광주지방법원 2026타경31480. 광주광역시 북구 신안동 광주역한국아델리움 9층 910호 오피스텔입니다. 소유자는 유한회사비알케이이며, 주택도시보증공사가 청구금액 175,300,000원으로 강제경매를 신청한 사건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 230,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리분석의 출발점은 2022.09.16 설정된 우리은행 근저당입니다. 이후 임차인의 전입·점유가 시작됐고, 임차권등기와 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 단순한 순위만 보면 후순위 임차인에게 대항력이 없다는 분석이 가능합니다. 다만 최초 근저당과 같은 날 이루어진 변경등기의 내용이 배당계산에 제대로 반영됐는지, 그리고 민간임대주택 등록에 따른 별도 확인 사항이 있는지를 먼저 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31480 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 9층 910호 |
| 도로명주소 | 무등로202번길 6(신안동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 20층 중 9층 910호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 임차인 | 김진확 1명 · 임차보증금 175,300,000원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (제공된 권리판정 기준) |
| 특이사항 | 민간임대주택 등록등기 · 근저당 변경등기 존재 |
① 권리 흐름 — 근저당이 먼저, 임차인은 후순위
말소기준으로 지정된 권리는 2022.09.16 우리은행 근저당권입니다. 임차인 김진확의 전입신고는 2022.10.18, 점유개시일은 2022.10.28로, 모두 말소기준권리 설정 이후입니다.
제공된 권리판정은 임차인의 대항력을 없음으로 분류합니다. 주택임차권등기는 2024.11.11 접수됐으며, 해당 근저당보다 후순위입니다. 임차권등기 자체도 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
현재 예상배당표는 최초 채권최고액 23,047,920,000원을 기준으로 작성되어 있어 변경등기의 실제 효력을 반영했는지 불명확합니다. 변경 후 유효 채권최고액과 공동담보 관계를 원본 등기에서 확인하기 전에는 우리은행의 실제 배당 가능액을 확정해서는 안 됩니다. 이 불일치는 배당 순위에 따른 금액 산정뿐 아니라 신청채권자의 배당 가능성에도 영향을 줄 수 있습니다.
경매 매각 후 등록 상태와 임대사업자 관련 의무가 어떻게 처리되는지는 별도 확인이 필요합니다. 근저당보다 먼저 등기된 민간임대주택 관련 사항을 단순히 후순위 권리처럼 취급해 모두 소멸한다고 단정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 175,300,000원, 대항력 없음
실제 임차인은 김진확 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 임차인 | 임차 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진확 | 건물전부 주거용 임차권등기 | 175,300,000원 | 전입 2022.10.18 확정 2022.10.18 점유 2022.10.28 | 없음 말소기준 이후 전입 | 확인 필요 확정일자 존재 | 인수 0원 추정 후순위 임차권 |
임대차계약일은 2022.10.13, 전입신고 및 확정일자는 2022.10.18입니다. 실제 점유개시는 2022.10.28이며, 임차권등기는 2024.11.11 접수되었습니다. 등기상 차임은 110,000원으로 기재되어 있습니다.
따라서 임차보증금 175,300,000원을 최저매각가에 추가하여 실질취득액을 계산하는 대항력 인수형 사건으로 분류하지 않습니다. 다만 입찰 전 매각물건명세서의 인수사항과 임차권등기의 효력을 최종 대조해야 합니다.
예상배당표에는 신청채권자인 주택도시보증공사의 배당액이 0원으로 표시됩니다. 그러나 근저당 변경등기가 배당계산에 반영되지 않은 문제가 있으므로 이를 근거로 실제 임차보증금이 전혀 배당되지 않는다고 확정할 수는 없습니다. 배당 여부와 별개로 매수인 인수 여부는 대항력 및 매각조건을 기준으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정 · 기존 산출 모형)
현재 산출 모형은 매각가 230,000,000원에서 집행비용을 공제한 뒤 우리은행에 잔액을 배당하는 구조입니다. 다만 우리은행 근저당 변경액이 반영되지 않았을 가능성이 있어 아래 표는 확정 배당표가 아닌 검증이 필요한 시뮬레이션입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,020,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원* | 225,980,000원* |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 175,300,000원 | 0원* |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원* |
* 최초 근저당 채권최고액 23,047,920,000원을 그대로 적용한 기존 산출값입니다. 변경등기의 채권최고액 56,520,000원과 공동담보 해제 내용은 반영 여부가 불명확합니다. 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.
이 모형에서 일반 채권자 청구액 합계는 23,223,220,000원, 채권자 예상배당 합계는 225,980,000원, 미배당 합계는 22,997,240,000원입니다. 최초 근저당 채권최고액이 이 사건 개별 오피스텔 감정가를 크게 초과하는 이유와 변경등기의 관계를 확인해야 하므로, 해당 미배당 합계를 실제 확정 손실이나 매수인 부담액으로 해석해서는 안 됩니다.
변경등기의 법적 효과에 따라 우리은행의 유효 채권최고액과 배당 가능액이 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 배당액을 0원으로 고정하거나, 반대로 변경 후 금액만으로 배당이 확정된다고 추정해서도 안 됩니다. 원본 등기와 채권계산서 및 배당순위의 대조가 필요합니다.
