광주지방법원 2026타경31491. 광주역한국아델리움 15층 1505호 오피스텔로, 감정평가상 주거용으로 이용 중입니다. 핵심 권리는 2022.09.16 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2024.07.03 안귀섭 가압류, 2024.10.30 정의환 주택임차권, 2026.05.08 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차권자 정의환의 임대차계약일과 확정일자는 2022.09.30, 점유개시일은 2022.10.28, 주민등록일은 2022.10.31입니다. 모두 말소기준권리인 2022.09.16 우리은행 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 임차보증금은 181,400,000원이지만, 낙찰자가 그 보증금을 승계하는 구조가 아니며 배당모형도 매수인 인수 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31491 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 15층 1505호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 15층 1505호 · 북동향·복도식 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 215,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 181,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
갑구에는 2022.09.16 소유권보존과 민간임대주택등기가 있고, 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 우리은행 근저당의 채권최고액은 23,047,920,000원이고 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 이후 안귀섭 가압류 110,704,770원과 정의환 임차보증금 181,400,000원의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
② 임차관계 — 보증금 181,400,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 주민등록 | 확정일자 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정의환 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 181,400,000원 | 2022.10.31 | 2022.09.30 | 대항력 없음 | 2024.10.30 |
임대차계약일은 2022.09.30, 점유개시일은 2022.10.28입니다. 주민등록일 2022.10.31이 말소기준권리인 2022.09.16보다 늦어 대항력이 없고, 등기된 임차권도 말소기준권리 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세 없이 신건가만 확인 가능
감정가와 현재 최저매각가는 모두 215,000,000원으로 신건입니다. 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 수치가 없어, 이 금액이 현재 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 권리 안전성과 별개로 가격 메리트 판단은 보류하는 것이 맞습니다.
유찰 시 시나리오는 1회 유찰 172,000,000원, 2회 유찰 137,600,000원으로 제시돼 있으나, 이 역시 시세와 비교할 자료가 없으므로 단순히 최저가가 내려간다는 이유만으로 ‘저렴하다’고 평가할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,810,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 211,190,000원 |
| 2. 가압류 · 안귀섭 | 110,704,770원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 181,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 23,340,024,770원 중 예상 배당은 211,190,000원이며, 미배당액은 23,128,834,770원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모형입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 오피스텔이며 현재 주거용으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 광주역한국아델리움 내에 위치하며 주위는 아파트단지, 숙박업소, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지 북측으로 주요 간선도로가 통과하고 남측으로 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 15층 1505호로 북동향·복도식이며, 위생·급수·난방·소화전·엘리베이터 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 가로 장방형의 오피스텔 건부지로 이용 중이고, 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 정의환의 주민등록일 2022.10.31이 말소기준권리 2022.09.16보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 1-1 민간임대주택등기의 매각 후 처리 상태를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세 자료가 없으므로 신건가 215,000,000원만 보고 가격 경쟁력을 판단하지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 크더라도 현재 산정상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
- 임대관계 대조. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으나 등기부·매각물건명세서에는 정의환 임차권등기가 확인됩니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2022.09.16 우리은행 근저당이 말소기준이고, 정의환 임차권은 그보다 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 보증금 181,400,000원을 낙찰자가 승계하는 사건으로 볼 근거는 없습니다.
다만 신건 최저가 215,000,000원이 시장에서 적정한지는 별개입니다. 최근 실거래 평균이나 최신 거래, 가격 추세 자료가 없으므로 ‘싸다’거나 ‘비싸다’고 단정하지 않는 것이 맞습니다. 권리 위험은 낮지만 가격 판단은 시세 확인 후이라는 점이 이 물건의 핵심입니다.
