광주지방법원 2025타경5311. 전라남도 강진군 성전면 월평리 39-2에 소재한 주택 및 토지 경매입니다. 물건 분류는 연립/다세대와 토지로 되어 있으나, 감정평가상 실제 건물은 세멘트불럭조 세멘기와지붕 단층 단독주택으로 이용되고 있습니다. 별도의 블록조 강판지붕 단층 다용도실도 제시외 건물로 확인되며, 일괄매각에 포함됩니다.

소유자는 김성령·김옥주로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2023년 9월 1일 설정된 해남군산림조합 근저당권의 채권최고액은 26,000,000원이며, 이후 김옥주 지분에 경기신용보증재단의 30,000,000원 가압류가 설정됐습니다. 채권자 해남군산림조합의 임의경매개시결정까지 모두 확인됩니다.

권리의 선후관계는 명확합니다. 문제는 감정가에서 크게 떨어진 현재 가격이 실제 매입가치보다 낮은지입니다. 권리상 인수 부담이 없다는 사실과 시장가격 대비 저렴하다는 판단은 별개입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2023.09.01 설정된 해남군산림조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 26,000,000원이며, 토지 월평리 39-2가 공동담보로 기재되어 있습니다. 해당 근저당권과 후순위 가압류, 경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.

임차인 내역은 없습니다. 다만 현재 건물의 실제 점유자가 누구인지, 거주나 사용 관계가 어떻게 정리되어 있는지는 입찰 전 확인해야 합니다. 임차인 명단이 없는 것만으로 공실이나 소유자 직접 점유를 단정할 수 없으며, 현장 점유 관계에 따라 명도 절차가 발생할 수 있습니다.

또한 소유자가 공동명의인 만큼 실제 점유자와 이용 관계를 구분해 확인할 필요가 있습니다. 등기상 소멸 대상 권리와 별도로, 건물 현황·법정 권리·점유 관계 등에 관한 최종 검토는 매각물건명세서와 현장 확인을 통해 진행해야 합니다.

② 가격 검증 — 감정가의 51%라도 시세는 별개

최초 감정가는 56,229,000원이고 현재 최저매각가는 28,789,000원입니다. 3회 유찰로 감정가의 약 51.2%까지 낮아졌습니다.

그러나 이 수치는 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 주변 단독주택과 토지의 실제 거래가격을 확인한 결과가 아니므로, 현재 가격을 시세보다 낮다고 평가하거나 가격 가점을 부여하기는 어렵습니다.

후속 회차는 유찰을 가정한 시나리오입니다. 실제 매각기일·최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다. 채권 미배당 금액은 채권자의 회수 부족액으로 매수인 인수액과 다릅니다.

3회 유찰이라는 사실은 기존 최저가격에서 매각이 성립하지 않았음을 의미하지만, 그 이유를 단순히 부동산 가치 하락이나 수요 부족 하나로 확정할 수는 없습니다. 현장 상태와 토지 이용조건, 입찰 경쟁 및 거래 사례를 종합해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 28,789,000원 가정)

매각대금 28,789,000원에서 추정 집행비용 918,202원을 제외한 채권자 예상 배당액은 27,870,798원입니다. 채권액 합계 56,000,000원에 비해 부족하여, 28,129,202원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 산정됩니다.