④ 회차별 배당 시나리오
현재 신건의 최저매각가는 230,000,000원입니다. 유찰을 가정한 시나리오는 1회 유찰 시 184,000,000원, 2회 유찰 시 147,200,000원으로 구성되어 있습니다. 실제 매각기일과 최저매각조건은 해당 회차의 법원 공고로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 신건(100%) | 230,000,000원 | 225,980,000원 | 22,997,240,000원* | 0원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 184,000,000원 | 180,624,000원 | 23,042,596,000원* | 0원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 147,200,000원 | 144,339,200원 | 23,078,880,800원* | 0원 |
* 최초 근저당 채권최고액을 사용한 산출 모형의 미배당액입니다. 변경등기를 반영한 확정 배당액이 아니며, 채권자 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다.
다만 민간임대주택 등록 상태와 매각조건은 별도로 확인해야 하며, 이를 포함한 모든 법적 부담이 없다고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
유찰 시 최저가가 184,000,000원 또는 147,200,000원으로 내려가더라도, 가격이 하락했다는 사실만으로 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다. 같은 건물의 유사 면적 오피스텔 최근 거래와 현재 매물가격을 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 광주역 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 상가와 아파트단지 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다. 단지 내 포장도로와 연결되는 진입로가 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 20층 건물 중 9층입니다. 외벽은 시멘트 모르타르 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감이며 새시창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 매각물건명세서에도 오피스텔로 표시되어 있습니다. 주거용 임차권등기가 존재하므로 실제 이용 및 관련 행정 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등으로 표시됩니다. 가로구역별 최고높이 제한지역과 중점경관관리구역 등에 해당하며, 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 건축물 사항. 공부와의 차이는 보고되지 않았으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 현장 상태는 별도 점검이 필요합니다.
- 환금성. 광주역 인근에 위치하지만 오피스텔의 최근 실거래 가격과 거래량이 확인되지 않아 환금성을 정량적으로 판단하기 어렵습니다. 아파트 시세를 오피스텔 시세로 대체해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 원본 확인. 우리은행 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 변경 후 기재액 56,520,000원의 관계, 공동담보 해제 범위, 유효 채권최고액을 확인해야 합니다.
- 배당표 재산정. 근저당 변경 효과를 반영한 뒤 우리은행과 주택도시보증공사의 채권순위·청구액·예상배당을 다시 계산해야 합니다. 현재 배당 시뮬레이션을 확정치로 사용하지 마세요.
- 임차인 대항력. 김진확의 전입일 2022.10.18과 점유개시일 2022.10.28이 근저당 설정일 2022.09.16보다 늦다는 점을 원본과 대조해야 합니다. 매각물건명세서의 인수조건도 함께 확인하세요.
- 임차보증금과 배당요구. 보증금 175,300,000원, 확정일자, 임차권등기, 배당요구 내역 및 주택도시보증공사의 채권 관계를 확인해야 합니다. 신청채권자와 실제 임차인을 별도 임차인으로 중복 계산하지 마세요.
- 민간임대주택 등록. 갑구 1-1번 민간임대주택등기의 현재 등록 상태, 임대의무기간 및 매각 후 의무 처리 여부를 관할기관과 관련 서류를 통해 확인하세요.
- 실거래 비교. 동일 건물의 유사 면적·층·용도 오피스텔을 기준으로 최근 거래와 매물가격을 확인하세요. 감정가 230,000,000원이 시장가격에 부합하는지 확인되기 전에는 할인율이나 가격 메리트를 산정할 수 없습니다.
- 점유·명도. 임차권등기 존재와 현재 실제 점유 상태는 구분해야 합니다. 현장 점유자와 인도 가능 여부를 확인하고 명도 관련 비용 및 절차를 검토하세요.
- 관리비·부대비용. 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성, 취득 관련 비용 및 기타 부대비용을 확인하세요. 예상 실질취득액 230,000,000원에는 이러한 비용이 포함되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 최신 상태로 확인하세요. 배당 불일치가 해결되지 않은 상태에서 확정적인 권리·배당 결론을 내리지 않아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 배당 확정은 다른 문제”
이 사건은 말소기준 근저당이 임차인 전입보다 먼저 설정되어, 제공된 권리판정상 실제 임차인 1명·대항력 없음·매수인 인수 0원으로 분석됩니다. 신건 최저가 230,000,000원을 기준으로 한 실질취득 추정액 역시 부대비용을 제외하면 230,000,000원입니다.
다만 우리은행 근저당의 최초 채권최고액과 변경등기 금액이 크게 다르고, 예상배당 계산에 변경 내용이 반영됐는지 불명확하다는 문제가 있습니다. 민간임대주택 등록에 따른 사항도 별도 확인이 필요합니다.
무엇보다 현재 실거래 비교 근거가 없어 감정가를 저렴한 가격이라고 평가할 수 없습니다. 유찰 후 최저가가 내려가더라도 마찬가지입니다.
결론은 매수인 인수 0원이라는 권리분석 결과를 유지하되, 근저당 변경과 민간임대주택 사항을 확인하고 배당을 재검증한 다음, 오피스텔 실거래를 기준으로 가격을 판단해야 한다는 것입니다. 현재 단계에서는 확정적인 배당 결과나 가격 메리트를 전제로 입찰하기 어렵습니다.
