창원지방법원 2025타경10272. 창녕군 남지읍 남지리 ‘초록빌라트’ 4층 401호 아파트입니다. 감정가는 71,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 34,790,000원입니다. 등기상 가장 먼저 잡힌 담보권은 2004.12.16 설정된 금산농업협동조합 근저당권 70,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2013.09.23 설정된 왕기봉 전세권 15,000,000원과 2025.04.16 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격은 감정가 대비 49% 수준까지 내려왔지만, 비교 기준은 감정가보다 최근 거래가가 중요합니다. 초록빌라트의 전용 84.48㎡ 최근 거래는 2026.02 60,000,000원이고, 현재 최저가는 이 금액의 58.0%입니다. 반면 이전 거래인 2022.09의 80,000,000원과 비교하면 최근 거래는 25.0% 하락했습니다. 따라서 가격 차이는 분명하지만, 하락 추세를 무시한 채 과거 평균 70,000,000원만 기준으로 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10272 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 758-119 초록빌라트 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.48㎡ · 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 5층 건물 중 4층 401호 |
| 소유자 | 홍준성 (2024.09.24 상속, 2025.04.04 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 34,790,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 45,567,767원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 2004년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2004.12.16 금산농업협동조합의 채권최고액 70,000,000원 근저당권입니다. 2013.09.23 왕기봉 명의로 설정된 전세권은 전세금 15,000,000원, 범위는 주거용 건물 전부이며 말소기준보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 별도 임차인 신고는 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 6,000만원, 그러나 하락 추세
초록빌라트는 총 15세대, 2004.10.15 준공입니다. 확인되는 거래는 2건이며, 목표 면적인 전용 84.48㎡ 거래가 2026.02 60,000,000원, 전용 83.3㎡ 거래가 2022.09 80,000,000원입니다. 전체 2건 평균은 70,000,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근인 60,000,000원을 우선하는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.48㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2022.09 | 83.3㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 70,000,000원 |
현재 최저가 34,790,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 60,000,000원의 58.0%입니다. 가격만 놓고 보면 최근 확인 거래보다 25,210,000원 낮습니다. 그러나 최근 거래 60,000,000원은 과거 80,000,000원보다 25.0% 하락한 수준입니다. 표본도 2건뿐이므로 전체 평균 70,000,000원을 그대로 시세로 간주하기보다는 최신 거래와 하락 방향을 중심으로 보수적으로 접근해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,026,220원 |
| 1. 근저당권 · 금산농업협동조합 | 70,000,000원 | 33,763,780원 |
| 2. 전세권 · 왕기봉 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권액 85,000,000원 중 33,763,780원이 배당되고 51,236,220원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 왕기봉 전세권은 배당액이 0원이지만 말소기준보다 후순위라 매각으로 소멸하며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 34,790,000원 | 51,236,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 24,353,000원 | 61,485,354원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 17,047,100원 | 68,659,748원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건의 권리 구조에서는 매수인 인수액이 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 가격 하락분이 그대로 실질취득가 하락으로 이어지는 유형입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남지읍 행정복지센터 남측 인근에 위치하며 주변은 단독주택·아파트·교회 등으로 형성돼 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 아파트 주차장까지 차량 출입이 가능하며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 5층 건물 중 4층 401호이며 급배수·위생·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 왕복 2차로 아스콘포장도로와 접합니다.
- 토지. 3필 일단지 사다리형 평지로 아파트 부지로 이용 중이며 제2종일반주거지역입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 포함되고 소로2류와 접합니다.
- 규모·거래. 초록빌라트는 총 15세대이며 확인 실거래는 2건입니다. 최근 거래는 2026.02의 60,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2004.12.16 금산농업협동조합 근저당권이 말소기준이며 이후 왕기봉 전세권은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 점유관계 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 70,000,000원보다 2026.02 최신 거래 60,000,000원을 우선 기준으로 보고, -25.0% 하락 추세를 반영하세요.
- 소규모 단지 환금성. 총 15세대이고 확인 거래가 2건이므로 낙찰가뿐 아니라 향후 매도 시 거래 유동성도 점검하세요.
- 배당과 인수 분리. 전세권자에게 배당이 0원인 것과 매수인이 그 전세금을 인수하는 것은 별개입니다. 이 사건 데이터에서는 후순위 전세권이 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 거래보다 낮지만 하락장은 확인해야 한다
이 사건의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 2004년 금산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 왕기봉 전세권은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 34,790,000원은 최신 거래 60,000,000원의 58.0%로 내려와 있어 가격 차이는 큽니다. 다만 최근 거래 자체가 과거 80,000,000원에서 25.0% 하락했고, 15세대 규모에 실거래 표본도 2건뿐입니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 현재가는 최근 거래보다 낮다. 다만 하락 추세와 소규모 단지의 환금성을 함께 확인할 물건”입니다.
