변경 이력은 입찰 전에 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 공동담보 변경이 핵심

말소기준권리는 2022년 9월 16일 우리은행 근저당권입니다. 이후 등기된 송현정의 임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 실제 임차인 1명

주거용 임대차로 확인되는 실제 임차인은 송현정 1명입니다. 임차권등기와 임차인 신고는 동일인의 권리관계로 보아야 하므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

임차인의 점유개시일은 2022년 9월 25일이지만, 주민등록일은 2022년 9월 28일입니다. 두 날짜 모두 말소기준권리인 우리은행 근저당 설정일보다 늦습니다. 따라서 선순위 대항력을 근거로 미배당 보증금의 매수인 인수를 주장할 수 있는 구조로 보이지 않습니다.

③ 시세 비교 — 가격 메리트는 확인 전

감정가와 현재 최저매각가는 모두 215,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가가 그대로 입찰 기준가격입니다.

현재 비교 가능한 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래가와 최신 거래가격, 가격 추세가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가가 실제 거래 가능한 가격을 반영하는지 판단할 수 없으며, 최저가가 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 근거도 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 215,000,000원 가정)

제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 우리은행 근저당에 최초 채권최고액 23,047,920,000원을 적용한 계산이며, 을구 1-1번의 채권최고액 변경 및 공동담보 해제 내용이 실제 배당에 반영되었는지는 확인이 필요합니다. 임차인의 독립적인 우선변제액과 당해세·최우선변제는 별도로 확정되지 않았습니다. 실제 배당표와 일치한다고 보장할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 채권 미회수 변화

유찰하면 최저가는 낮아지지만, 제시된 계산에서는 채권자 미배당액이 증가합니다. 이는 공동담보 관련 채권최고액을 포함해 계산한 결과로, 매수인에게 해당 채무가 승계된다는 뜻은 아닙니다.

시뮬레이션상 모든 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 향후 유찰이 실제로 발생할지는 알 수 없으며, 가격이 낮아지더라도 실거래 시세를 확인하기 전에는 할인 여부나 투자수익을 판단할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주역 남서측 인근에 위치하며 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 간선도로와 시내버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 20층 건물의 최상층인 20층 2003호입니다. 사용승인일은 2022.09.01입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 도시가스 보일러 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 대지 북동측·남동측·남서측으로 폭 약 30m·15m·8m의 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역 등이 적용됩니다.
• 토지. 공부상 지목은 대지이며, 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다. 감정상 오피스텔 건부지입니다.
• 환금성. 주거용 임대차가 설정된 오피스텔로 확인되지만 실제 임대수요와 매매거래 수준은 추가 확인이 필요합니다. 거래자료 없이 아파트와 동일한 환금성을 가정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 근저당 변경등기 원본. 우리은행의 23,047,920,000원 근저당과 56,400,000원 변경등기, 공동담보 해제 범위를 대조하고 현재 유효한 채권최고액을 확인해야 합니다.
• 실제 배당순위. 우리은행의 실제 채권잔액과 공동담보 배당관계, 송현정의 우선변제 순위 및 주택도시보증공사의 채권취득 경위를 확인해야 합니다.
• 임차권 원본. 송현정의 전입일·점유개시일·확정일자와 임차권등기, 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 임대의무기간과 임대사업자 관련 의무가 매각 후 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
• 실거래 시세. 광주역한국아델리움의 동일·유사 면적 최근 거래와 최신 거래가격을 확인해 감정가 215,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 있다고 해서 현재 점유 또는 퇴거가 완료됐다고 단정할 수 없습니다. 현장 점유상태와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비·기타 비용. 미납 관리비 중 승계 가능 부분과 취득세, 명도비용 등을 확인해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.09.29 매각 진행 여부와 매각물건명세서 변경사항을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 예상, 그러나 원본 검증과 시세 확인이 먼저”

이 물건은 임차인 송현정의 대항력이 없는 것으로 분석되어 매수인 인수액이 0원으로 추정되는 오피스텔입니다. 하지만 우리은행 근저당의 최초 채권최고액이 23,047,920,000원으로 크고, 같은 날 56,400,000원의 변경등기와 공동담보 해제 이력이 있어 실제 담보범위와 배당순위를 확인해야 합니다.

민간임대주택 등기의 매각 후 효력도 별도 검토 대상입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 예상배당이 0원이라는 계산은 확정된 배당결과가 아니며, 이를 매수인의 채무 인수로 해석해서도 안 됩니다.

현재 최저가 215,000,000원에 대해 최근 실거래 시세와의 비교가 불가능하므로 가격 경쟁력은 판단을 보류합니다. 권리상 예상 인수 0원이라는 장점과 공동담보·임대주택 등기·시세 확인의 필요성을 함께 고려해야 하는 물건입니다.