광주지방법원 2025타경5312. 전남 장흥군 회진면 대리 일대 토지와 축사·퇴비사 및 제시외 건물이 관련된 일괄매각 강제경매 사건입니다. 소유자는 마이크로맥스영농조합법인이며, 기술보증기금이 2025년 8월 22일 강제경매를 개시했습니다. 등기상 말소기준권리는 그보다 앞선 2024년 5월 31일 국민은행 가압류 157,490,896원입니다.

권리 흐름에서는 매각으로 소멸하는 가압류가 중심입니다. 반면 실제 취득 과정에서는 농지취득자격증명, 건물의 존재 여부, 토지와 건물의 표시 관계가 훨씬 중요합니다. 특히 목록 1·2·5의 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않는다는 특별매각조건이 있으므로, 응찰 가능 여부부터 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류 중심, 매각 후 소멸 구조

말소기준은 2024년 5월 31일 국민은행 가압류입니다. 이후 신용보증기금·기술보증기금·우리은행·중소벤처기업진흥공단의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 장흥축산업협동조합, 회진새마을금고, 팜스코의 근저당권은 이미 말소된 권리입니다.

② 가격 분석 — 51.2% 낙찰가율은 시세 할인율이 아니다

최초 감정가 119,840,310원에서 3회 유찰 후 최저매각가가 61,358,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 51.2%이고, 감정가와 현재 최저가의 차이는 58,482,310원입니다.

유찰 후 가격은 회차별 시나리오이며 실제 매각 결과를 뜻하지 않습니다. 인수 0원은 권리·배당상 가정으로, 취득 관련 부대비용 및 확인되지 않은 점유 관계에 따른 부담은 포함하지 않습니다.

여기서 중요한 것은 감정가의 절반이라는 표현과 실제 시세보다 절반 싸다는 표현은 전혀 다르다는 점입니다. 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 시장가격보다 얼마나 저렴한지 산정할 수 없습니다. 더욱이 농지와 축사 부지, 제시외 건물, 현황상 멸실된 건물이 혼재해 일반 주거용 부동산과 동일한 기준으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 61,358,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 추정액은 1,504,444원이고, 배당 가능한 금액 중 59,853,556원이 국민은행 가압류 채권에 배정되는 형태로 계산되어 있습니다. 나머지 채권의 예상배당액은 0원입니다.

채권자들의 청구금액 합계는 936,177,313원입니다. 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 것으로 계산된 금액은 59,853,556원, 미배당액은 876,323,757원입니다. 기술보증기금의 경매 신청 청구금액 378,273,949원에 대해서도 현재 시뮬레이션상 배당액은 0원으로 처리되어 있습니다.

④ 매각물건명세서 — 실제 입찰을 좌우하는 조건

특히 목록 4의 철골조 스레이트지붕 단층 축사 190㎡와 철파이프 및 블럭조 스레이트지붕 단층 축사 110.06㎡는 명세서상 현황 멸실로 기재되어 있습니다. 등기에 남아 있는 건물이 현장에 존재하지 않을 수 있으므로 건물 가치와 실제 사용 가능성을 별도로 판단해야 합니다.

감정요항표에는 기호 4-(나)·4-(라)가 축사로, 기호 7-(가)가 퇴비사로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 이는 목록 4의 일부 건물이 멸실되었다는 기재와 함께 검토해야 할 사항입니다. 현장에 남아 있는 건물과 멸실된 건물을 구별하는 것이 중요합니다.

⑤ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 및 토지 정보 기준)

