광주지방법원 2025타경5312. 장흥군 회진면 대리 일대의 토지와 축사·퇴비사·제시외 주택이 함께 얽힌 일괄매각 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 마이크로맥스영농조합법인이고, 강제경매는 기술보증기금에 의해 개시됐습니다. 현재 말소기준은 2024년 5월 31일 국민은행의 가압류 157,490,896원입니다. 그 뒤 신용보증기금, 기술보증기금, 우리은행, 중소벤처기업진흥공단의 가압류와 경매개시결정이 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 장흥축산업협동조합, 회진새마을금고, 팜스코의 근저당은 이미 등기부상 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다. 임차인도 없어 매수인의 금전 인수는 0원입니다. 대신 입찰자가 실제로 집중해야 할 것은 농지취득자격증명, 일부 축사의 멸실, 토지 합병 이력, 축사·퇴비사·제시외 주택의 현황입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5312 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장흥군 회진면 대리 259-1 |
| 용도 | 임야·토지 + 토지 · 축사 · 퇴비사 · 제시외 주택 |
| 소유자 | 마이크로맥스영농조합법인 |
| 감정가 / 최저가 | 119,840,310원 / 76,698,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 378,273,949원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 | 419.0㎡ · 지목 답 · 계획관리지역·농림지역 · 공시지가 7,110원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 가압류는 소멸
말소기준은 갑구 6번 국민은행 가압류입니다. 현재 최저가 76,698,000원을 기준으로 집행비용 1,780,564원을 제외한 74,917,436원이 국민은행에 배당되는 계산이며, 이후 채권자들은 배당을 받지 못하는 시나리오입니다. 그러나 이 미배당 채권들이 매수인에게 넘어가는 것은 아니므로 매수인 인수액은 0원입니다.
② 특별매각조건 — 권리보다 중요한 입찰 리스크
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함된 일괄매각입니다.
- 묵전. 목록1·2·5는 묵전 상태입니다.
- 멸실. 목록4의 철골조 스레이트지붕 단층 축사 190㎡와 철파이프 및 블럭조 스레이트지붕 단층 축사 110.06㎡는 현황상 멸실돼 있습니다.
- 토지 합병. 목록4는 등기사항전부증명서상 대리 408-1, 410 양 지상에 등재돼 있으나 410번지는 2014.07.08. 408-1번지와 합병되어 말소됐습니다.
- 현황 이용. 목록3·6은 축사 부지로 이용 중입니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,698,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,780,564원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 157,490,896원 | 74,917,436원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 182,677,868원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 기술보증기금 | 380,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사 우리은행 | 205,110,607원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 10,897,942원 | 0원 |
| 갑구 11번 · 기술보증기금 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 936,177,313원 중 74,917,436원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 861,259,877원입니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다.
④ 물건 현황·입지·환금성
- 입지. 전라남도 장흥군 회진면 대리 ‘신상아구마을’ 동측 인근의 농촌지대로, 주변에는 전·답 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 기호4-(나), 4-(라)는 축사, 기호7-(가)는 퇴비사, 제시외 건물은 주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 축사·퇴비사·제시외 건물에는 기본적인 위생 및 급·배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지 특성. 지목은 답, 토지이용상황은 답축사, 완경사·부정형·세로한면(불)입니다.
- 규제. 계획관리지역과 농림지역에 걸치며 농업진흥구역과 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록1·2·5의 증명 발급 가능 여부와 제출 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물의 포함 관계를 현장과 매각서류에서 대조해야 합니다.
- 멸실 축사 확인. 190㎡ 및 110.06㎡ 축사가 현황상 멸실돼 있으므로 공부와 현황을 구분해 확인해야 합니다.
- 408-1·410 합병 관계. 410번지는 2014.07.08. 408-1번지에 합병돼 말소된 점을 등기·대장과 함께 확인해야 합니다.
- 점유 현황. 임차인 신고는 없지만 제시외 건물이 주택으로 이용되고 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 인근 토지와 축사·농업시설의 거래사례를 별도로 확인하지 않은 상태에서는 감정가 대비 64%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 농취증과 현황이 더 중요하다
이 사건은 등기상 권리만 보면 단순한 편입니다. 말소기준 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 물건 자체는 단순하지 않습니다. 농지취득자격증명이 필요한 목록이 있고, 미제출 시 보증금 미반환이라는 특별조건이 붙어 있으며, 일부 축사는 멸실되고 토지 합병 이력과 제시외 주택도 존재합니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “채권이 얼마나 많으냐”가 아니라 농취증을 적법하게 준비할 수 있는지, 실제 현황이 서류와 어떻게 다른지, 76,698,000원이 현장 가치에 맞는지를 확인하는 것입니다. 권리상 인수는 없지만 환금성과 현황 확인 부담이 큰 물건이므로, 가격 할인율만 보고 접근하기보다는 현장조사와 행정요건 확인을 전제로 판단해야 합니다.
