광주지방법원 2025타경5311. 전라남도 강진군 성전면 월평리 39-2의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있으나, 감정평가 이용상태는 기호2-(가)가 단독주택, 제시외 건물은 다용도실입니다. 토지는 314㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 단독으로 조사됐습니다.
등기상 현재 소유자는 김성령·김옥주가 각각 2분의 1 지분을 가진 공유자입니다. 2023.09.01. 김옥주를 채무자로 한 해남군산림조합의 채권최고액 26,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 김옥주 지분에 경기신용보증재단의 30,000,000원 가압류가 붙었고 2025.08.26. 해남군산림조합이 임의경매를 개시했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5311 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 강진군 성전면 월평리 39-2 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 기호2-(가) 단독주택 · 제시외 건물 다용도실 |
| 소유자 | 김성령 2분의 1 · 김옥주 2분의 1 |
| 토지 | 314㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 감정가 / 최저가 | 56,229,000원 / 35,986,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 해남군산림조합 / 20,710,955원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 현재 자료상 발생하지 않습니다. 말소기준인 해남군산림조합 근저당권 이후의 경기신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘64%’만 보지 말 것
현재 최저매각가는 35,986,000원으로 감정가 56,229,000원의 64%입니다. 2회 유찰된 가격이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율 자체를 시세 메리트로 해석할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,986,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,047,748원 |
| 1. 근저당 · 해남군산림조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 8,938,252원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 56,000,000원 중 34,938,252원이 배당되고 21,061,748원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성전버스터미널 남서측 인근에 위치하며, 주변은 주택과 상가가 소재하는 주상혼용지대입니다. 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 기호2-(가)는 세멘트불럭조 세멘기와지붕 단층 건물로 단독주택으로 이용 중이며, 제시외 건물은 블록조 강판지붕 단층 건물로 다용도실로 이용 중입니다.
- 설비. 기호2-(가)와 제시외 건물에는 기본적인 위생 및 급·배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 면적 314㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 50,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역이며 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있습니다. 가축사육제한구역 및 성전중학교·성전초등학교·성화전문대학 관련 상대보호구역도 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함되므로 매각 대상의 실제 경계와 현황을 원본 서류 및 현장에서 대조하세요.
- 두 용도지역. 토지가 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으므로 각 부분의 위치와 이용상 제약을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 64%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 주변 매매사례와 현장가를 별도로 확인하세요.
- 공유자 소유. 등기상 김성령·김옥주가 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있으므로 점유·인도 상황을 현황조사와 현장에서 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 21,061,748원은 채권자 측 미회수액이며, 현재 계산상 낙찰자 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 현장 검증이 필요하다
이 사건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2023.09.01. 해남군산림조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 현재 자료상 인수 0원이라는 점은 분명한 장점입니다.
반면 가격 측면에서는 결론을 서두르기 어렵습니다. 감정가 56,229,000원에서 2회 유찰돼 35,986,000원까지 내려왔지만 비교할 실거래 자료가 없습니다. 여기에 토지·건물 일괄매각, 제시외 건물 포함, 일반상업지역과 제2종일반주거지역의 중첩이라는 물건 특성이 있습니다. 권리는 통과, 가격은 현장 검증. 이 사건은 ‘얼마나 할인됐는가’보다 실제 토지·건물의 이용가치를 얼마로 볼 것인지가 입찰 판단의 핵심입니다.