• 입지. 전라남도 장흥군 회진면 대리 소재 '신상아구마을' 동측 인근입니다. 주변에는 전·답 등이 위치한 농촌지대이며, 감정평가상 제반 입지조건은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 지목·이용상태. 토지 정보상 지목은 답, 이용상황은 답축사입니다. 기재 면적은 419.0㎡이며, 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(불)로 표시됩니다. 이 면적을 일괄매각 대상 전체 면적으로 보아서는 안 됩니다.
• 용도지역. 계획관리지역 및 농림지역 관련 사항이 있으며, 농업진흥구역과 접하고, 가축사육제한구역에 포함되는 것으로 기재되어 있습니다.
• 가축사육 제한. 토지이용계획에는 도로 관련 300m 제한구역과 소·사슴·양·말·염소·산양 등에 관한 300m 제한구역이 기재되어 있습니다. 축사로 이용되고 있다는 사실만으로 향후 모든 축종의 사육이나 시설 확장이 가능하다고 판단할 수 없습니다.
• 공시지가. 기재된 개별공시지가는 ㎡당 7,110원입니다. 공시지가는 해당 토지의 공적 평가 기준이며, 일괄매각 대상 전체의 거래시세를 의미하지 않습니다.
• 건물 구조. 시멘트블럭조 스레이트지붕, 철파이프 및 블록조 스레이트지붕, 경량철골조 조립식판넬지붕, 판넬조 판넬지붕 등이 기재됩니다. 건물별 현존 여부와 보수·철거 필요성을 확인해야 합니다.
• 환금성. 농촌지역의 토지·축사·퇴비사 및 제시외 주택이 결합된 일괄매각 물건입니다. 용도 제한과 취득자격, 실제 활용 가능성에 따라 매수층이 좁아질 수 있는 유형으로 일반 주거용 부동산보다 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 농취증 발급 가능성 확인. 목록 1·2·5에 대해 농지취득자격증명 제출이 요구됩니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건이 있으므로 입찰 전에 실제 발급 가능 여부와 절차를 확인해야 합니다.
• 일괄매각 목록 대조. 사건 소재지 대리 259-1, 건물 등기표시 대리 408-1·410 및 410번지 합병 이력을 기준으로 각 목록의 위치와 소유권·건물 관계를 확인해야 합니다.
• 멸실 축사 확인. 목록 4의 190㎡ 및 110.06㎡ 축사는 현황상 멸실로 표시됩니다. 다른 잔존 축사·퇴비사와 혼동하지 말고 건물대장·등기·현장을 대조해야 합니다.
• 제시외 주택 점유 조사. 주택으로 이용 중인 건물 ㉠·㉡의 점유자, 전입·임대차 관계 및 인도 가능성을 확인해야 합니다. 확인되지 않은 대항력 위험을 인수액 0원이라는 숫자만으로 배제해서는 안 됩니다.
• 축산 관련 규제 확인. 가축사육제한구역에 포함된 토지가 있으므로 기존 시설의 사용 가능성과 향후 축산시설 운영·변경 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 매각기일 및 사건 진행상태 확인. 2026.09.30에 채권자 관련 기각결정정본 발송 이력이 있습니다. 이 기록만으로 경매사건 전체가 기각되었다고 단정할 수는 없으므로, 2026.10.26 매각기일의 진행 여부와 해당 결정의 구체적인 대상을 확인해야 합니다.
• 가격 상한 재산정. 감정가 대비 51.2%라는 이유만으로 저가라고 평가하지 말고, 실제 존치 건물, 농지취득 가능성, 용도 제한 및 토지별 거래가치를 반영해 응찰가를 결정해야 합니다.
• 최신 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지·건축물대장 및 매각기일 관련 법원 공고를 입찰 직전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “절반 가격”보다 중요한 것은 취득 가능성

이 물건의 숫자는 눈길을 끕니다. 감정가 119,840,310원에서 3회 유찰 후 최저가 61,358,000원. 등기상 금전채권은 매각으로 소멸하는 구조이며 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 입찰 리스크는 다른 곳에 있습니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환, 현황상 멸실된 축사, 주택으로 이용 중인 제시외 건물, 토지와 건물 표시의 복잡성, 가축사육 제한이 중첩되어 있습니다. 여기에 최근 실거래 시세를 확인할 수 없어 최저가의 상대적 저렴함도 검증되지 않았습니다.

추가 유찰이 발생하더라도 이 문제들이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다. 권리상 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 취득자격과 물건 현황의 위험이 큰 경매입니다. 농취증 발급 가능성, 주택 점유 관계, 잔존 건물과 토지 이용 제한을 확인하기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다. 이 사건의 판단 기준은 단순한 할인율이 아니라 실제로 취득해 사용할 수 있는 자산의 가치입니다.