임차인 인수 위험이 없고 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸한다. 최저가는 최근 12개월 평균 대비 72.9% 수준으로 가격 메리트가 있어 종합 A.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 조사상 인수 위험이 없고, 말소기준권리 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리 안전형 아파트입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균의 72.9% 수준으로, 신건 대비 유찰 후 가격 메리트가 확보된 상태입니다.
감정가 / 최저가
76,000,000원 / 53,200,000원
1회 유찰
최근 12개월 평균
72,937,500원
동일평형 8건
최저가 ÷ 최근시세
72.9%
가격 메리트
매수인 인수
0원
임차인 없음
창원지방법원 2025타경10255. 경상남도 밀양시 가곡동 밀양가곡주공아파트 201동 14층 1412호입니다. 소유자는 김병희 씨이며, 말소기준권리는 2023년 설정된 밀양축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 농협은행 가압류, 삼성화재 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
사건번호
창원지방법원 2025타경10255
소재지
경상남도 밀양시 가곡동 455 밀양가곡주공아파트 201동 14층1412호
물건종류 / 이용상태
아파트 · 아파트로 이용중
소유자
김병희
감정가 / 최저가
76,000,000원 / 53,200,000원
신청채권 / 청구액
삼성화재해상보험주식회사 / 88,068,118원
매각기일
2026.07.06
① 권리 흐름 — 인수할 권리 없음
임차인 조사 내역상 인수 대상은 없습니다. 2023년 6월 28일 설정된 밀양축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 농협은행 가압류, 삼성화재해상보험주식회사 가압류, 강제경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 유찰 후 할인 구간 진입
밀양가곡주공2 동일 평형(전용 49.44㎡) 최근 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 72,937,500원입니다. 현재 최저매각가 53,200,000원은 최근 시세 대비 72.9% 수준입니다.
거래월
전용
층
거래가
2026.07
49.44㎡
10
78,000,000원
2026.07
49.44㎡
11
71,000,000원
2026.06
49.44㎡
8
78,000,000원
2026.03~2026.02
49.44㎡
6~9
65,000,000원~74,000,000원
2025.03
49.44㎡
1~9
60,000,000원~69,000,000원
최근 12개월 평균
72,937,500원
✅ 가격 판단 현재 최저매각가는 최근 12개월 평균보다 낮고, 최신 거래 78,000,000원 대비도 할인된 수준입니다. 신건 가격이 아니라 유찰 후 가격에서 경쟁력이 생긴 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,200,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,357,600원
밀양축산업협동조합 근저당
24,000,000원
24,000,000원
농협은행 가압류
17,302,771원
17,302,771원
삼성화재해상보험주식회사 가압류
83,268,220원
10,539,629원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가 5,320만원은 최근 12개월 평균 7,293만원보다 낮습니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 모두 소멸하고 임차인 인수 부담이 없어 권리 분석 난도는 낮습니다.
⚠️ 확인할 점 가압류 채권 중 삼성화재해상보험주식회사 청구금액은 일부 미배당이 발생합니다. 다만 매수인에게 인수되는 구조는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 밀양역 남동측 인근으로 아파트와 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
교통. 차량 접근이 용이하고 대중교통 사정도 무난합니다.
환경. 803세대 밀양가곡주공2 단지이며 1995년 준공 아파트입니다.
규제. 제3종일반주거지역이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
가격 기준. 최근 12개월 평균 7,293만원과 최신 거래 7,800만원을 기준으로 적정 입찰가를 검토하세요.
권리 확인. 말소기준권리 이후 가압류는 소멸하지만 등기부 원본 확인이 필요합니다.
점유 확인. 실제 점유관계와 명도 가능 여부를 확인하세요.
관리비 확인. 입찰 전 관리비 체납 여부를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하고 가격은 내려왔다”
이 물건은 임차인 인수 위험이 없고 말소기준 이후 권리도 정리되는 안전형 구조입니다. 감정가 7,600만원에서 1회 유찰되어 최저가 5,320만원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 7,293만원 대비 할인 폭이 확보되었습니다. 권리는 합격, 가격도 현재 회차에서는 메리트가 있는 물건으로 판단됩니다.
사건 개요
단지 평균
1.0회 유찰
소재지
경상남도 밀양시 가곡동 455 밀양가곡주공아파트 201동 14층1412호
법원·사건
창원지방법원
밀양지원·2025타경10255
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-07-06 10:00
·제108호 민사법정
물건
밀양가곡주공아파트 201동 14층1412호
철근콘크리트 벽식조 / 49.44㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경상남도 밀양시 가곡동 455 밀양가곡주공아파트 201동 14층1412호
2025-03-21 13:30