근저당 배당액은 채권최고액 26,000,000원 기준의 추정치입니다. 신청채권자의 청구액 20,710,955원과 실제 확정채권액은 구분해야 하며, 실제 배당액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 강진군 성전면 월평리 소재 성전버스터미널 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 주택과 상가 등이 혼재하는 주상혼용지대로, 감정평가상 제반 입지조건은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 세멘트불럭조 세멘기와지붕 단층 단독주택입니다. 외벽은 블럭붙임 등, 창호는 샷시창호 등으로 시공되었습니다. 기본적인 위생·급배수 설비가 구비되어 있습니다.
• 제시외 건물. 블록조 강판지붕 단층의 다용도실이 있으며, 본건 매각에는 제시외 건물이 포함됩니다. 실제 규모와 경계, 이용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지. 면적은 314㎡, 지목은 대이며, 평지의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다. 차량 접근이 가능하다는 감정 내용과 별도로 실제 도로 조건을 확인해야 합니다.
• 용도지역. 도시지역 내 일반상업지역·제2종일반주거지역에 걸쳐 있습니다. 토지의 용도지역별 부분을 구분하여 평가했습니다. 가축사육제한구역과 성전중학교·성전초등학교·성화전문대학 관련 상대보호구역도 확인됩니다.
• 토지 가격 참고. 공시지가는 50,900원/㎡입니다. 공시지가와 실제 매매가격은 동일하지 않으므로 최저매각가의 적정성 판단에 직접 대입해서는 안 됩니다.
• 공부 및 위반 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당 사항이 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 제시외 건물이 있는 만큼 현황과 관련 공부의 대조가 필요합니다.
• 환금성. 성전면 소재 단독주택 및 토지의 매수 수요와 실제 거래가격을 확인해야 합니다. 현재 유찰 횟수만으로 처분 가능 가격이나 매각 소요기간을 확정하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 감정가 할인 착시. 최저가 28,789,000원은 감정가 대비 51.2%입니다. 주변 주택·토지의 실제 매매 사례와 비교한 뒤 응찰가 상한을 결정해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지, 주택 및 제시외 다용도실이 매각목적물에 어떻게 포함되는지 매각물건명세서와 감정평가서를 대조하세요.
• 복수 용도지역. 토지가 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으므로 각각의 면적과 건축·이용 제한을 확인하세요. 보호구역 및 가축사육제한구역에 관한 제한도 함께 검토해야 합니다.
• 건물 상태. 단층 블록조 건물의 지붕, 벽체, 누수, 배수, 위생설비와 제시외 다용도실의 실제 상태를 확인하고 필요한 보수비용을 입찰 판단에 반영하세요.
• 점유·명도. 임차인 내역은 없으나 실제 점유 여부를 확인해야 합니다. 점유자가 있다면 명도 협의 및 관련 절차를 사전에 검토하세요.
• 공동소유 및 담보. 김성령·김옥주의 지분 구조와 해남군산림조합 근저당의 공동담보 관계, 경기신용보증재단 가압류가 김옥주 지분에 설정된 사실을 등기 원본과 대조하세요.
• 배당과 인수의 구분. 현재 회차 기준 채권 미배당액은 28,129,202원이지만 매수인 인수액은 0원으로 예상됩니다. 채권 회수 부족과 낙찰자 부담을 혼동하지 마세요.
• 후속 유찰 가능성. 4회 유찰 시 23,031,200원, 5회 유찰 시 18,424,960원으로 계산되지만, 추가 유찰과 해당 가격에서의 낙찰이 보장되는 것은 아닙니다.
• 입찰 직전 서류 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서· 감정평가서·현황조사서 및 법원 공고를 확인하고, 입찰보증금과 매각조건을 재확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 보류”

이 사건은 근저당권을 말소기준으로 후순위 등기권리가 소멸하고 예상 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 권리관계의 구조가 비교적 명확합니다. 현재 최저매각가 28,789,000원은 감정가 56,229,000원의 약 51.2%로, 이미 3차례 유찰된 가격입니다.

그렇다고 감정가에서 많이 내려왔다는 이유만으로 좋은 경매물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 실제 시세를 확인하지 못한 상태이고, 단독주택·제시외 건물·토지가 일괄매각되며, 토지가 복수 용도지역에 걸쳐 있다는 점이 중요한 판단 변수입니다.

예상 배당에서 채권자들이 회수하지 못하는 금액이 발생하지만, 그것이 곧 매수인 인수 부담이 되는 것은 아닙니다. 반대로 권리상 인수금액이 0원이라 해도 건물 보수, 점유 정리 및 토지 이용에 따른 비용이 없다고 볼 수는 없습니다.

결론은 권리관계는 비교적 양호하나, 가격 매력은 검증 전까지 보류입니다. 실거래 비교와 현장조사, 제시외 건물 및 토지의 이용 가능성을 확인한 다음 응찰 여부와 금액을 결정하는 것이 합리적입니다.