광주지방법원 2026타경31293. 광주역한국아델리움 20층 2023호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 유한회사비알케이이고, 2022.09.16 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 북구(광주광역시)의 압류, 배태훈의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 매각으로 소멸하는 후순위 권리와 별개로, 실제 입찰자에게 중요한 것은 임차보증금 189,400,000원의 인수 여부인데, 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 현재 회차는 감정가 222,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가가 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31293 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 20층 2023호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 20층 2023호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 222,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 189,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2022.09.16 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 등기 최초 기재상 23,047,920,000원이며, 같은 날 변경등기에는 채권최고액 56,520,000원과 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 이후 2023.11.20 북구(광주광역시) 압류, 2024.10.24 배태훈의 주택임차권, 2026.04.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배태훈 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.28 | 2022.09.28 | 189,400,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
배태훈의 임대차계약일자는 2022.09.23, 주민등록일자는 2022.09.28, 점유개시일자는 2022.10.14, 확정일자는 2022.09.28입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권은 2022.09.16이므로 전입신고가 뒤에 있어 대항력은 없습니다. 배당요구는 2024.10.24 접수돼 있으며, 매수인에게 승계되는 보증금은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 222,000,000원입니다. 다만 최근 12개월 평균, 최신 거래, 과거 대비 가격 추세가 확인되지 않아 감정가를 시장가격과 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하거나, 반대로 감정가가 비싸다고 단정하는 것도 근거가 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 222,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,908,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 218,092,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 189,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,908,000원 이후 우리은행에 218,092,000원이 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 총 채권액 대비 미배당액은 23,019,228,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 중흥동 소재 광주역 남서측 인근이며, 주변은 근린생활시설이 주를 이루는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에도 오피스텔로 기재돼 있습니다.
- 도로. 토지는 북측 왕복 4차로, 동측 왕복 3차로, 남측 왕복 2차로 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·토지구획정리사업지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 1,115,000원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 재확인. 배태훈의 전입일 2022.09.28이 말소기준권리 2022.09.16보다 늦어 대항력이 없는 구조인지 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본을 서로 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기와 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 가격 조사. 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 거래가를 확인해 222,000,000원이 적정한지 별도 판단해야 합니다.
- 배당 구조. 신청채권자 주택도시보증공사의 현재 회차 예상배당이 0원이고 전체 채권 미배당액이 큰 구조이지만, 이는 곧바로 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 177,600,000원, 2회 유찰 시 142,080,000원으로 내려가며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 결론 내리기 어렵다
이 사건의 핵심은 임차보증금 189,400,000원이 보이더라도 낙찰자가 그 금액을 인수하는 사건은 아니라는 점입니다. 배태훈의 전입일이 말소기준권리 이후여서 대항력이 없고, 현재 및 유찰 시나리오의 매수인 인수액도 모두 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 신건 최저가 222,000,000원의 매력도를 평가하기 어렵습니다. 따라서 권리에서는 인수위험이 낮지만, 입찰가는 반드시 별도의 실거래 조사 후 정하는 것이 핵심입니다.
